房子是目前最安全、最穩妥的投資對象，但並不是所有的房子都一定能升值。
特別是，最近珠海和坦州迎來了一波降價潮。
今天來聊聊幾種不動產所藏的坑，這裡並不是完全否定其價值，只是購買這幾類物業的風險、難度、不確定性要遠遠高於普通住宅，買錯的機率更大一些，為了避免錯誤，置業者、投資者有必要清楚為什麼不要輕易碰！
老破小
有原始的居住需求，且購買力不足的部分剛需，“老破小”成為了他們的“上車房”。
“老破小”不可抗性的優勢看似一籮筐，地處市中心、交通出行便利、周邊配套完善、物業管理費低、出租收益可觀、佔有重點學區、與周邊次新房五折價差，其實歸納為一點就是地段。
但伴隨消費需求升級，“老破小”的產品力嚴重滯後，越來越不被認可，小區環境維護比較差，物業不太規範，戶型設計上也不太合理，越來越落後，加上面積小，整體居住體驗不如新房和次新房，完全無法滿足現代年輕人的居住需求。
另外樓齡又老，貸款年限受限制，相對短一些，因此購買“老破小”需要的首付就必然高一些。
同時，升值速度慢，比不上遠郊新房，如果沒有學區的話，升值能力相對更弱。
當然有人是為了重點學位而選擇“老破小”，然而關於學區不可靠、名校遷走的新聞不在少數。學區每年是在變動的，搞得不好你買入的時候有學區，一兩年後政策換了，或者學區劃分變了，因此看中學區投資或自用都是冒有蠻大風險的。
還有值得注意的是，在限購限貸這個大帽子下，“老破小”並沒有最大額度用足“首房首貸”的資格，在通脹速度明顯高於房貸利率的今天，房貸當然越多越划算。不然等到二次置換時，你可能痛苦的發現，首付、房價都漲了一大截，“老破小”的少量增值根本無法置換三房。
未來具有“老破小”需求的人群會被分流到其他維度，接盤俠也不會遍地好上鉤，不具備符合城市發展需要、置業者居住需要的“老破小”，未來的趨勢岌岌可危。
類公寓
住宅市場限購後，不限購不限貸的公寓吸引投資者目光。
提到公寓，幾種類型很多人都分不清。廣義上分為70年產權住宅式公寓及類公寓，類公寓指40年產權商務公寓，可居住可辦公，也有Soho、LOFT的概念；40年產權酒店式公寓，一般以只租不售和產權式經營為主，大多聘請國際知名品牌物業管理公司，專業酒店管理集團提供專業、科學的酒店式服務。
類公寓前身不是商業就是辦公性質，因為走了政策邊緣地帶才變成了商務公寓、酒店式公寓。並不是所有地段產業和人口都可以支撐公寓的命門——租賃需求，沒有租賃需求，投資是很難有漲幅的。
那為什麼說公寓很難漲呢？
自住不能落戶，不帶學位，除了居住功能，沒有附加值，增值空間有限。
不通燃氣，沒陽臺，日照通風條件惡劣，居住缺陷十分明顯，上下班高峰電梯擁擠，工作、居住混為一起，往來人員複雜。
購買成本方面，商業用水用電要高出居民用水用電一倍多，物業費也很高。首付至少五成，貸款年限短，上限十年。就算公寓單價比住宅便宜三分之一，貸款比例和年限也幾乎拉平了成本。
交易費用方面，轉讓稅費高，不利於置換流通。
租金收支難以持平，以珠海今年6月香洲區的住宅出租租金來看，均價為36.9元/月/㎡，即便商務公寓租金高點，按45元計算，一套60㎡的公寓一個月才2700元，月供都難以抹平。
土地產權方面，住宅建設用地已經有法律明文規定，使用權期間屆滿自動續期；但商業用地到期如何，至今未有明確說明。
金融屬性方面，住宅抵押最高可貸七成，而公寓最高只有六成，而且公寓的抵押極易受到政策影響，比如2017年，北京、廣州等多個城市已經停止了對商住公寓的抵押貸款。
編輯一個朋友，兩年前1.3萬買了南灣某樓盤的公寓產品，價格最高位時曾漲到2萬多，但是想拋售時，卻遇上珠海史上嚴厲的調控，結果到現在房子還沒有賣出，成交價格卻一直在走低，現在的成交價格大概在1.6萬左右。
寫字樓
在住宅價格一路飛漲的今天，寫字樓價格商住倒掛，開始受到更多人的關注。一般買寫字樓的人少部分自用，大部分都是用來投資，認為寫字樓應該更有保值增值的潛力。
寫字樓大量湧出是基於城市化進程加速，各個城市、各個新區都在造城。正是有著招商引資及政績的需求，幾乎所有地塊在規劃初期就有商辦用地，導致寫字樓供應量過大，可回報期望高的產品並不多。
如果不是一線城市核心地段，選對寫字樓產品的玩家，也是很難避免一些坑的。
寫字樓同商務公寓、商鋪一樣都是商業屬性，二手流通性差，交易稅費高。
寫字樓跟住宅不同，不是剛需，享受不到政策福利的，比如契稅優惠、增值稅優惠、個稅優惠。不是所有企業都需要買寫字樓，也不是所有企業都必須在寫字樓裡辦公。
而且寫字樓是需要長期持有的一種產品形態，收租金是買家現金流唯一來源。當城市中心的寫字樓呈飽和狀態，寫字樓開始向郊區分化，可租戶考慮的交通與生活配套服務等重要因素，在新區尚不完善，因此導致出租難度大，投資回報率低。
近日，多個機構發佈上半年寫字樓市場報告顯示，隨著各城市供應高峰持續，推高了寫字樓空置率。
北京甲級寫字樓空置率為11.5%，達8年以來最高值；上海優質寫字樓市場空置率同比升至18%，創下近10年新高;深圳甲級寫字樓的整體空置率亦升高至23.3%。
住宅節節高升的價格對寫字樓價格的影響不可小覷。寫字樓也出現買價高漲，而租金卻在高閒置率的制約下難以升高。
於是有的項目把寫字樓面積分隔很小，進而控制總價，藉助政策邊緣變相當公寓賣，致使寫字樓整體檔次標準不利於企業租戶形象，加大出租難度。
商鋪
投入上百萬的商鋪，租金回報低或者直接租不掉，轉手更賣不掉，這裡面的水太"深"，常見的大坑也很多：
開發商為了賣鋪，承諾"高價帶租約銷售"、"年收益高"、"幾年回本"、"不滿意退鋪"，大部分誘人的口號都是陷阱，一旦形勢不好、資金短缺，承諾無法兌現。
商鋪交易費用很高，變現能力極差，除了好的地段之外，一些地方根本賣不掉。
對於業主來說，商鋪的投資價值在於租金回報，如果地段核心不可取代，商氣、人氣勢必帶動租金漲力。但未成型的商圈，非主幹道的街區，商鋪供大於求的話，基本都屬於空置狀態。
還有一種情況，全部出售沒有統一招商、運營、管理的商鋪，是很難形成氣候的，比如，你買的鋪旁邊如果開成了做鋁合金門窗的，或開了個食雜店的，你認為整條街區定位如何，租金能高嗎？
隨著房價高漲、消費降級、電商橫行，商鋪的稀缺性被大大抹殺，實體生意越來越難做，顧客越來越少，開店賺不到錢。也有由於房租太高，商家無力承擔的情況，造成店鋪關門歇業、空置率增多。商鋪本身產生經營收益的最大價值不斷被弱化，商鋪價值蕩然無存。
只有一些服務業態商鋪由於無法被取代還有一定的價值。
以上需要謹慎避坑的商業屬性產品形態，是沒有房票的置業者或投資者心動且無法迴避的替代選擇。但在如今地產政策調控頻繁、不可控、不斷收緊的形勢下，如果沒有強烈購買需求，何必掏空心力鋌而走險，還是儘量繞道而行。
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