2019年4月8日，穆迪投资者服务公司向荣盛房地产发展股份有限公司 (荣盛发展) 授予首次Ba3的公司家族评级。
同时，穆迪向RongXingDa Development (BVI) Limited拟发行、荣盛发展提供无条件及不可撤销担保的美元票据授予B1的高级无抵押债务评级。
上述评级展望为稳定。
债券发行所得将用于再融资和业务发展。
评级理据
穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄表示：“荣盛发展Ba3的公司家族评级反映了公司较长的运营历史、在环渤海地区较强的品牌地位以及过去几年强劲的销售执行情况。”
荣盛发展是一家位于廊坊的房地产开发商，运营历史长达20余年。该公司有历经房地产业不同下行周期的良好记录，并且在环渤海地区树立了公认的品牌知名度。
荣盛发展在环渤海地区的市场地位较强，有望从该地区强劲的经济和房地产市场中获益。举例而言，环渤海地区约占该公司2018年合约销售额的一半。
除了在环渤海地区的强有力地位之外，荣盛发展一直在扩大业务覆盖地域，过去几年向中西部地区、长三角和珠三角等其他地区的城市扩张。
荣盛发展具备实现合约销售强劲增长的能力，这体现为过去两年中其年度合约销售额增长迅速。具体而言，该公司2018年合约销售额为人民币1,016亿元，同比大幅增长50%，而2017年合约销售额为人民币679亿元，同比增长33%。
穆迪预计，其2019年合约销售额将继续增长10%，达到人民币1,100亿元左右。与很多Ba3评级的国内同业相比，这一销售规模相对较大。
截至2018年12月31日，荣盛发展可售资源的总建筑面积约为3,610万平方米，涉及250个住宅项目，这将支持公司未来12-18个月的销售和现金流。
“荣盛发展Ba3的公司家族评级受制于其集中在二线和三四线城市的土地储备以及有限的融资渠道。”穆迪负责荣盛发展的主分析师黎锦雄补充道。
该公司的业务集中在二线和三四线城市，这些城市分别占其2018年12月31日总土地储备的40%和60%左右。穆迪预计，由于棚户区居民的货币化安置规模缩减，未来12-18个月三四线城市需求将减弱，进而对荣盛发展的运营业绩产生负面影响。
如上所述，荣盛发展Ba3的公司家族评级受到其有限的融资渠道制约。该公司主要使用境内融资，如银行贷款、境内发债和信托贷款，尚未获得境外资本市场或银行融资。
该公司按收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率从2017年的65%左右改善至2018年的90%左右。穆迪预计，荣盛发展未来12-18个月的债务杠杆率将稳定在85%左右，原因是过去两年强劲的合约销售额提高了收入确认规模。
该公司以调整后EBIT/利息比率计算的利息覆盖率从2017年的3.4倍改善至2018年的4.0倍。穆迪预计，未来12-18个月其利息覆盖率将趋近于4.0-4.2倍左右。这些预期比率令其公司家族评级符合Ba3的评级水平。
荣盛发展未来12-18个月的流动性充裕。具体而言，截至2018年12月31日，其现金余额为人民币304亿元，可覆盖114%的短期债务。这一现金规模加上运营现金流足以覆盖其短期债务以及未来12-18个月预期承诺土地款。
由于存在结构性从属风险，荣盛发展B1的高级无抵押债券评级较其公司家族评级低一个子级。
从属风险反映了荣盛发展大部分债权主要在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司层面债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素，因而将降低控股公司层面债权的预期回收率。
稳定的评级展望反映了穆迪预计荣盛发展将维持以下状况：(1) 在环渤海地区的领先地位和强劲的销售增长；(2) 充裕的流动性水平；(3) 审慎的土地购置。
如果荣盛发展实现以下情况，穆迪可能在中期内上调其评级：(1) 实现强劲的合约销售增长；(2) 改善信用指标；(3) 维持强劲的流动性状况；或 (4) 建立良好的国内外债券市场融资记录。
可能促使其评级上调的指标包括：(1)收入/调整后债务持续高于90%；(2)调整后EBIT/利息覆盖率持续高于4.0-4.5倍。
但是，如果荣盛发展的合约销售额增长、流动性状况、利润率或信用指标削弱，穆迪可能下调其评级。
可能引起评级下调的信用指标包括：(1)收入/调整后债务持续低于65%；或 (2)调整后EBIT/利息覆盖率持续低于2.5-3.0倍。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发布的《住宅建筑与房地产开发业》 (Homebuilding And Property Development Industry) 。
荣盛房地产发展股份有限公司成立于1996年，总部位于河北省廊坊市，在深圳证券交易所上市。
该公司在国内从事房地产开发业务，同时还从事产业园区、物业服务和酒店业务。截至2018年12月31日，该公司的房地产开发项目超过250个，总建筑面积达到3,610万平方米。
截至2018年12月31日，荣盛发展董事长耿建明先生及其家人和朋友共同持有公司62.3%的股份。
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