麥子Villa7

深圳從事房地產銷售5年，深莞惠商品房，小產權房（村委統建樓，軍產房）在此分享行業知識，歡迎大家諮詢探討，專注深莞惠樓市前沿，幫助更多人安家在深圳！

身為從業者簡單說下這個問題，小產權房總價低，能夠接受的人群多，對比現在深圳的商品房價格來說，實在是超級“實惠”，並且一些好的花園社區對比商品房居住感受也是不差的，那為什麼不敢買呢？其實不敢買的主要原因是不瞭解，身為普通大眾只知道有風險，但是不知道其中的風險在哪裡？小產權到底是什麼？

深圳小產權房是有歷史淵源的，當時深圳特區高速發展初期，全國各地大量開拓者流入深圳，保障房嚴重不足，於是鼓勵農民利用農村集體土地合作建房（小產權房），用以容納來自全國各地的開拓者。2004年，深圳為加快城市化進程，把農村集體所有制土地全面轉為國有，村民轉為市民。根據深圳最新普查數據統計結果，全市農村城市化歷史遺留違法建築普查總量為37.94萬棟，建築面積高達4.05億㎡，用地面積131平方公里，是深圳市總建築面積的49.27%，佔深圳市總建設量的半壁江山。以此面積比例計算，深圳近2000萬人口中，至少有1000萬人居住在“深圳小產權房”中。

其實在整個深圳的住房市場中，小產權體量之大是難以想象的，交易也是一直存在的，那買賣交易要注意哪些細節呢？

首先弄明白小產權房的種類和對應的證件，必須是合法報建並且賣家的手續是齊全的，產權清晰無糾紛的房產，這樣買家的風險就能降到最低，畢竟買房不是小事。統稱的小產權其實涵蓋了很多種類的房子（個人宅基地自建房，村委統建樓，軍產房），通俗說的兩證一書

兩證:包含了建設用地許可證和建設規劃許可證，這兩個是整棟樓報建之前需要申報政府部門的手續證明，證明其合法報建,不是違章建築，主要是這兩個證件，其他還有興建住宅用地批准通知書，歷史遺留違法建築申報回執單，開工證，地皮單之類的

一書：指的是律師見證書，律師見證買賣雙方是在自願，沒有被任何人脅迫的情況下簽字交易的，證明房屋目前所有權的證件，也是後期遇到拆遷補償確權的有效證明。這也是你和原業主交接房屋所要簽訂的協議書，關於小產權其他種類的不同，證件也各不相同（具體問題具體對待）

產權核驗也是重點，業主手上的房屋證件是否齊全，產權有沒有糾紛，需要從建房開始，批地或買地發票，包括整個從第一手交易的以及到現任業主之間的檔案是否有齊全，有沒有斷層，這些都需要仔細核實，以防一房多賣的風險

包括後期要經過律師見證，備案存檔，簽約轉賬，開收據，交接物業，過戶水電物業手續等

小產權房買賣，歸根結底還是供求關係的因素，能買商品房的肯定不會優先考慮小產權，買小產權的更多的人還是為自己或者孩子在深圳能有個安身之所，不想天天經常被房東加租金，逼迫無奈搬家，轉學。

在此祝願在深圳打拼的朋友們都能《安家在深圳》，小產權也好，商品房也罷，房子是用來住的，讓房子迴歸本質，服務於大眾

房地產前沿發展趨勢分析，專注於房產領域創作者《安家在深圳》

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安家在深圳

小產權房在深圳已經普遍事實存在，都知道購買小產權存在風險，有一部分人敢買，也有相當一部分人不敢買。紅本哥分析一下，具體原因無非有以下幾點（請關注：紅本在手）：

1,小產權房的法律保障問題。小產權房在法律上不被認可，深圳小產權也不例外，一旦發生糾紛，維權難度比較大。比如說，購買了建在工業用地上的小產權房，還沒入住樓盤就被查封，有可能錢財兩空；購買了二手小產權房，但前業主之前有債務糾紛，房子已做抵押，小產權房交易、抵押狀態等信息不公開，一般人根本無從查詢，導致債權人上門暴力收房，又會釀成新一輪的糾紛，等等。

2,小產權房的拆遷補償問題。國家名令禁止小產權房買賣，但是深圳小產權房又大範圍存在，買賣無處不在。說不合法又有很多人買，也沒見幾個人因為買賣小產權房而被繩之以法。另一點是小產權拆遷到底有沒有補償？補償標準是多少？補償給誰？這些都沒有具體、公開、正式的文件說明。

3,小產權房的價格問題。大多購買小產權房的人都是因為買不起商品房出於無奈才會購買小產權房。但是以深圳目前小產權價格來看，好多人連小產權也買不起了。關內的統建樓、軍產房單價3萬以上；關外的新建統建樓單價在1.2萬~2萬左右，配套成熟、交通便利的統建樓甚至已經賣到2萬多、3萬的單價。就連村裡單棟農民房改建的小產權房也賣到8千以上，大多還需要一次性付款。不是不敢買，而是買不起啊！

（更多房地產投資交易經驗分享，請關注：紅本在手）

紅本在手

深圳小產權房是有歷史淵源的。80年代廣東汕頭汕尾梅州等地人在深圳買了很多宅基地。他們這些人比較抱團，家裡人口眾多。原來是自建自住，後來發展到買賣。一直到2004/2005年。梅林關外小產權房才800-1000每平。你用租售比算。10年完全可以回本。為什麼不買呢？深圳的開放，為小產權房也奠定了心裡基礎。

後面的4-5年，是村委大幹快上的時候。不是上面這幫人買的宅基地那種小打小鬧了。那傢伙，是成片成片的小產權。因為數量多，且建築質量，體量和商品房無異，給了買家法不責眾的心裡暗示。從此，小產權房在深圳迅猛發展。至2012年的數據，深圳小產權房佔51%，超過商品房。

現在回頭來看，小產權房在深圳已經是事實婚姻。從經濟回報率來看，當年買小產權房的經濟回報率要遠低於商品房。而且小產權房現在無法抵押。個人認為，深圳這種運作模式比較靠譜，既解決了部分無房者，又對買入商品房的人沒有多少不公平的傷害。

關於小產權房，本人17年在深圳打滴滴的時候碰到一個60多歲的滴滴司機。本人感嘆以前房子賣早了，沒賺錢。老頭說，他在深圳布吉買的5塊宅基地，總共1500平，才賺了10萬。現在算來，利潤都怕以億為單位了。

深圳，不僅小產權房傳奇，個人命運短時間都可以改變。也許，中國只有深圳才有這般魔力。

袁銅獎

其實說白了，不敢買小產權的人有以下幾種:

1，買過，但是被坑了，就是開發商跑路了，或者剛買就被封了，住不了；

2，聽的多了，也就猶豫不定，自己沒有主見（七大姑八大姨的意見不一樣）

3，總是拿小產權跟商品房比；

4，總覺得小產權房就沒有好的，就只能是不要錢的那種；

本人也是做小產權房的，見過的人不下奇數，都是覺得小產權房貴，價格就應該是1000-2000的價格，我就想默默地問句，難道小產權房它是自己憑空長出來的？

現在的房價都擺在那裡，中國有一句傳統的話‘一分錢一分貨’，天上沒有掉餡餅的事，

雖然小產權房沒有房產證，但是政府對它也是睜一隻眼閉一隻眼的，因為商品房不是每一個都能買的起的，所以小產權房只是來代替了商品房的某些角色，如果真的沒有小產權，那麼那得多少人沒有家。

所以小產權也是可以買的，至少政府不可能大力的去拆除咱老百姓的家！

如果現在還不買小產權房，以後那隻能拿著你現在可以買房的全款去付以後得首付。

浩子談房

小產權是深圳發展遺留下來的社會問題，最開始買小產權房的確沒什麼問題，深圳要發展，很多時候都睜一隻眼閉一隻眼，但現在不同了，現在的深圳要想發展成國際化大城市，很多之前的問題都開始慢慢解決，所有國家在前幾年就停止了自建房的審批。但是那麼多小產權房不能拆，即使拆成本也非常高，所有深圳政府更願意去建設發展新區，換位思考一下，如果你是深圳市長，你是願意把深圳建成到處是農民房的城市，還是願意把深圳建成好的國際化社區城市，而且農民房收不到稅，商品房稅收還很高，收更多的稅可以更好的發展深圳的未來，同時還能減輕深圳負債壓力。現在來說，越是想發展成國際化城市的地方，小產權房就更危險。定位成國際化大城市卻全是農民房，難道不搞笑嗎？如果想買惠州房子可以關注我。

小二樓視

第一小產權已經並不便宜了，很多住家的小產權的房款一次性付清，有這個費用可以交商品房首付了。第二，買賣之後交易非常困難，誰想賣了誰知道。第三，產權不清，村民和村委隨時變卦，龍華已經出來這樣的案例了。第四，買了房因為政府原因不允許入住，在福永有案例。

長一點會怎麼樣

深圳的小產權房說是小產權房，那是好聽的說法，其實是無產權房，買主利益沒有任何保證。

首先，村集體沒有經過國土部門批准就建樓出售，本身就不合法，不合法的樓房那有產權保證呢？

第二，買所謂小產權房就是一紙合同。根據合同法，合同雙方買賣的是不合法建設的小產權房，因此，這合同根本就是無效合同，一旦賣家不配合，打起官司來法院最多判合同無效，賣家退回樓款而已，如此，辛苦買的樓房，哪天住個十多年後，突然樓房就不屬於自己了，拿回的這點錢因通貨膨脹還能值幾何？管啥用？

第三，目前買這些樓盤的人，是搏法不責眾，奢望哪天小產權房變成大產權房，這怎麼可能，最理想的結局也就是可以一直住一輩子，其他就是做夢掉餡餅了；

總之，買這類樓盤風險很大，不想要再想賣出，交易也很困難，所以沒有一定膽量的人是不敢買的。

kuangjw

村委會在農村集體建設用地上統一建設、符合規劃、報建審批的小產權房，是合法建築，國家允許賣給本村的村民，外來人口如果買了這樣的房子，就是沾了當地村民的光，所以國家不允許外來人口購買，但是，國家允許外來人口租賃這樣的小產權房。我個人認為：如果是自住，適合買；如果是投資，不適合買。另外，要買現房或者已經封頂的。購房合同上要有村委會的公章和村支書的簽名蓋章。最好是村委會頒發房產證，以便以後轉讓過戶。其他的那些小產權房，魚龍混雜，難以分辨是不是合法，風險較大，不建議購買。

月兒2010的小窩

其實不只是深圳，全國各地的人在買房的時候都會對小產權房思慮再三，畢竟相對於正規的商品房來說，小產權房具有高風險，就怕錢也花了房子也沒落手裡。

先來看一下我們常說的小產權房是指什麼吧：

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

“小產權房”拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。

購房後如果遇到國家徵地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

所以，購買 小產權房一定要提前明白其中的各項風險，再根據自身情況選擇來判斷購買是否合適。

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三益寶

呵呵，沒那麼多人敢賣？小產權房總共有多少？深圳多少人口？相信沒買的肯定比買過的多，那並不能代表那麼多人不敢買，想買買不到多的是，如果僅僅看人口比例，你不如說“深圳這邊為什麼有那麼多人不敢買商品房？”那才更吸引人，也的確沒買房的人肯定比已買房的人多，但是你的疑問句本身就是一個腦殘弱智邏輯。

關鍵字: 深圳 產權 深莞惠