有一句俗话叫骑虎难下，意思是上也上不得，下也下不得。用这句话形容当前的中国经济与房地产都是很不恰当的，局面并没有发展到那样的烈度，但样子却又有点像。中国经济，经过40年的改革开放，普通人看得到的红利和机会，都用得差不多了，粗放式的经营结构与思维越来越遭遇到天花板，所谓的进入中等收入陷阱。
从历史上看，中等收入陷阱，实质上是需要进入到不一样逻辑的新的发展阶段。新的发展阶段要有新的发展逻辑，如果找到了这样的逻辑，则既有的成就将成其为一种再度辉煌的基础，如果还没能找到这样的逻辑，则意味着会在非关键性问题上兜圈子。
关于经济现状与突围，著名经济学家、北京大学教授周其仁表达了一个激烈而又似曾相识的观点，中国的体制性成本太高，如何降低体制运行成本，改革突围和创新突围被认为是唯一的出路。
以前有一种近乎于套路化的学术正确，凡是涉及到东西方差距及发展出路的问题，总会将锅甩给体制，似乎中国社会主义市场经济的体制是造成一系列问题的根源，而恰恰要忽视掉此即也是取得40年巨大成就的依托。
关于体制成本高的问题，或许也是存在的。但政府并非不作为，政府本身对于进一步深化改革和进一步扩大开放的观点一直没有被放松，反腐的力度、持续性、常态化甚至法制化也正在推进，但中国作为世界第一人口大国，又进入老龄化社会，国防建设也在不遗余力，投资驱动外贸型经济在朝内需驱动型经济转型，但内需驱动又是需要老百姓口袋里有足以驱动的钱，还有持续性增长和稳定的大局，以及日益复杂的国际局势与外部环境，又怎是一个降低体制运行成本所能全然概括的。
以前还可以借鉴西方先进经验，现在只能自己摸着石头过河。降低体制运行成本，精兵简政，无论解放前还是解放后，无论改革开放前还是改革开放后，都从没落下。至于创新驱动，大众创业、万众创新，互联网+，金融改革，很多都在聚焦于此，但效果却还是没有完全呈现出来，说明症结和出路的抓手还没有真正找到。周其仁教授也一再强调，不要只是议论，成为议论大国，要能落到实处。那么，教授再度提出来并强调的降低体制运行成本的改革突围和创新驱动又该如何化为落地可执行的东西，其实还是停留在需要进一步探讨的阶段。
回到房地产问题上来，房地产在中国经济中占据非常重要和特殊的位置，可以说，房地产问题就是当前国民经济的一大缩影。房地产问题最核心的莫过于房价问题和趋势问题。这其实又是一个不需要探讨的问题，谁心里都有一本明账。真正的需要探讨的问题是房地产需要怎样发展，是就继续立足于房地产及其关联行业本身的发展，还是房地产如何带动整个国民经济以及地域经济结构性发展的问题。
房价能大跌吗？不能。房价对应着数亿中产阶级及以上群体的安身立命之本，一旦出现超出控制的大跌，将不再是一个房地产市场的问题，而是关乎社会稳定的大问题，而且，一旦跌下去，恐怕连买不起房的大众也会心慌慌不止的，根本的信心都会受挫，更别说房价降下来会是买房的良机了（居者有其屋并不止买房一途，保障性住房体系与租售并举也是一途）。
房价能大涨吗？不能。房价是基础成本，房价太高，社会经济基础成本太高，如果经济发展速度跟不上，泡沫化不断被强化，也将会是很要命的事情。既不能大跌，也不能大涨。那么，必得调控。这就是当前的现状（冷冻式调控），种种的难受就在这种纠结中发生着。上到中央政府，下到地方政府，无论房地产商，还是老百姓，都很纠结。
就像军事上不可能总是僵持一样，房地产当前的纠结状态也不可能总是纠结下去，总会有一个破局点，关键要以怎样的方式破局，不然，靠最严厉的政策手段维系，各方最终都会受不了。当前来之不易的平稳态势，为充满智慧的破局提供了宝贵的时间与空间。
新周期财经传媒在中国地产五虎风云的开篇，分析恒大的多元化战略破局线的时候，提出了一个逻辑，房地产的战略支柱性产业地位发展到战略结构性支柱产业地位，看起来只是增加了“结构性”三个字，实际上是要增加房地产内涵的丰厚度。传统逻辑里面，房地产是一个相对独立思维的市场和板块，其对经济的拉动作用，是通过房地产作为一个板块带动关联板块发生的。
在这样的逻辑下，所谓的多元化，也多是作为如何更好地发展房地产领域的战略性策略，而非将多元化产业作为房地产战略结构性支柱产业内涵的一部分，房地产与多元化的关系，不再是主辅关系，而是融为一体的关系，简单的资本+战略布局的多元化逻辑很难走通，必须在多元化领域做更深的实打实的耕耘，在此基础上发挥房地产的带动作用。甚至说，多元化产业里面的具体板块，将更多承担主体的作用，房地产多为产业服务商的驱动作用。实现房地产的高价值与产业化的融合，而不再是基础成本框框之上的内容物。以高价资产作后盾，实现复合性发展。
从房地产企业的战略逻辑来看，如果仅从房地产领域本身的发展逻辑来说，在市场行情趋紧的情况下，房地产运作无非“一低两高”。“一低”指在价值导向前提下，土地成本尽可能的低。三四线城市的地价相对于一二线城市，倒是真低，但如果与当地的产业经济、人口收入不相匹配，还会是挺高的。前几年针对一二线城市的大城市病，提出多中心和中小型城镇化的概念，结果一二线城市土地供应不足，三四线城市土地供应过剩，出现结构性错配，结果出现了问题。只好在限购政策下把一二线城市的需求暂时性倒逼回三四线城市，经过好几年才实现去库存，并进一步推高了一二线城市的房价。
所以，土地成本的尽可能低，还是应该回归经济支撑更好的一二线城市，所以，名列前茅的房地产商们，无不把重心全都回归到了一二线城市。同样在一二线城市布局中，各大地产商的侧重又有所不同。
万科强调的是城乡统筹发展，相对于市中心，郊区的土地成本是较低的。万科的住宅工业化使建设成本降到极致，再将品牌价值、居住品质和社区文化打造到极致。品牌价值、居住品质的高与城郊地价的相对便宜，以及相对高利润，由此，这是一个很好的生意，万科据此长期成为行业龙头。
碧桂园也差不多是相同的逻辑，在一二线城市乃至三四线城市，地块并非中心地段，给你一个五星级的家，相对于较低的土地成本，构建和满足五星级的家这样较高的价值预期，获得相应的较高利润。当国内市场布局的差不多，走向国际，同时类似于上世纪90年代红透半边天的电视剧《创世纪》中叶荣添的理想化逻辑，打造理想中的城市，以森林城市推高价值预期，以新加坡作为地段价值对标，做足新加坡对岸的较高利润差逻辑。在马来西亚政府默许的情况下，引入强劲的国内购买力；在马哈蒂尔炮轰的情势下，采用满足当地保障性经济适用房的逻辑，但根本的开发运营策略并没有改变，所不同的是给予当地国居民收获地段价值高升的获利机遇，差不多是同一逻辑下的迂回策略。
孙宏斌的逻辑也大抵如此。在房地产行情较好的时候，只要能拿到地就有钱赚，哪怕地王也在所不惜，一有数不尽的流动性加注，一有政府稳定性诉求的拖底，怎么都会有得赚，需要的时候，多搞点地王给予推高房价预期的对标性理由，一举而多得。在行情堪紧的情况下，并不是每一家地产商都能有足够低的建设成本优势，销售变现资金流转优势，反正政府和市场都不会允许房地产真的掉下去，于是乎，不以长线投入的土地招拍挂入手，而以股权并购与合作入手，将地价压低，现金流预期拉低，一方获得现金流保命，一方通过高性价比快速变现实现高利润。孙宏斌的套路在行情趋紧的情况下特别像孙猴子，钻到铁扇公主肚子里，在大势面前让铁扇公主肚子疼，再出来“共赢”，做的还是拉低土地成本获得较高利润的生意，这样，房地产免不了会向少数龙头企业靠拢，呈现头部经济效应特征，房地产版的互联网生态趋势逻辑。说白了，房地产将逐步成为少数龙头企业的天下。
恒大的逻辑深了一层，在熟稔以上套路的基础上，以多元化的方式强化品牌价值，以体育、文旅、高科技的概念增强认知附加值，以政策资源优势以及早期入市布局土地的优势，获得较高的利润空间。在行情趋紧的情况下，还可以真的进入多元化领域。只不过其笃信的只是资本+战略布局的手段，而将隔行如隔山的祖训不屑一顾地扔进字纸篓里。于是乎，一方面表现得很热闹，一方面在资本通路布局的路上屡屡受挫。即使如此，只要恒大的多元化战略在所布局的多元领域走的更扎实一些，也是极有可能率先实现创新突围。但要，其一丰富自己的多元落地基因，二要认识到房地产战略结构性支柱产业的真正含义，否则，怕是会两头都抓不住，浪费时间与并不太富裕的富余资本。
同样作为地产龙头与首富级领军者，万达的发力也早，对风险的洞察也早，却在这场收缩式扩张布局的大赛中，看起来表现得有些被动。
先讲清楚一个概念，位列前五的地产龙头，都是负债大户。地产行业的负债逻辑与我们所熟知的负债逻辑有点不太一样，其前期投入或者说还没有完全回流资本之前都叫负债。其负债都是实实在在的投资行为。
只要不出意外，房地产的逻辑都是只赚不赔的逻辑（压低土地成本，抬高产品价值，获得较高利润，常常还会来个楼王、地王啥的作为高高在上、加速去化的标杆）。当然，那些一二线城市的中心地段土地价格，为什么也会偏低，那是基于拿地拿得早的缘故，往往是外来者具有降维世界观看到了很远的趋势，提前做了布局。
就算有后来者接手，在中心地段弄个超高房价啥的，也不见得就有价无市，最多只是拉长一点时间而已，一旦被接受，整体都将得以提升，这就是房地产开发的获利逻辑与行业准则。
也就是说，房地产们公布的负债天文数字，其实指向的是未来的收益，只要能具备足够的变现能力，或者愿意在变现能力上下功夫，否则，就把变现的工作交给更愿意干这事的人比较好，而自己，要么腾出精力做风险管理，要么腾出精力做新一轮布局。这就是王健林将文旅地产和酒店打包出去的逻辑。
相对于万科、碧桂园、融创、恒大的套路，王健林的野心显得更大一些。同样是一二线城市（行情好的周期下也没落下三线城市），同样是将当是时地价并不太高的非中心地段，王健林不是做城乡统筹，也不是被动做变现收割机或地王收割机，也不是仅靠政策资源过活，尽管这些事万达都可以做。万达选择的是城市综合体，在非中心的地段造出一个又一个的中心地段，这个不容易，但万达做到了。这本是一件极具魄力和眼光的事情。在原本并不那么中心的地段，土地成本也不算高，依托五星级酒店、甲级写字楼、品牌连锁化的商业中心、院线影院等等，实现规模化降低成本，提升地段价值，在多元化利润方面赚得盆满钵满，还能以持有的方式获得长线资产价值与现金流。同时，住宅的价值也得到超额的高利润。
时势造英雄，万达据此达到巅峰。王健林口中的一个亿小目标，王思聪的零花钱也就5个亿，陪董明珠小姐玩票电动汽车也就几个亿。更夸张的是，既然万达广场在一二三线城市非中心地段可以再造中心，那么人迹罕至的长白山文旅则应该也可以，于是一股脑13个文旅城。所谓巅峰时刻不会总是保持，失速点迟早会到来。
惊出一身冷汗的王健林突然意识到危机的到来，在国际化、多元化战略遭遇连续性挫折之后，在盛世超出预期的时候，来自各方面的压力接踵而至，一次又一次的历史事件表明，财不宜外露，还是要低调一点好。
更要命的是，万达广场的历史使命完成之后，五星级酒店物业拉升地段价值的使命完成后，持续性的盈利难题摆上了桌面，商业广场在电子商务的冲击下陡增了不确定性（由于基因的不同，万达在电子商务的努力作为新零售的破局没能如愿，而成为了电子商务巨头的鹰眼目标，万达一方面不拒绝强强联手，一方面也持警惕防范心态，至少要有一个比较好的合作筹码），文旅的压力也显现出来，于是，在房地产整体被唱衰的当下，王健林选择了收缩式守望，该卖的卖掉，当前的现金总比未来值钱。但必要的扩张性布局还是要有的，一方面在商业管理方面做到力所能及的极致，期待着强强联手新的春天的到来，一方面保持和强化文化IP的发展潜力，一方面做着顶级医疗产业的布局，以强练内功。当局势还不明朗，或者说，万达还没有找到更好的扩张性布局的情况下，万达的守望怕是还会要守望一段时间。
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