11日，濟南中院新聞中心發佈了該院審結的一起“低價轉讓房產案”。欠款數十萬不還，竟被發現將市值百餘萬元的房屋“賣”給了兒媳，轉讓價格只有八十萬元，不到市場價的70%。債權人認為，這一行為是逃避債務，起訴到法院，請求撤銷房屋買賣協議。
欠款數十萬，名下房屋被低價過戶
姜恆作為出借人與借款人山東某安裝有限公司（以下簡稱某公司）、保證人趙明斌簽訂《借款合同》，因某公司到期未履行還款義務，趙明斌也未履行擔保責任，姜恆訴至法院，濟南市歷城區人民法院作出判決，確認鼎盛公司應償還姜恆借款54萬餘元及遲延履行期間的債務利息等，保證人趙明斌承擔連帶還款責任。
但某公司和趙明斌一直沒有清償債務，姜恆於2014年10月13日申請強制執行後未獲得任何執行款項。
在案件執行中，姜恆調查發現，趙明斌與王燕冰於2014年3月簽訂房屋買賣合同並過戶房產，導致其名下無其他財產可供執行，該轉讓行為逃避債務嚴重影響原告到期債權實現，為此訴請撤銷兩被告簽訂的房屋買賣協議並承擔相關費用。
據瞭解，王燕冰與趙明斌之子趙興濤於2009年3月27日登記結婚。趙明斌於2004年9月21日購買了這套房產，單價4704元/平方米、總房款689509元，2006年12月1日收房。2014年3月29日，趙明斌與王燕冰簽訂房屋買賣協議約定房價80萬元；2014年4月2日，雙方將房產過戶至王燕冰名下；按照稅務部門核定房價1254218元計徵契稅，王燕冰繳納37626.54元契稅。
而據搜房網統計的2014年3月份價格走勢表，涉案房屋所在的小區房產平均單價為16090元／平方米，以此計算房價為2278987.6元；根據安居客網站資料顯示，2014年12月份涉案房屋所在小區的房產平均價格為每平方米10741元；稅務部門系按照核定的1254218元計徵契稅。
姜恆認為，趙明斌和王燕冰以80萬元轉讓涉案房產，是以明顯不合理低價、嚴重損害了自己的到期債權。趙明斌和王燕冰則辯稱，轉讓房產的時間在姜恆起訴某公司的民間借貸糾紛案件立案時間之前、轉讓時不知姜恆起訴，而且無主觀惡意、並非逃避債務、有清償能力、姜恆行使撤銷權已過時效等，並提交了相關付款證據。
判決：轉讓行為損害了債權人利益，撤銷協議
兩被告轉讓涉案房產的價格是否屬於明顯不合理的低價？兩被告轉讓涉案房產的行為是否損害債權人的利益？原告提起債權人撤銷權之訴是否在規定時間內行使，是否超過了訴訟時效？兩被告轉讓涉案房產的行為是否有主觀惡意？這些成為案件的焦點。
對此，一審法院認為，根據相關規定，兩被告以80萬元轉讓房產的價格明顯低於市場價格的百分之七十，應認定為不合理低價。趙明斌和某公司未提供可供執行財產，原告債權未得到清償的事實清楚明確。原告於2016年11月份執行中調查得知涉案房產低價轉讓過戶，至提出本訴之日，並未超過債權人行使撤銷權所規定的時間。
此外，兩被告之間具有特殊的身份關係，涉案房產轉讓價格明顯低於市場價格，轉讓人和受讓人作為一個合理的交易者對此應是明知的，趙明斌對未清償原告的借貸債務亦是明知的。另外，兩被告轉讓財產的行為在原告享有的借貸債權發生之後並事實上損害債權人的利益。
為此，一審法院判決撤銷被告趙明斌與被告王燕冰就轉讓房屋所有權簽訂的《濟南市存量房買賣協議》。
二審法院同意一審法院裁判意見。另外，二審法院認為，按照趙明斌、王燕冰提交的安居客網站資料顯示，2014年12月份涉案房屋所在小區房產價格每平方米10741元，涉案房價應在140萬元以上，且該價款尚未包含附屬房產十餘平方米和二十餘平方米的車庫。《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，成交價格明顯低於市場價格的由徵收機關參照市場價格核定；按照稅務徵收機關核定1254218元計徵契稅，涉案房產市價已在120萬元以上。
王燕冰支付行為除2014年3月5日向趙明斌支付391600元外，其他款項均系2011年支付，且支付的主體並非趙明斌，不足以認定系支付房款，所以王燕冰主張已支付房款109.16萬元，證據不充分，不予支持。法院確認趙明斌、王燕冰之間房產交易的價格為80萬元，低於市場價款的70%，屬於明顯不合理的低價。二審法院判決駁回上訴，維持原判。
法官分析：
轉讓價達不到市場價款70%，可視為明顯不合理的低價
我國合同法規定，債權人行使撤銷權須具備三個條件：一是債務人有使自己的財產不當減少的行為，主要是指債務人放棄其到期債權、無償轉讓或者以明顯不合理低價轉讓自己的財產；二是債務人的相關行為對債權人造成損害；三是要在規定時間內行使，即債權人應在知道或應當知道撤銷事由之日起1年內行使。
在有償轉讓財產的情形下，債權人只要舉證證明債務人存在“以明顯不合理的低價轉讓財產”的行為損害債權人債權的實現，即可認定債務人具有主觀惡意，不要求其知道轉讓財產的行為有害於債權人的債權，關鍵在於其受讓之時是否知道“明顯的低價”。
何為“明顯的低價”，是根據當時當地的市場行情、市場價格，在同等條件下轉讓的價格與市場價格相比差距較大，任何一個合理的交易者在此情況下均會認為該價格過低。在具體個案裁判中，根據相關規定：“……轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價……”，將轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十作為具體量化標準，再結合其他證據進行綜合分析認定。
在這起案件中，兩被告之間具有特殊身份關係、以明顯不合理的低價轉讓房產，對原告的債權造成損害，兩被告主觀惡意明顯，低價轉讓房產損害原告債權事實清楚，原告主張債權人撤銷權之訴具備主、客觀條件。（文中當事人系化名）
齊魯晚報·齊魯壹點馬雲雲 崔巖 通訊員 劉俊傑
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