三月底，是港股年报的截止期，一大批房企正在这周踩线发布业绩。
周一（3月25日）：龙湖、合景泰富
周二（3月26日）：万科、世茂、佳兆业、华润置地、中国恒大
周三（3月27日）：永泰、合生创展、建业地产、花样年控股
周四（3月28日）：绿地香港、恒盛地产、融创中国、金隅集团
周五（3月29日）：保利置业、中建置地、SOHO中国、华侨城
这是地产财富会《年报直击》栏目，将持续为您追击年报最新状态。除了上述“年报早知道”的最新资讯，更将有一系列深度评点，带您看懂复杂数据背后的公司。
上周至今，财富会已陆续发布直击深度评点6篇。
3月19日 年报直击①| 碧桂园 大象的“硬核功夫”
一周年报评点预告| 数字不说谎
3月20日 年报直击② | “白马”金茂：重要的词值得重复52次
3月22日年报直击③|被低估的蓝光“同心圆”
3月23日年报直击④| 富力：“最大豪华酒店业主”不止会花钱
3月24日年报直击⑤| 雅居乐的芝麻与西瓜
3月27日年报直击⑥| 为什么许家印能在恒大业绩会上大谈汽车
世茂再次突破人们的想象，在行业集中度越来越高的白银时代上演了一出弯道超车的戏码。
继2016、2017连续两年排行房企销售金额16位后（克而瑞研究中心数据），2018年，世茂仿佛打通了任督二脉，以1761.5亿元的签约销售额位列房企11位，排名前进5位，前十的门槛世茂已经看得见。
这是世茂的一大步，超出过去我们对世茂的增长预期，包括世茂自己的预期。彼时世茂发布2018年半年报，签约额为723.2亿元，地产财富会认为世茂是稳健增长，机构认为世茂跑赢大市，而世茂自身认为：“集团有信心且有决心在年底超额达成既定的人民币1400亿元销售目标。”
但现实是不断进取的世茂从未懈怠，在下半年完成既定销售目标后再次奋进，将1400亿元的销售目标甩在身后，最终达成1761.5亿元的销售额，同比大幅上升74.8%。整个2018年，世茂增速领先行业，在规模房企中表现抢眼。
3月26日，世茂发布2018年全年业绩报告，在致辞各位股东时用了“欣然”二字。世茂2018年成绩确实可喜，全线飙红：实际销售额目标完成率达126%，营业额达855.1亿元，同比上升21.4%，毛利达269.5亿元，同比上升25.8%，核心净利润增长至117.3亿元，同比上升25.3%。
被写好的剧本
这是一个逆水行舟的时代，也是一个充满机遇的时代，不辜负任何一个有心人。
2017年千亿房企已经扎堆，没有千亿规模的房企无法进入行业前十五，2018年房企竞争更加白热化，没有千亿规模几乎摸不到30强的门槛。但“东家的柳树矮一点儿，不必向路人解释本来有长高的可能”。如果说2017年的千亿是个开始，2018年的世茂已经犹如一个茁壮成长的巨木，伫立于千亿房企之林，同时向2000亿进发，成为业内不可小觑的“主力军”。
不过尽管“主力军”世茂2018年实际销售额为1761.5亿元，销售目标完成率达126%，但仔细品读，这并不属意外之喜，而是源自本身的厚积薄发，世茂的发展轨道实际也是遵循着既定“剧本”进行。
这份剧本准备时间充分。世茂定义2017年为“有品质的高速增长年”，当年关键业绩指标实现大幅增长，质、量齐飞，全面提效。
世茂的剧本主题鲜明，为“有品质的高速增长”。
所以世茂的高速增长绝不是盲目扩张，以牺牲利润率、牺牲股东利益以及高负债为代价。2018年财报显示，世茂这方面确实做的很好：净利、毛利均较上年同期大幅增长，每股派息120港仙，同比亦上升20%。世茂与股东共赢共享，实现股东权益最大化的理念继续保持。
难能可贵的是，在销售目标完成率达126%的背景下，世茂的负债率为59.4%，较2018中期的62.7%略有下降，使得世茂连续7年保持60%左右的净负债率。
之后，准备时间充分且主题鲜明的世茂剧本，一切循着增长的主线步步演进。
在公司内部，世茂自2017年开始即优化管理架构，实行“公司化运作”，在明晰权责的基础上充分授权，进一步培养主人翁意识。2018年，世茂再提效，针对地区公司“自主化经营”成效充分授权，进行管理战术升级，鼓励充分的良性竞争，提升经营健康度，充分释放和发挥了地区公司的作战能力、创新能力、以及应变能力。
在发展方向上，世茂长期紧跟国际级战略方向进行区域深耕，聚焦具备国家宏观战略政策支撑、经济发展水平高且需求旺盛的红利区域。以世茂重点布局的长三角地区为例，土储货值达2250亿元；世茂重点深耕的福建地区，土储货值高达2100亿元，而在世茂另一重点深耕的粤港澳大湾区，土储货值达2000亿元。世茂在上述发展势头迅猛，这些区域也是世茂业绩爆发式增长最突出的地区。
基于此，2018年，世茂在整体可售或者去化率65%的前提下， 实现了业绩大幅增长，这一数据与2017年持平。
多元化均好发展
但有品质增长剧本绝不是一条腿走路，而是多元化的均好发展。
致力于助推城市发展、为城市赋能的世茂，通过多元化为有品质的高速增长注入了可持续发展的基因和强劲的内驱力。2018年，世茂酒店、商业、物业及其他收入较2017年上升26.9%，达46.1亿元，为实现整体有品质高速增长注入了可持续发展基因。
报告期内世茂各酒店录得收入19.1亿元，息税折旧摊销前利润人民币5.9亿元，EBITDA率（息税前利润+折旧+摊销/营业收入）30.8%。目前，世茂喜达旗下10家酒店已稳步经营，51家蓄势待发，其中包含6家海外酒店。 世茂通过与喜达屋资本合作，不断夯实酒店品牌及产品矩阵，以“自营+合作”IP构建与运营模式，实现了品牌增值与价值传导的高效跨越。
上海佘山世茂洲际酒店
世茂在商业及主题娱乐业务同样呈现出极强的爆发力，经过10余年的发展，世茂商业版块已进入26个城市，拥有超过48个商业项目。世茂商业运营收入呈现良性增长态势：上海世茂广场焕新重启、上海世茂大厦正式启用，连同其他物业共录得商业运营收入人民币10.9亿元，息税折旧摊销前利润人民币6.1亿元，EBITDA率为56%，高于行业平均。
依托国际化产业集群优势和文创资源，2018年，世茂与日本三丽鸥深度合作定制的中国首个Hello Kitty上海滩时光之旅主题馆已于2019年1月在上海世茂广场落地，长春世茂莲花山滑雪场于2018年12月正式开业，这也是世茂进驻长春首个旅游项目。
此外，在城市转型升级的大背景下，世茂与全球领先的人工智慧平台——商汤科技，建立全面战略合作伙伴关系，深度契合城市需求，为城市智能升级贡献力量。目前上海世茂大厦已率先进入人工智能时代，搭载AI计入构建更加高效便捷的智慧前台服务，实现刷脸无感通行。
照此发展，世茂的剧本将向“可持续发展生态圈”疆域推进。
世茂的“快车道”
近几年，世茂的增长已成为常态，不只是因为世茂已经写好的剧本，也因为作为一个稳健的“棋手”，世茂永远向前看，一边对弈，一边为未来预埋棋子。
做大基本面。 于房企而言，最大的基本面其实就是土地储备，这是世茂为未来留的第一个先发棋子，也是世茂长期对弈过程中长期坚持的策略。世茂在补充土地储备方面审慎而积极，继续维持在一二线及供需良好的三四线获取优质土地，特别经济发展水平高且需求旺盛的红利区域，比如上述的长三角、福建、大湾区。
2018年，世茂分别于深圳、天津、郑州等众多城市增加土地储备1615万平方米，其中低价招拍挂、收购、合作占比约为48%，目前世茂拥有分布全国87个城市的264个项目。
手握“现金牛”。2018年年底世茂手握495.8亿现金，较之2018年中期的360亿元提升约37.5%。在企业规模快速扩张的前提下，现金流的提升主要得益于世茂狠抓回款，严控风险。世茂年度销售回款为1374亿元，同比上升50.2%。优秀的回款能力为世茂注入源头活水，使得世茂在负载率下降同时做到了现金流提升。
融资成本低。如果是“现金牛”是企业发展看的见的燃料的话，融资成本则是企业的加油站。2018年世茂多管齐下，通过创新融资的方式，保持全年融资成本位于行业地位，仅5.8%。具体为：推出住房租赁储架式租金ABS，开国内先河；成功续期公募债、私募债总额128.6亿元；境外发行人民币点心债21.5亿元及美元高级票据23.2亿元等，不断提振市场信心。
嗅觉灵敏的机构最先给出反馈，2018年12月，穆迪将世茂Ba2评级展望由稳定调升至正面，国内主要评级机构维持AAA的主体最高信用评级。
产品优质。优质产品永远是企业发展的原动力，也是企业维持优质口碑的根基。世茂从市场及客户需求出发，持续对旗下产品进行精研创新，对产品精雕细琢，梳理出云系、璀璨系、国风系、天誉系、龙胤系五大优质产品体系。而在商业领域，世茂也已构建起“4+2”产品线，即四大商业产品线：世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂52+，以及两大办公产品线：世茂大厦、世茂智汇园Link Park，围绕“城市品位升级”和“城市美好生活”进行全面消费品质升级。
综合来看，世茂有铠甲，但并没有软肋。世茂以优质土储、充足现金、低融资成本以及优质产品构筑护城河，以多元化均好发展绘蓝图，尽管白银时代道阻且长，但世茂的发展势头已经难以阻挡，正迈入发展的快车道。
据悉2019年现有项目全年可售资源3500亿元，保守按60%去化率，预计2019年可实现销售签约2100亿元，未来世茂有品质的高增长将持续，两千亿世茂正迎面而来。
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