鳳凰網房產 文|王迪
轉型之路走得不太順利的格力地產，面對市值接連大幅縮水的困局，開始上演首次回購股票的“護盤”大戲。
12月28日，格力地產(600185.SH)發佈公告稱，花費不超3億回購公司股份用於股權激勵公司，決定使用自有資金以集中競價交易的方式回購公司股份，回購價格上限5.8元/股，預計回購股份數量不超過5172.41萬股(含5172.41萬股)，約佔公司目前總股本的2.51%。
據瞭解，首次回購股票公告在26日晚披露，並於27日“閃電”啟動。按照當日3.77元/股的收盤股價，格力地產此次5.8元/股的回購價溢價率高達54%。然而，這場快速、直接、高額的“挽救”行動卻收效甚微。
截至1月3日上午收盤，格力地產股價為4.00元/股，難掩萎靡之勢。而與其在諸多方面相似的美的置業（03990.HK）股價則為15.94港元（約為人民幣13.99元），是其三倍之多。
事實上，從2018年開始，格力地產的股價便“跌跌不休”，從年初6.8元/股接連下滑，在10月中旬降至3.55元/股，創下近三年新低，這讓格力地產的市值自2018年最高峰之時大幅縮水40%。
頻繁債券融資與涉盈餘分配糾紛
對於本次回購的目的，格力地產表示，鑑於近期股票市場出現波動，公司認為目前公司股價不能正確反映公司價值。基於對公司未來發展前景的信心以及對公司價值的認可，為維護公司和股東利益，促進公司健康可持續發展，公司決定實行回購行動。
與市值腰斬一同而來的是，業內關於格力地產“債務承壓”的質疑。
對此，1月2日格力地產發佈澄清公告稱，公司財務狀況良好，自2009年借殼上市以來，公司從未發佈過虧損或預虧公告。2018年1月至9月實現淨利潤3.89億元，毛利率42.51%。公司經營穩健，2018年8月向股東派發了2017年度現金紅利約6.18億元。
事實上，格力地產在2018年確實展開了一系列密集的融資動作，也讓其資金承壓的境況浮出水面。
格力地產融資融券信息顯示，2018年11月29日融資淨買入148.82萬元，融資餘額3.98億元，較前一交易日增長0.38%。
早在2018年4月，格力地產表示將採取分期發行方式面向合格投資者非公開發行總額不超過30億元的公司債券，並先後發行兩期中期票據，涉資共10億元。緊接著5月初，該公司債券第一期實際募集發行規模為10.2億元，票面利率為7.5%，為5年期。
5月31日，格力地產發佈公告稱，擬向交易商協會申請註冊發行總額不超過30億元的長期限含權中期票據，主要用於補充公司流動資金、項目建設及其他符合國家法律法規及政策的企業經營活動；7月2日，格力地產股份有限公司發佈公告稱，關於公司向合格投資者公開發行12億元公司債券，獲得中國證監會核准批覆。
此外，幾筆涉嫌盈餘分配的民事糾紛案件也與資金密切相關。
據天眼查顯示，在今年1月5日，陝西鑫德進出口有限公司及陝西昊東生物科技有限公司分別上訴珠江格力地產股份有限公司，讓其涉嫌公司盈餘糾紛，此事系格力地產延期支付原應於2013年發放的現金分紅。此外，在今年3月，格力地產和原借殼上市公司海星科技原大股東海星科技投資控股（集團）有限公司因1933.4萬元的保留負債糾葛不斷，四次現身上海仲裁委員會。
在“錢袋子”收緊、融資逼仄，調控高壓的2018年，格力地產的債務也是居高不下。
據鳳凰網房產查閱，2015年-2018年前三季度，格力地產的負債合計分別為 167億元、190億元、195億元、201.4億元，呈現逐年上升趨勢。經計算，負債率分別為72.5%、80.5%、72.2%、71.4% ，雖有波動，但一直處於高位。
格力地產2017年、2016年、2015年、2014年、2013年、2012負債情況
此外，現金流關係著房企發展的“命脈，而格力地產的投資活動產生的現金流量淨額基本處於負值狀況。
據資料顯示，在2015-2017年及2018年第一季度，格力地產的經營活動現金流量淨額分別為2億元、-12億元、-21億元和-4億元。
業內人士表示，格力地產頻繁融資的背後，一方面是為了滿足當下企業擴張的需求，實則為項目“輸血”，另一方面則基於背後的債務壓力，或借新換舊，疏解發展困局的考慮。
發展區域受限 銷售額接連下滑 轉型難突圍
屋漏偏逢連夜雨。除了資金承壓、市值腰斬之外，格力地產因佈局城市侷限、新業務拓展鮮有效果等原因，致使銷售狀況在近年來屢屢受挫，轉型遭遇瓶頸期。
根據財報數據，格力地產的協議銷售金額從2015年的31.02億元一路下跌到2017年的18.42億元；格力地產營業收入則在這三年中分別為25.4億元、31.2億元、31.3億元，增長呈現放緩態勢；資產收益率也在2013年至2017年接連下滑。
2013-2017年格力地產淨資產收益率情況
與此同時 ，格力地產的淨利潤也並非亮眼。據鳳凰網房產查閱，格力地產2018年前三季度淨利潤分別為2.15億元、3.03億元、3.90億元，分別同比下降18.18%，上漲9.89%、下降6.34%。
雖然相較於龍頭房企2018年突破7000億元相比，格力地產不論在銷售額及淨利潤上都相形見絀。但是，同樣是擁抱房地產的家電企業，一同成立於2004年的美的置地則在2017年突破500億，格力地產也被遠遠地甩在了後面。
事實上，背靠大樹好乘涼的格力地產之前發展一度十分迅速，這與母公司的國企背景密不可分。
格力集團屬於珠海市國資委監管的珠海市屬國有企業。據百度百科資料顯示，2004年，現任格力地產股份有限公司董事長魯君駟出任格力集團房地產專責工作小組組長，面對幾近停業的業務，帶領7名員工，在9平方米的簡陋辦公區，開始了格力地產的創業之路。
在歷經2005年重組、2009年上市，2015年納入到全新的國資平臺-珠海投資控股有限公司，格力地產曾經歷一段迅速發展的時期。
在借殼上市之後，格力地產在土地市場開啟了狂飆突進之路。
2009年12月，格力地產以樓面價7400元/平方米、總價66億元的代價拿下當時的珠海“地王”--唐家灣情侶北路南段地塊；2014年，格力地產將上海“浦東單價地王”收入囊中，樓板價65832元/平方米，溢價率127%；2016年5月，格力房產以總價19.65億元競得上海松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號宅地；同年5月，格力地產拿下“泗涇地王”上海松江區的地塊70%權益。
事實上，不同於原格力集團現任格力電器的“掌門人”董明珠對外高調且鮮明的處事作風，現年53歲魯君四卻十分低調，他一直篤定的認為珠海是格力地產固守的大本營。
2013年，格力地產啟動內部結構調整和產業升級，開啟多元化之路，形成“房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業、現代服務業、現代金融業”五大產業並進的發展格局。
其中，口岸經濟產業承擔港珠澳大橋珠澳口岸人工島填海工程、珠海口岸、澳門口岸基礎工程項目。海洋經濟產業包括沙灘修復、港灣治理、海島建設、遊艇碼頭網絡搭建等。
據官網顯示，格力地產目前的核心項目有五個，包括格力海岸、上海前灘項目、重慶兩江項目、珠海公路口岸項目、洪灣漁港、靜雲山莊，且格力海岸、珠海公路口岸項目、靜雲山莊三個項目皆位於珠江。其他地產業務則限定在了上海和重慶等為數不多的城市，就連在2017年7月4日拿下的6宗商業等地塊也都位於珠海。
2017年7月4日格力地產拿下珠海6宗土地
截至 2018年3月末，格力地產在售房地產項目主要包括珠海的格力廣場、格力海岸以及平沙項目，總可售面積 90.91萬平方米，已售面積 56.79 萬平方米，剩餘可售面積 34.12萬平方米。
2018年，格力地產將企業發展戰略升級為“立足珠海，區域佈局”，這使項目限定在少數城市，讓其在抵禦政策風險方面很難分攤風險，一定程度上也為其減少利潤回收的可能。
此外，一直對海洋經濟情有獨鍾的格力地產，原本是想坐享大灣區發展的政策紅利，但因其投資回報週期較長，短時間卻很難看到立竿見影的回饋，這也讓多元化轉型難以取得顯著成效。
就業務構成比例來說，2015-2016 年，房地產收入在格力地產主營業務收入中的佔比超過 97.00%，2017年其房地產業務比例雖有下滑，但是仍佔據94.84%的重要份額。
當多元轉型收效甚微，格力地產在面對利潤受挫、市值縮水接踵而至之時，這艘依託於大灣區的“諾亞方舟”又將會駛向何方？
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