有一句俗話叫騎虎難下，意思是上也上不得，下也下不得。用這句話形容當前的中國經濟與房地產都是很不恰當的，局面並沒有發展到那樣的烈度，但樣子卻又有點像。中國經濟，經過40年的改革開放，普通人看得到的紅利和機會，都用得差不多了，粗放式的經營結構與思維越來越遭遇到天花板，所謂的進入中等收入陷阱。
從歷史上看，中等收入陷阱，實質上是需要進入到不一樣邏輯的新的發展階段。新的發展階段要有新的發展邏輯，如果找到了這樣的邏輯，則既有的成就將成其為一種再度輝煌的基礎，如果還沒能找到這樣的邏輯，則意味著會在非關鍵性問題上兜圈子。
關於經濟現狀與突圍，著名經濟學家、北京大學教授周其仁表達了一個激烈而又似曾相識的觀點，中國的體制性成本太高，如何降低體制運行成本，改革突圍和創新突圍被認為是唯一的出路。
以前有一種近乎於套路化的學術正確，凡是涉及到東西方差距及發展出路的問題，總會將鍋甩給體制，似乎中國社會主義市場經濟的體制是造成一系列問題的根源，而恰恰要忽視掉此即也是取得40年巨大成就的依託。
關於體制成本高的問題，或許也是存在的。但政府並非不作為，政府本身對於進一步深化改革和進一步擴大開放的觀點一直沒有被放鬆，反腐的力度、持續性、常態化甚至法制化也正在推進，但中國作為世界第一人口大國，又進入老齡化社會，國防建設也在不遺餘力，投資驅動外貿型經濟在朝內需驅動型經濟轉型，但內需驅動又是需要老百姓口袋裡有足以驅動的錢，還有持續性增長和穩定的大局，以及日益複雜的國際局勢與外部環境，又怎是一個降低體制運行成本所能全然概括的。
以前還可以借鑑西方先進經驗，現在只能自己摸著石頭過河。降低體制運行成本，精兵簡政，無論解放前還是解放後，無論改革開放前還是改革開放後，都從沒落下。至於創新驅動，大眾創業、萬眾創新，互聯網+，金融改革，很多都在聚焦於此，但效果卻還是沒有完全呈現出來，說明癥結和出路的抓手還沒有真正找到。周其仁教授也一再強調，不要只是議論，成為議論大國，要能落到實處。那麼，教授再度提出來並強調的降低體制運行成本的改革突圍和創新驅動又該如何化為落地可執行的東西，其實還是停留在需要進一步探討的階段。
回到房地產問題上來，房地產在中國經濟中佔據非常重要和特殊的位置，可以說，房地產問題就是當前國民經濟的一大縮影。房地產問題最核心的莫過於房價問題和趨勢問題。這其實又是一個不需要探討的問題，誰心裡都有一本明賬。真正的需要探討的問題是房地產需要怎樣發展，是就繼續立足於房地產及其關聯行業本身的發展，還是房地產如何帶動整個國民經濟以及地域經濟結構性發展的問題。
房價能大跌嗎？不能。房價對應著數億中產階級及以上群體的安身立命之本，一旦出現超出控制的大跌，將不再是一個房地產市場的問題，而是關乎社會穩定的大問題，而且，一旦跌下去，恐怕連買不起房的大眾也會心慌慌不止的，根本的信心都會受挫，更別說房價降下來會是買房的良機了（居者有其屋並不止買房一途，保障性住房體系與租售並舉也是一途）。
房價能大漲嗎？不能。房價是基礎成本，房價太高，社會經濟基礎成本太高，如果經濟發展速度跟不上，泡沫化不斷被強化，也將會是很要命的事情。既不能大跌，也不能大漲。那麼，必得調控。這就是當前的現狀（冷凍式調控），種種的難受就在這種糾結中發生著。上到中央政府，下到地方政府，無論房地產商，還是老百姓，都很糾結。
就像軍事上不可能總是僵持一樣，房地產當前的糾結狀態也不可能總是糾結下去，總會有一個破局點，關鍵要以怎樣的方式破局，不然，靠最嚴厲的政策手段維繫，各方最終都會受不了。當前來之不易的平穩態勢，為充滿智慧的破局提供了寶貴的時間與空間。
新週期財經傳媒在中國地產五虎風雲的開篇，分析恆大的多元化戰略破局線的時候，提出了一個邏輯，房地產的戰略支柱性產業地位發展到戰略結構性支柱產業地位，看起來只是增加了“結構性”三個字，實際上是要增加房地產內涵的豐厚度。傳統邏輯裡面，房地產是一個相對獨立思維的市場和板塊，其對經濟的拉動作用，是通過房地產作為一個板塊帶動關聯板塊發生的。
在這樣的邏輯下，所謂的多元化，也多是作為如何更好地發展房地產領域的戰略性策略，而非將多元化產業作為房地產戰略結構性支柱產業內涵的一部分，房地產與多元化的關係，不再是主輔關係，而是融為一體的關係，簡單的資本+戰略佈局的多元化邏輯很難走通，必須在多元化領域做更深的實打實的耕耘，在此基礎上發揮房地產的帶動作用。甚至說，多元化產業裡面的具體板塊，將更多承擔主體的作用，房地產多為產業服務商的驅動作用。實現房地產的高價值與產業化的融合，而不再是基礎成本框框之上的內容物。以高價資產作後盾，實現複合性發展。
從房地產企業的戰略邏輯來看，如果僅從房地產領域本身的發展邏輯來說，在市場行情趨緊的情況下，房地產運作無非“一低兩高”。“一低”指在價值導向前提下，土地成本儘可能的低。三四線城市的地價相對於一二線城市，倒是真低，但如果與當地的產業經濟、人口收入不相匹配，還會是挺高的。前幾年針對一二線城市的大城市病，提出多中心和中小型城鎮化的概念，結果一二線城市土地供應不足，三四線城市土地供應過剩，出現結構性錯配，結果出現了問題。只好在限購政策下把一二線城市的需求暫時性倒逼回三四線城市，經過好幾年才實現去庫存，並進一步推高了一二線城市的房價。
所以，土地成本的儘可能低，還是應該回歸經濟支撐更好的一二線城市，所以，名列前茅的房地產商們，無不把重心全都回歸到了一二線城市。同樣在一二線城市佈局中，各大地產商的側重又有所不同。
萬科強調的是城鄉統籌發展，相對於市中心，郊區的土地成本是較低的。萬科的住宅工業化使建設成本降到極致，再將品牌價值、居住品質和社區文化打造到極致。品牌價值、居住品質的高與城郊地價的相對便宜，以及相對高利潤，由此，這是一個很好的生意，萬科據此長期成為行業龍頭。
碧桂園也差不多是相同的邏輯，在一二線城市乃至三四線城市，地塊並非中心地段，給你一個五星級的家，相對於較低的土地成本，構建和滿足五星級的家這樣較高的價值預期，獲得相應的較高利潤。當國內市場佈局的差不多，走向國際，同時類似於上世紀90年代紅透半邊天的電視劇《創世紀》中葉榮添的理想化邏輯，打造理想中的城市，以森林城市推高價值預期，以新加坡作為地段價值對標，做足新加坡對岸的較高利潤差邏輯。在馬來西亞政府默許的情況下，引入強勁的國內購買力；在馬哈蒂爾炮轟的情勢下，採用滿足當地保障性經濟適用房的邏輯，但根本的開發運營策略並沒有改變，所不同的是給予當地國居民收穫地段價值高升的獲利機遇，差不多是同一邏輯下的迂迴策略。
孫宏斌的邏輯也大抵如此。在房地產行情較好的時候，只要能拿到地就有錢賺，哪怕地王也在所不惜，一有數不盡的流動性加註，一有政府穩定性訴求的拖底，怎麼都會有得賺，需要的時候，多搞點地王給予推高房價預期的對標性理由，一舉而多得。在行情堪緊的情況下，並不是每一家地產商都能有足夠低的建設成本優勢，銷售變現資金流轉優勢，反正政府和市場都不會允許房地產真的掉下去，於是乎，不以長線投入的土地招拍掛入手，而以股權併購與合作入手，將地價壓低，現金流預期拉低，一方獲得現金流保命，一方通過高性價比快速變現實現高利潤。孫宏斌的套路在行情趨緊的情況下特別像孫猴子，鑽到鐵扇公主肚子裡，在大勢面前讓鐵扇公主肚子疼，再出來“共贏”，做的還是拉低土地成本獲得較高利潤的生意，這樣，房地產免不了會向少數龍頭企業靠攏，呈現頭部經濟效應特徵，房地產版的互聯網生態趨勢邏輯。說白了，房地產將逐步成為少數龍頭企業的天下。
恆大的邏輯深了一層，在熟稔以上套路的基礎上，以多元化的方式強化品牌價值，以體育、文旅、高科技的概念增強認知附加值，以政策資源優勢以及早期入市佈局土地的優勢，獲得較高的利潤空間。在行情趨緊的情況下，還可以真的進入多元化領域。只不過其篤信的只是資本+戰略佈局的手段，而將隔行如隔山的祖訓不屑一顧地扔進字紙簍裡。於是乎，一方面表現得很熱鬧，一方面在資本通路佈局的路上屢屢受挫。即使如此，只要恆大的多元化戰略在所佈局的多元領域走的更紮實一些，也是極有可能率先實現創新突圍。但要，其一豐富自己的多元落地基因，二要認識到房地產戰略結構性支柱產業的真正含義，否則，怕是會兩頭都抓不住，浪費時間與並不太富裕的富餘資本。
同樣作為地產龍頭與首富級領軍者，萬達的發力也早，對風險的洞察也早，卻在這場收縮式擴張佈局的大賽中，看起來表現得有些被動。
先講清楚一個概念，位列前五的地產龍頭，都是負債大戶。地產行業的負債邏輯與我們所熟知的負債邏輯有點不太一樣，其前期投入或者說還沒有完全迴流資本之前都叫負債。其負債都是實實在在的投資行為。
只要不出意外，房地產的邏輯都是隻賺不賠的邏輯（壓低土地成本，抬高產品價值，獲得較高利潤，常常還會來個樓王、地王啥的作為高高在上、加速去化的標杆）。當然，那些一二線城市的中心地段土地價格，為什麼也會偏低，那是基於拿地拿得早的緣故，往往是外來者具有降維世界觀看到了很遠的趨勢，提前做了佈局。
就算有後來者接手，在中心地段弄個超高房價啥的，也不見得就有價無市，最多隻是拉長一點時間而已，一旦被接受，整體都將得以提升，這就是房地產開發的獲利邏輯與行業準則。
也就是說，房地產們公佈的負債天文數字，其實指向的是未來的收益，只要能具備足夠的變現能力，或者願意在變現能力上下功夫，否則，就把變現的工作交給更願意幹這事的人比較好，而自己，要麼騰出精力做風險管理，要麼騰出精力做新一輪佈局。這就是王健林將文旅地產和酒店打包出去的邏輯。
相對於萬科、碧桂園、融創、恆大的套路，王健林的野心顯得更大一些。同樣是一二線城市（行情好的週期下也沒落下三線城市），同樣是將當是時地價並不太高的非中心地段，王健林不是做城鄉統籌，也不是被動做變現收割機或地王收割機，也不是僅靠政策資源過活，儘管這些事萬達都可以做。萬達選擇的是城市綜合體，在非中心的地段造出一個又一個的中心地段，這個不容易，但萬達做到了。這本是一件極具魄力和眼光的事情。在原本並不那麼中心的地段，土地成本也不算高，依託五星級酒店、甲級寫字樓、品牌連鎖化的商業中心、院線影院等等，實現規模化降低成本，提升地段價值，在多元化利潤方面賺得盆滿缽滿，還能以持有的方式獲得長線資產價值與現金流。同時，住宅的價值也得到超額的高利潤。
時勢造英雄，萬達據此達到巔峰。王健林口中的一個億小目標，王思聰的零花錢也就5個億，陪董明珠小姐玩票電動汽車也就幾個億。更誇張的是，既然萬達廣場在一二三線城市非中心地段可以再造中心，那麼人跡罕至的長白山文旅則應該也可以，於是一股腦13個文旅城。所謂巔峰時刻不會總是保持，失速點遲早會到來。
驚出一身冷汗的王健林突然意識到危機的到來，在國際化、多元化戰略遭遇連續性挫折之後，在盛世超出預期的時候，來自各方面的壓力接踵而至，一次又一次的歷史事件表明，財不宜外露，還是要低調一點好。
更要命的是，萬達廣場的歷史使命完成之後，五星級酒店物業拉昇地段價值的使命完成後，持續性的盈利難題擺上了桌面，商業廣場在電子商務的衝擊下陡增了不確定性（由於基因的不同，萬達在電子商務的努力作為新零售的破局沒能如願，而成為了電子商務巨頭的鷹眼目標，萬達一方面不拒絕強強聯手，一方面也持警惕防範心態，至少要有一個比較好的合作籌碼），文旅的壓力也顯現出來，於是，在房地產整體被唱衰的當下，王健林選擇了收縮式守望，該賣的賣掉，當前的現金總比未來值錢。但必要的擴張性佈局還是要有的，一方面在商業管理方面做到力所能及的極致，期待著強強聯手新的春天的到來，一方面保持和強化文化IP的發展潛力，一方面做著頂級醫療產業的佈局，以強練內功。當局勢還不明朗，或者說，萬達還沒有找到更好的擴張性佈局的情況下，萬達的守望怕是還會要守望一段時間。
閱讀更多 新週期財經 的文章
