2019年4月8日，穆迪投資者服務公司向榮盛房地產發展股份有限公司 (榮盛發展) 授予首次Ba3的公司家族評級。
同時，穆迪向RongXingDa Development (BVI) Limited擬發行、榮盛發展提供無條件及不可撤銷擔保的美元票據授予B1的高級無抵押債務評級。
上述評級展望為穩定。
債券發行所得將用於再融資和業務發展。
評級理據
穆迪副總裁/高級分析師黎錦雄表示：“榮盛發展Ba3的公司家族評級反映了公司較長的運營歷史、在環渤海地區較強的品牌地位以及過去幾年強勁的銷售執行情況。”
榮盛發展是一家位於廊坊的房地產開發商，運營歷史長達20餘年。該公司有歷經房地產業不同下行週期的良好記錄，並且在環渤海地區樹立了公認的品牌知名度。
榮盛發展在環渤海地區的市場地位較強，有望從該地區強勁的經濟和房地產市場中獲益。舉例而言，環渤海地區約佔該公司2018年合約銷售額的一半。
除了在環渤海地區的強有力地位之外，榮盛發展一直在擴大業務覆蓋地域，過去幾年向中西部地區、長三角和珠三角等其他地區的城市擴張。
榮盛發展具備實現合約銷售強勁增長的能力，這體現為過去兩年中其年度合約銷售額增長迅速。具體而言，該公司2018年合約銷售額為人民幣1,016億元，同比大幅增長50%，而2017年合約銷售額為人民幣679億元，同比增長33%。
穆迪預計，其2019年合約銷售額將繼續增長10%，達到人民幣1,100億元左右。與很多Ba3評級的國內同業相比，這一銷售規模相對較大。
截至2018年12月31日，榮盛發展可售資源的總建築面積約為3,610萬平方米，涉及250個住宅項目，這將支持公司未來12-18個月的銷售和現金流。
“榮盛發展Ba3的公司家族評級受制於其集中在二線和三四線城市的土地儲備以及有限的融資渠道。”穆迪負責榮盛發展的主分析師黎錦雄補充道。
該公司的業務集中在二線和三四線城市，這些城市分別佔其2018年12月31日總土地儲備的40%和60%左右。穆迪預計，由於棚戶區居民的貨幣化安置規模縮減，未來12-18個月三四線城市需求將減弱，進而對榮盛發展的運營業績產生負面影響。
如上所述，榮盛發展Ba3的公司家族評級受到其有限的融資渠道制約。該公司主要使用境內融資，如銀行貸款、境內發債和信託貸款，尚未獲得境外資本市場或銀行融資。
該公司按收入/調整後債務比率衡量的債務槓桿率從2017年的65%左右改善至2018年的90%左右。穆迪預計，榮盛發展未來12-18個月的債務槓桿率將穩定在85%左右，原因是過去兩年強勁的合約銷售額提高了收入確認規模。
該公司以調整後EBIT/利息比率計算的利息覆蓋率從2017年的3.4倍改善至2018年的4.0倍。穆迪預計，未來12-18個月其利息覆蓋率將趨近於4.0-4.2倍左右。這些預期比率令其公司家族評級符合Ba3的評級水平。
榮盛發展未來12-18個月的流動性充裕。具體而言，截至2018年12月31日，其現金餘額為人民幣304億元，可覆蓋114%的短期債務。這一現金規模加上運營現金流足以覆蓋其短期債務以及未來12-18個月預期承諾土地款。
由於存在結構性從屬風險，榮盛發展B1的高級無抵押債券評級較其公司家族評級低一個子級。
從屬風險反映了榮盛發展大部分債權主要在運營子公司層面，在破產情況下其受償順序優先於控股公司層面債權。此外，控股公司缺乏緩解結構性從屬風險的重大因素，因而將降低控股公司層面債權的預期回收率。
穩定的評級展望反映了穆迪預計榮盛發展將維持以下狀況：(1) 在環渤海地區的領先地位和強勁的銷售增長；(2) 充裕的流動性水平；(3) 審慎的土地購置。
如果榮盛發展實現以下情況，穆迪可能在中期內上調其評級：(1) 實現強勁的合約銷售增長；(2) 改善信用指標；(3) 維持強勁的流動性狀況；或 (4) 建立良好的國內外債券市場融資記錄。
可能促使其評級上調的指標包括：(1)收入/調整後債務持續高於90%；(2)調整後EBIT/利息覆蓋率持續高於4.0-4.5倍。
但是，如果榮盛發展的合約銷售額增長、流動性狀況、利潤率或信用指標削弱，穆迪可能下調其評級。
可能引起評級下調的信用指標包括：(1)收入/調整後債務持續低於65%；或 (2)調整後EBIT/利息覆蓋率持續低於2.5-3.0倍。
上述評級所採用的主要評級方法為2018年1月發佈的《住宅建築與房地產開發業》 (Homebuilding And Property Development Industry) 。
榮盛房地產發展股份有限公司成立於1996年，總部位於河北省廊坊市，在深圳證券交易所上市。
該公司在國內從事房地產開發業務，同時還從事產業園區、物業服務和酒店業務。截至2018年12月31日，該公司的房地產開發項目超過250個，總建築面積達到3,610萬平方米。
截至2018年12月31日，榮盛發展董事長耿建明先生及其家人和朋友共同持有公司62.3%的股份。
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