2018年5月，珠海市交通运输局首次提出：将深化研究广州地铁18号线延伸至珠海的可行性；
2019年3月，珠海市长姚奕生表示：争取尽快实施广州地铁18号线延伸至珠海、澳门项目，推动实现大湾区主要城市间1小时通达；
一个月后的4月9日，广州地铁集团党委书记兼董事长丁建隆声称：未来，广州的线路要延伸到中山、珠海。形成一张网、一张票、一串城的格局，实现湾区城际轨道交通公交化。
紧接着，广州市互联网信息办公室发布消息：广州地铁18号线计划由广州万顷沙沿湾区向南经中山翠亨后接入珠海北站，向南接入拱北和横琴口岸...
种种现象表明，珠海即将迎来“地铁时代”！
这不仅大大缩短了珠海人的通勤时间，未来地铁周边的房价也将面临新一轮洗牌。
需要注意的是：在此之前，珠海是“城轨城市”。城轨跟地铁是有本质区别的，通俗理解就是：地铁收费更低，载客更多，频次更高。地铁一般3~10分钟一趟，而广珠城轨平均50分钟一趟。
01.地铁盘VS非地铁盘
中国的城市有个共同特征——基建狂魔，但凡你叫得上名字的城市，基本都是大拆大建，然后在售楼小姐的激光笔下，有各种炫目概念的产业园、有各种重磅规划的TOD新城、还有承诺一定能上的学区...
造概念，开发商是认真的。
而在一众概念中，“地铁”才是最能支撑未来房价上涨的因素。
地铁贯穿一个城市，不仅仅是交通轨道，更是城市骨架的延伸。它不仅重塑着城市的空间布局，更是拉近了城郊与中心区的距离，催生新的中心。
地铁盘，买的就是大基建增量带来的价值飞跃。
按照广州统计部门给出的解释：距离地铁站点步行5分种内的房子，称之为“正地铁房”，10分钟内称为“准地铁房”；15分钟内称之为“近地铁房”。
那么，地铁房和非地铁房的房价究竟差别有多大呢？
根据世联东一研究院的报告指出，在广州，中心区地铁房和非地铁房，均价相差22%-52%之间！
以5号线西村站为例，步行时间15分钟内的地铁房，均价为45574元/㎡，比非地铁房的房价要高出近
52%！ 诸如同和、中山八等站点，地铁房与非地铁房差价集中在35%左右。
你可以不知道上图中的小区在哪里，你只要知道，地铁房比非地铁房更贵，就足够了。
02.“地铁时代“”对珠海意味着什么？
第一点，改善交通。
在没有地铁之前，大家基本只能通过开车或坐公交车来通勤。
由于城市规划早，车道不足，在上下班高峰期，堵成一条血管是常态、龟速前行是常态，有时甚至堵到你怀疑人生。
而借助地铁，城市便能形成1小时交通圈。
例如深圳的梅林关，由于历史遗留原因，4车道汇成1车道，每天进关，就是一场长期拉锯战，不堵个20分钟都不合理。但自从有了地铁4号线，很多上班族都会选择地铁出行，极大地改善了交通效率。
第二点，城市骨架拉升，重建城市格局。
地铁就像城市的骨架，地铁修建拉伸了城市骨架，让城市迅速变大。通过修建地铁，市中心与郊区相连，繁华区带动次繁华区，形成CBD与卫星城的大体格局。
除了深圳龙华是福田CBD的外溢，宝安是南山CBD的外溢，体现得更明显的是——南京。
南京的城市发展是拥江发展，城市向北，地铁跨过长江两岸，城市骨架拉伸，300多公里的地铁里程让整个城市迅速膨胀扩张，地铁开路，商业配套名校分校引入，迅速带活了一个个片区。
第三点，地铁改变传统居住观念，逐渐击碎了老城区对郊区的鄙视。
在没有地铁盘的概念之前，很多人基本上都有深厚的老城区情结，楼下交通商业教育医疗一站式搞定，而那些新城太远，规划也不完善，不去也罢。
而一旦有了地铁盘后，规划好、居住环境好的新城逐渐开始吸引从老城区外溢的人群。
在“老破小”和“远大新”的纠结上，总有年轻人愿意住在近郊，而他们最关键的诉求就是交通。
厦门应该是最典型代表，因为厦门的老城区在一个海岛上，和岛外有着天然的断裂，海沧大桥、集美大桥、翔安隧道常年拥堵。
所以，很多厦门人买房都倾向于买在岛内，就是这样严重的岛民观念，将岛内的老破小的价格推高到5万+，因为在这些土著看来，只有岛内才是厦门。
凭借着地铁规划，厦门正逐步从一个海岛型城市转变为海湾型城市，每个区都在与岛内城际距离相对较近的位置发展一个新城——海沧马銮湾、集美杏林湾、翔安南部新城、同安环东海域，吸引岛内人外溢。
虽然目前厦门还没有很强的地铁盘概念，多是依靠开车出行，但我相信，随着地铁线路逐渐增多，未来厦门的地铁盘和非地铁盘必然会有极大的价差。
而在地铁盘概念已经非常成熟的广州，地铁7号线开通前，番禺星河湾是片区内的高端项目，品质好，口碑好，小区内的二手房一直都是片区内的房价小高峰。随着地铁开通，由于它并不靠近地铁，涨幅明显已跟不上临近地铁的一般项目。
03.地铁盘怎么挑选？
其实，真的很简单。
宏观上，直达城市中心的地铁沿线是相对值钱的，地铁换乘站、双线交汇，又优于单条地铁。
微观上，最好项目距离地铁站200-500米，符合正常人的步行习惯。
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200米以内，因为来往人流密集且杂乱，反而不是最佳居住区域，当然，如果是地铁上盖自带大型商业，那另说。
尽量控制在距离地铁800米以内，严格意义上来说，只有地铁800米以内才是地铁盘。
那种在烈日炎炎或狂风暴雨之下，让人走断腿都走不到的伪地铁盘，我劝你别碰。
读到这里，很多人可能会说，我开车上班，不需要地铁，我买房可以不考虑地铁。
能说出这句话的人，一般都是长期呆在二线城市的。
一线城市的房价已经深刻教育了许多购房者，在房价上涨时，地铁盘一定比非地铁盘涨得多，房租也是如此。
甚至我认为，未来二线城市最大房价爆发点就是大基建推进、全城开挖地铁。
二线城市现在走的路，正是一线城市曾经上演的。
所以，在珠海这种地铁线路仍在规划中的城市，最好抢在下一轮行情之前尽早布局。
我不知道珠海未来会变成什么样，但一定是越来越好，基建越来越完善，人也会越来越多。未来没有地铁的房子就跟现在没有电梯的房子一样，陷入滞涨，且不招人待见。
优质学区房是众多投资客的心头好，原因在于当下教育水平仍然不够均衡，但随着学区房老旧不宜居、大量明校分校建设和在线教育的推广，未来学区房的溢价可能会被摊薄。反而是全城密密麻麻的地铁盘，有可能成为继学区房之后引爆房价的燃线。
随着地铁线路逐渐完善，这一天，不远了。
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