远洋集团创立于1993年，并于2007年9月28日在香港主板上市。2018年，远洋销售额首次突破千亿，达到1095亿元，同比增速达到55.2%，在扣除房地产行业商品房销售额的同比增速之后，远洋的销售额同比增速也达到43.1%。2018年是其规模大扩张的时期，也是其城市群深耕和一二线重点城市布局效果的显现。
回顾远洋集团的发展历程，一直以来，远洋集团接近50%以上的销售集中在京津冀地区。根据统计数据显示，2018年京津冀地区成交量下滑严重，重点聚焦京津冀地区的企业都未取得较好的销售业绩，然而远洋集团却实现业绩突破。主要得益于企业及时的战略调整，加大整体投资力度的同时，提升非京地区的投资占比。本文将重点研究企业战略投资的调整以及调整后的收获。
一、战略转向：由单一京津冀聚焦向全国五大城市群均衡发展
1、调整布局策略，明确战略投资城市
从2010年开始，远洋陆续布局市场前景较好的19个城市（北京、大连、秦皇岛、中山等），截止到2013年远洋已经形成以环渤海为中心，珠三角和长三角为两翼的布局局面。但在2014年房地产市场趋紧的背景下，远洋果断调整布局战略，在继续深耕原已布局的城市群基础上，陆续退出风险比较大的抚顺、黄山等三四线城市。
之后，陆续几年，远洋始终坚持这一战略决策不动摇，持续深耕城市群，并积极在城市群的基础上拓展周边城市，有计划性的增减各城市群的土地储备，形成从单一到均衡的转变。截止到2018年，远洋布局城市群主要包括京津冀、长三角、珠三角、长江中游地区和成渝五大国家级重点城市群，共计37个城市，基本包含了我国的重点城市群。
2、加大投资力度，提升非京地区的投资占比
如果说布局战略为远洋的发展指明了方向，那么必然需要充足的土地储备作为支撑。根据远洋的新增土地情况，2017年远洋土地拓展力度加大，达到1612.9万平方米，相较2016年同比增长245.3%，土地储备大幅增长。2018年中期，远洋新增土地储备604.4万平方米，土地储备进一步扩充。大幅增加的土地储备为远洋在冲击千亿规模的道路上提供了充足的货值。
从远洋的投资方向上看：京津冀依旧是远洋城市群布局的重地，但是长三角和珠三角等城市群的新增土地占比在提升。拿地城市的变动，也对应了远洋一直以来的布局战略，即：以城市群为核心，持续深耕城市群所在城市，并积极把握具有人口和人均储蓄增长潜力的城市。
其中，京津冀城市群的拿地占比从2014年的71%降至2018年中期的27%，下降了44个百分点；长三角城市群的拿地占比从2014年的5%上升至2018年中期的26%，上升了20个百分点；珠三角城市群的拿地占比从2014年的6%上升至2018年中期的31%，上升了25个百分点。同时，远洋在成渝地区和其他二线城市的拿地占比都略有提升，2018年中期拿地占比分别为10%、6%。此外，值得注意的是，远洋大幅降低了东北地区的拿地力度。
截止到2018年中期，远洋形成了以京津冀为首，长三角、珠三角、长江中游地区、成渝地区等城市群全面发展的局面。主要表现为远洋坚定布局京津冀，土地储备始终保持增长状态，2018年中期达到1628.9万平方米，土地储备占比始终保持在40%以上。东北地区土地储备逐年下降，绝对量由562万平方米减至405.9万平方米，占比由2014年的28%下降至2018年中期的10%，下降了18个百分点；长三角、珠三角、长江中游城市以及全国其他重点城市土地储备均呈现上升状态，且各城市群土地储备占比都在上升，2018年中期分别为10%、17%、10%、5%。远洋在坚定深耕优秀城市群的基础上，退出了市场较差的地区，形成了各城市群之间相对均衡的布局，为企业突破千亿打下坚实的基础。
二、成果颇丰：多点开花，非京地区贡献销售额超六成
在远洋及时调整战略之后，2016年至2018年，加大投资力度的长三角、珠三角、长江中游和中西部城市房地产市场先后崛起，2018年企业迎来收获季，为企业贡献超过六成的销售额，助力企业一举突破千亿。
从各大城市群中企业的销售业绩来看，主要分为两大类：一是以京津冀、东北地区为代表的销售占比下降的城市群；二是以长三角、珠三角和长江中游等地区为代表的销售占比上升的城市群。因此，我们认为京津冀和东北地区销售业绩的稳定是远洋突破千亿的保障，而非京城市群销售的提升是远洋迈向千亿的关键。
1、京津冀、东北等地区销售占比下降
2017年，京津冀城市群销售贡献为30.8%，较2014年的46.4%下降了15.6个百分点。除了有意降低京津冀城市群的拿地比例之外，2017年京津冀市场的成交量下行以及政策调控的影响，远洋在京津冀城市群的销售比例也有所下降。
东北地区由于库存积压的问题导致房地产市场从2011年之后就变得“不景气”，远洋从2013年之后陆续退出抚顺等东北三四线城市。同时，降低东北地区投资力度后，远洋在东北地区的销售占比也从2014年的20.1%下降至2017年13.2%，降低了6.9个百分点。
根据远洋在京津冀和东北地区的销售业绩来看，2017年是公司高速增长的一年，京津冀销售业绩达到211.9亿元；东北地区销售业绩达到90.9亿元，创历史高位。
虽然远洋在有意的降低这两个城市群的拿地比例，使其销售占比有所下降，但京津冀对远洋来说仍然是其布局重地，占据企业销售的重要位置，保证企业平稳发展。
2、长三角、珠三角等城市群销售占比大幅提升
长三角、珠三角、长江中游和成渝城市群房地产市场在2017年和2018年先后崛起，提前布局的房企赚得盆满钵满。远洋投资战略的调整，成为企业成功跨入千亿的关键。
2017年远洋在长三角区域的销售业绩为133.9亿元，相较2014年增长94.7%；其中销售金额占比为19.5%，较2014年的17.8%提升了1.7个百分点。
同样，2017年远洋在珠三角地区的销售业绩为146.3亿元，相较2014年增加了2.6倍；其中销售占比为21.3%，相较2014年的10.6%上升了10.7个百分点，一方面是由于广东市场空间广阔，另一方面受益粤港澳大湾区的发展为房企业绩的增长提供了机遇。
长江中游地区和其他地区多是远洋布局的二线省会城市，由于人口充足、基建、配套设施的不断完善，这些地区的需求也在上升。2017年，远洋在长江中游地区销售业绩达到50亿元，2018年中期增长至75.8亿元；同时，2017年销售占比为7.3%，2018年中期攀升至17.3%，提升巨大。
远洋在成渝城市群的销售占比同样呈上升趋势，2017年为4.1%，相较2014年的1.3%上升了2.8个百分点；销售业绩也持续增长，2017年销售额达到28.2亿元，2018年中期达到30.7亿元。从2016年国务院发布《关于成渝城市群发展规划的批复》到2018年要求以重庆、成都为中心，引领成渝城市群发展，带动相关板块融合发展指示后，未来成渝城市群依旧会有较高的市场需求潜力。
2018年是远洋突破千亿的一年。回顾历史，远洋根据市场适时调整节奏，退出风险性较高的三四线城市，深耕已布局的城市，并积极拓展新的一二线重点城市。主要表现为，坚持以京津冀为核心，减少东北地区的投资力度，并适时加大在长三角、珠三角和中西部重点城市的布局力度。正是这种转变，远洋在保证环京区域的销售贡献外，非京地区销售业绩的大幅增长，推动了公司整体销售业绩的增长。
截止到2018年，远洋在国内拥有超过180个处于不同开发阶段的房地产项目，包括京津冀地区的北京、天津和石家庄，长三角地区的上海、杭州、南京和苏州，长江中游地区的武汉、合肥和长沙、珠三角地区的深圳、广州、中山和香港，成渝地区的重庆和成都，以及其他重点核心城市。未来，在继续坚持深耕城市群和重点一二线城市的基础上，远洋的销售业绩有望再次实现规模突破。
閱讀更多 億翰智庫 的文章
