近年来，面对调控政策的持续影响，加上复杂多变的市场环境，开发商的生产和发展遭遇了更多挑战。
业内早已达成共识。
黄金时代过去已久。
白银时代，市场会越来越集中化发展，强者恒强，竞争加剧。
在行业大变革的潮流中，中小上市房企正在发挥“船小好调头”的优势，寻觅适合自身的发展道路。
活下来并活得好的路只有两条：
或是冒着风险往上冲，快速冲进千亿，才能获得“规模护体”；
或是找准细分市场、深耕其中，充分打磨自身在具体细分市场内的优势，成为行业中的“隐形冠军”
“隐形冠军”是一个经济学中的特殊概念，指这样企业虽然没有受到外界广泛而高度的关注，但他们几乎完全主宰着各自所在的细分市场领域——
以独特的竞争策略，在其中占有着很高的市场份额。
本周发布2018年年报的京投发展（600683.SH），就是这样的一个隐形冠军。
在中国轨道物业开发的细分市场中，占据着极大的市场。
京投发展不仅是目前国内唯一一家以轨道交通车辆基地一体化开发为主营业务的房地产开发企业。
而且是目前国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的轨道车辆基地一体化开发企业。
由京投发展创新提出“TOD智慧生态圈”商业模式，不仅让他们成为中国轨道物业开发的开拓者，也让他们逐步实现成为“亚洲轨道物业专家”的企业愿景。
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聚焦TOD 稳步向前
成为细分市场的专家
在政策和市场多变、金融紧缩的2018年。
京投发展投入TOD细分市场深耕的选择，成就了他们应对挑战、稳步发展的专业能力和强大实力。
依托大股东——北京市基础设施投资有限公司（简称“京投公司”）的背景优势，长期专研轨道物业。
京投发展创新提出“TOD智慧生态圈”的商业模式，并在2018年实现了“有质量的增长和创新”。
“TOD智慧生态圈”LOGO图
2018年年度业绩报告显示：
京投发展在年内实现营业收入总额79.75亿元，同比增长28.27%。
在利润方面，2018年京投发展在实现归属于上市公司股东净利润3.57亿元、同比增长11.22%的同时；也实现基本每股收益0.48元/股，同比增长11.63%。
京投发展的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。
而房地产项目的成功，主要源于京投发展在轨道物业开发上的优质以及产品服务的高品质打造。
在深耕轨道交通车辆段基地一体化开发过程中，京投发展不断积累、总结轨道物业开发经验，并进行提炼、完善和创新。
其最新提出的“TOD 智慧生态圈”商业模式，强调对城市、对地铁和对市民三个 价值端口提供持续性的服务。
同时，京投发展持续以专注、专业、专擅、专攻的精神，不断夯实轨道物业开发能力。
作为京投发展旗下的全资子公司，京投科技。
2018年在轨道减振降噪方面取得 4 项专利技术的4项专利授权，完成车辆段上盖产品模块化及车辆段转换层专项研究。
更获得了国家级高新技术企业证书和科技型中小企业认证。
作为一家总部在北京的公司，年报显示。
报告期内，京投发展的签约销售额及营业收入主要来源于北京地区的项目。
北京地区的营业收入占 营业收入总额的 96.39%。
在专业的基础上不断发展的基础上，北京大本营的成功实践奠定了京投发展扩张的基础。
京投发展·檀香府项目实景图
如今，京投发展也提出了“植根北京 茂盛全国”的发展目标。
重点落实“快周转、控成本”主题工作，各项经营管理工作全面推进，使得公司持续保持健康发展态势。
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强化土储 优化融资
京投发展未来可期
作为北京市基础设施投资有限公司旗下唯一的A股上市平台。
依托母公司在北京市城市轨道交通行业的垄断地位。
一直以来，京投发展在土地获取及融资层面均拥有在较大的优势。
2018年内，京投发展积极与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司取得业务接洽，同时着力于北京及环京区域土地资源获取，收获颇丰。
2018年1月，京投发展独家获取了密云檀营乡地块，总规划建筑面积约13万平方米。
2018年11月京投发展以联合体形式，获取三河燕郊地块，总规划建筑面积约15万平方米——这也是京投发展在环京区域的首个项目。
2019年1月，在北京，京投发展又以联合体形式，成功获取了2018年年底挂牌出让的北京市丰台区地铁9号线郭公庄车辆段项目（三期），总规划建筑面积约16万平方米。
此后的1月24日，京投发展海淀区又中标了北京市地铁16号线北安河车辆段综合利用项目，总规划建筑面积约30万平方米。
在融资方面。
2018年，京投发展面向合格投资者成功发行了20亿元的三年期公司债劵，票面利率仅5.5%，处于业内房企发债融资成本的最低行列。
通过综合运用公司债劵、银行贷款等多种融资方式，京投发展有效降低了公司的综合融资成本。
年报显示，2018年京投发展的借款综合资金成本仅为7.84%，较上年同期下降0.09个百分点。
同时，随着京投发展的规模不断扩大，项目开发速度不断加快，各项目预售资金将快速回笼。
加上当前，京投发展的整体资产质量良好，其抗风险能力也在不断增长。
基于对京投发展公司价值的判断以及对其未来持续稳定发展的信心，京投公司自2015年开始，就一直在持续增持公司股份。
如今，作为大股东，京投公司2018年的股份比例，已经由2014年底的29.81%上升为36%。
与此同时，京投发展多年以来均给予投资者相当稳定的现金红利回报。
年报显示，2018年，京投发展拟向投资者分配现金红利达1.48亿元人民币，与2017年及2016年的现金红利分配金额持平。
大股东持续增持，加上现金红利的稳定回报，给京投发展的所有投资者都带来了持续信心。
截止财富会截稿前，京投发展的股票价格为5.31元，2019年以来，其股价已经上涨了超过25%。
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