遠洋集團創立於1993年，並於2007年9月28日在香港主板上市。2018年，遠洋銷售額首次突破千億，達到1095億元，同比增速達到55.2%，在扣除房地產行業商品房銷售額的同比增速之後，遠洋的銷售額同比增速也達到43.1%。2018年是其規模大擴張的時期，也是其城市群深耕和一二線重點城市佈局效果的顯現。
回顧遠洋集團的發展歷程，一直以來，遠洋集團接近50%以上的銷售集中在京津冀地區。根據統計數據顯示，2018年京津冀地區成交量下滑嚴重，重點聚焦京津冀地區的企業都未取得較好的銷售業績，然而遠洋集團卻實現業績突破。主要得益於企業及時的戰略調整，加大整體投資力度的同時，提升非京地區的投資佔比。本文將重點研究企業戰略投資的調整以及調整後的收穫。
一、戰略轉向：由單一京津冀聚焦向全國五大城市群均衡發展
1、調整佈局策略，明確戰略投資城市
從2010年開始，遠洋陸續佈局市場前景較好的19個城市（北京、大連、秦皇島、中山等），截止到2013年遠洋已經形成以環渤海為中心，珠三角和長三角為兩翼的佈局局面。但在2014年房地產市場趨緊的背景下，遠洋果斷調整佈局戰略，在繼續深耕原已佈局的城市群基礎上，陸續退出風險比較大的撫順、黃山等三四線城市。
之後，陸續幾年，遠洋始終堅持這一戰略決策不動搖，持續深耕城市群，並積極在城市群的基礎上拓展周邊城市，有計劃性的增減各城市群的土地儲備，形成從單一到均衡的轉變。截止到2018年，遠洋布局城市群主要包括京津冀、長三角、珠三角、長江中游地區和成渝五大國家級重點城市群，共計37個城市，基本包含了我國的重點城市群。
2、加大投資力度，提升非京地區的投資佔比
如果說佈局戰略為遠洋的發展指明瞭方向，那麼必然需要充足的土地儲備作為支撐。根據遠洋的新增土地情況，2017年遠洋土地拓展力度加大，達到1612.9萬平方米，相較2016年同比增長245.3%，土地儲備大幅增長。2018年中期，遠洋新增土地儲備604.4萬平方米，土地儲備進一步擴充。大幅增加的土地儲備為遠洋在衝擊千億規模的道路上提供了充足的貨值。
從遠洋的投資方向上看：京津冀依舊是遠洋城市群佈局的重地，但是長三角和珠三角等城市群的新增土地佔比在提升。拿地城市的變動，也對應了遠洋一直以來的佈局戰略，即：以城市群為核心，持續深耕城市群所在城市，並積極把握具有人口和人均儲蓄增長潛力的城市。
其中，京津冀城市群的拿地佔比從2014年的71%降至2018年中期的27%，下降了44個百分點；長三角城市群的拿地佔比從2014年的5%上升至2018年中期的26%，上升了20個百分點；珠三角城市群的拿地佔比從2014年的6%上升至2018年中期的31%，上升了25個百分點。同時，遠洋在成渝地區和其他二線城市的拿地佔比都略有提升，2018年中期拿地佔比分別為10%、6%。此外，值得注意的是，遠洋大幅降低了東北地區的拿地力度。
截止到2018年中期，遠洋形成了以京津冀為首，長三角、珠三角、長江中游地區、成渝地區等城市群全面發展的局面。主要表現為遠洋堅定佈局京津冀，土地儲備始終保持增長狀態，2018年中期達到1628.9萬平方米，土地儲備佔比始終保持在40%以上。東北地區土地儲備逐年下降，絕對量由562萬平方米減至405.9萬平方米，佔比由2014年的28%下降至2018年中期的10%，下降了18個百分點；長三角、珠三角、長江中游城市以及全國其他重點城市土地儲備均呈現上升狀態，且各城市群土地儲備佔比都在上升，2018年中期分別為10%、17%、10%、5%。遠洋在堅定深耕優秀城市群的基礎上，退出了市場較差的地區，形成了各城市群之間相對均衡的佈局，為企業突破千億打下堅實的基礎。
二、成果頗豐：多點開花，非京地區貢獻銷售額超六成
在遠洋及時調整戰略之後，2016年至2018年，加大投資力度的長三角、珠三角、長江中游和中西部城市房地產市場先後崛起，2018年企業迎來收穫季，為企業貢獻超過六成的銷售額，助力企業一舉突破千億。
從各大城市群中企業的銷售業績來看，主要分為兩大類：一是以京津冀、東北地區為代表的銷售佔比下降的城市群；二是以長三角、珠三角和長江中游等地區為代表的銷售佔比上升的城市群。因此，我們認為京津冀和東北地區銷售業績的穩定是遠洋突破千億的保障，而非京城市群銷售的提升是遠洋邁向千億的關鍵。
1、京津冀、東北等地區銷售佔比下降
2017年，京津冀城市群銷售貢獻為30.8%，較2014年的46.4%下降了15.6個百分點。除了有意降低京津冀城市群的拿地比例之外，2017年京津冀市場的成交量下行以及政策調控的影響，遠洋在京津冀城市群的銷售比例也有所下降。
東北地區由於庫存積壓的問題導致房地產市場從2011年之後就變得“不景氣”，遠洋從2013年之後陸續退出撫順等東北三四線城市。同時，降低東北地區投資力度後，遠洋在東北地區的銷售佔比也從2014年的20.1%下降至2017年13.2%，降低了6.9個百分點。
根據遠洋在京津冀和東北地區的銷售業績來看，2017年是公司高速增長的一年，京津冀銷售業績達到211.9億元；東北地區銷售業績達到90.9億元，創歷史高位。
雖然遠洋在有意的降低這兩個城市群的拿地比例，使其銷售佔比有所下降，但京津冀對遠洋來說仍然是其佈局重地，佔據企業銷售的重要位置，保證企業平穩發展。
2、長三角、珠三角等城市群銷售佔比大幅提升
長三角、珠三角、長江中游和成渝城市群房地產市場在2017年和2018年先後崛起，提前佈局的房企賺得盆滿缽滿。遠洋投資戰略的調整，成為企業成功跨入千億的關鍵。
2017年遠洋在長三角區域的銷售業績為133.9億元，相較2014年增長94.7%；其中銷售金額佔比為19.5%，較2014年的17.8%提升了1.7個百分點。
同樣，2017年遠洋在珠三角地區的銷售業績為146.3億元，相較2014年增加了2.6倍；其中銷售佔比為21.3%，相較2014年的10.6%上升了10.7個百分點，一方面是由於廣東市場空間廣闊，另一方面受益粵港澳大灣區的發展為房企業績的增長提供了機遇。
長江中游地區和其他地區多是遠洋布局的二線省會城市，由於人口充足、基建、配套設施的不斷完善，這些地區的需求也在上升。2017年，遠洋在長江中游地區銷售業績達到50億元，2018年中期增長至75.8億元；同時，2017年銷售佔比為7.3%，2018年中期攀升至17.3%，提升巨大。
遠洋在成渝城市群的銷售佔比同樣呈上升趨勢，2017年為4.1%，相較2014年的1.3%上升了2.8個百分點；銷售業績也持續增長，2017年銷售額達到28.2億元，2018年中期達到30.7億元。從2016年國務院發佈《關於成渝城市群發展規劃的批覆》到2018年要求以重慶、成都為中心，引領成渝城市群發展，帶動相關板塊融合發展指示後，未來成渝城市群依舊會有較高的市場需求潛力。
2018年是遠洋突破千億的一年。回顧歷史，遠洋根據市場適時調整節奏，退出風險性較高的三四線城市，深耕已佈局的城市，並積極拓展新的一二線重點城市。主要表現為，堅持以京津冀為核心，減少東北地區的投資力度，並適時加大在長三角、珠三角和中西部重點城市的佈局力度。正是這種轉變，遠洋在保證環京區域的銷售貢獻外，非京地區銷售業績的大幅增長，推動了公司整體銷售業績的增長。
截止到2018年，遠洋在國內擁有超過180個處於不同開發階段的房地產項目，包括京津冀地區的北京、天津和石家莊，長三角地區的上海、杭州、南京和蘇州，長江中游地區的武漢、合肥和長沙、珠三角地區的深圳、廣州、中山和香港，成渝地區的重慶和成都，以及其他重點核心城市。未來，在繼續堅持深耕城市群和重點一二線城市的基礎上，遠洋的銷售業績有望再次實現規模突破。
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