随着房地产企业规模的扩大，开发项目的增加，企业需要成立分支机构。子公司与分公司是现代大公司企业经营组织的重要形式。根据《公司法》的规定，企业可以设立分公司，也可以设立子公司。分公司与子公司的会计核算方法存在根本的不同。
(一)分公司
分公司是相对于总公司而言的，没有独立法人资格，一般不具有独立核算条件，企业所得税由总公司汇总缴纳。对于房地产企业来讲，负责具体项目开发的分公司，通常叫做项目经理部，简称项目部。
分公司是总公司下属的直接从事业务经营活动的分支机构或附属机构。虽然分公司有“公司”字样，但它不是真正意义上的公司。因为分公司不具有企业法人资格，不具有独立的法律地位，不独立承担民事责任。在税务上，分公司发生的利润与亏损要与总司合并计算，即“汇总报表”。
企业会担心，分公司如果有风险及相关法律责任，可能会牵连到总公司，分公司的开发业务涉及的纳税风险乃至经营风险会牵连到总公司。但随着我国公司法的不断完善以及房地产企业抵抗风险能力的不断加强，越来越多的大型房地产企业选择分公司的开发模式。
(二）子公司
子公司是与母公司相对应的法律概念。对于房地产企业来讲，负责具体项目开发的子公司，通常叫做项目公司。子公司具有法人资格，可以独立承担民事责任，这是子公司与分公司的重要区别。母公司、子公司各为独立的法人，并且子公司受母公司的实际控制。根据股东会多数表决原则，拥有股份越多，对公司事务的决定权越大。母公司控制子公司通常就是基于股权的占有或控制协议。母公司对子公司的一切重大事项拥有实际上的决定权，其中尤为重要的是能够决定子公司董事会的组成。除股份控制方式之外，通过订立某些特殊契约或协议而使某一公司处于另一公司的支配之下，也可以形成母公司、子公司的关系。
虽然子公司处于受母公司实际控制的地位，许多方面都要受到母公司的管理，有的甚至类似于母公司的分支机构，但法律上，子公司仍是具有法人地位的独立公司企业，它有自己的公司名称和公司章程，并以自己的名义进行经营活动，其财产与母公司的财产彼此独立，有自己的资产负债表。在财产责任上，子公司和母公司也各以自己的财产为限承担各自的财产责任，互不连带。
目前大多数房地产企业在开发项目时选择成立项目公司，一旦项目销售完毕，项目公司就立即进行清算注销，如果项目公司在日常经营中出现不规范或者偷逃税款的情况，也不会连累总公司。
子公司与分公司的区别如下：
(三）分支机构设立的税务分析
在市场竞争日趋激烈的形势下，一切合法的有利于提高企业经济效益的措施均是企业考虑的重点，选择有利于纳税优惠的组织形式，正是达到这一目标的重要途径之一。子公司和分公司的税收利益存在较大差异，公司企业在选择组织形式时应仔细比较、统筹考虑、正确筹划。
税法规定，公司的下属分支机构缴纳所得税有两种形式：一是独立申报纳税；二是合并到总公司汇总纳税。而采用哪种形式缴税则取决于公司下属分支机构的性质——是否为企业所得税独立的纳税义务人。
需要注意的是，由于分公司不是独立法人，它实现的盈亏要同总公司合并计算纳税，而子公司是独立法人，母、子公司应分别纳税，而且子公司只有在税后才能按股东占有的股份进行利润分配；跨地区的开发项目的税收管辖权，除企业所得税外均在当地。
具体到组织形式的选择，重点应考虑以下因素：
一般情况下，分支机构设立初期，因为只有支出没有收入，容易发生经营亏损，如果此时设立的是分公司，能够与总公司“合并报表”，由总公司汇总缴纳企业所得税，可以合理减轻总公司企业所得税负担。经过两三年的经营，分公司开始转亏为盈时，再把分公司变更注册为子公司，这样可以降低分支机构对总机构的法律影响。
如果预知分支机构在设立后能够很快取得收入并实现盈利，那么设立子公司较为合适。一是子公司作为独立法人经营，较为便利，在子公司盈利的情况下，可享受到当地政府提供的各种税收优惠和其他经营优惠；二是子公司可以享受未分配利润递延纳税的好处。
总机构享有税收优惠的，设立分公司；分支机构享有税收优惠的，设立子公司。除了在开办初期要对分支机构的组织形式精心选择外，在企业的经营、运作过程中，随着整个集团或下属企业的业务发展，盈亏情况的变化，总公司仍有必要通过资产的转移、兼并等方式，对下属分支机构进行调整，以获得更多的税收利益。
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