（本文作者是中國財政科學研究院公共收入研究中心副研究員，文章僅代表個人觀點。）
黨的十八屆三中全會明確提出，要加快房地產稅立法並適時推進改革。今年政府工作報告再次提到要“穩妥推進房地產稅立法”。2018年9月7日，新華社受權發佈十三屆全國人大常委會立法規劃。其中，房地產稅法被列為第一類項目，即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。種種跡象表明，房地產稅已經漸行漸近。
從建立現代化的國家和地方治理體系角度來看，房地產稅是必不可少的基礎性制度。但房地產稅與民眾基本利益息息相關，涉及面廣，稅法如何制定，如何徵收，諸多問題錯綜複雜，需要在立法中逐一解決。因此，開徵房地產稅，需要有一個理性的探討空間，有一個充足、透明、公開的決策和立法過程。
黨的十九大報告強調，要加快建立現代財政制度，深化稅收制度改革。時任財政部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》中提到，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
按照黨的十九大報告提出的上述意見和稅收法定原則的要求，房地產稅將由全國人大統一立法，並在全國統一開徵。其中已經明確的立法內容和方向主要有三方面：
一是將個人住房全面納入房地產稅徵收範圍。針對居民家庭普遍擁有房地產且財富分配不均衡的情況，有必要將房地產稅的徵收範圍擴大到個人住房。
二是以房地產的評估價值作為計稅依據。從稅收公平的角度出發，借鑑國際通行做法，房地產稅應該按照房地產的評估價值進行徵收。
三是賦予地方適當的稅收管理權限。從健全地方稅體系和適當擴大地方稅收管理權限的角度看，考慮各地區之間差異較大的現實，有必要在中央統一設計房地產稅基本制度的同時，適度將部分稅權下放給地方。
在房地產稅的具體制度設計上，根據中央授權地方稅權範圍的大小，可以有兩種不同的立法思路。一種是“小授權”，即稅權相對集中，全國人大制定房地產稅的詳細制度規定，僅在少數稅制要素上授權地方制定；另一種是“
大授權”，即稅權充分下放，全國人大僅制定房地產稅的基本制度框架，具體制度設計方案授權地方制定。在“小授權”的立法思路下，將由全國人大制定房地產稅的詳細制度規定並適用於全國，僅在少數稅制要素上授權地方制定。比如，在徵收範圍上，對個人住房制定全國性統一標準，符合條件的個人住房都將納入房地產稅的徵收範圍。在稅率上，由全國人大制定稅率幅度，授權地方在規定的幅度範圍內制定本地稅率。在計稅依據上，全國人大統一制定人均免稅面積的幅度範圍，由地方根據實際情況確定具體人均免稅面積。在稅收優惠上，明確規定地方可予以減免稅的房地產類型、特定人群和減免幅度，等等。
在“大授權”的立法思路下，全國人大僅制定房地產稅的基本制度框架，即對徵收範圍和納稅人、稅率、計稅依據等制定原則性的規定，並明確開徵時間，具體的稅制要素設計則充分授權地方制定。比如，在徵收範圍上，地方可自行決定是否及何時對個人住房徵收。在稅率上，由全國人大制定稅率幅度，授權地方在規定的幅度範圍內制定本地稅率。在計稅依據上，由地方自行確定免徵額。在稅收優惠上，地方自行制定享受減免稅的房地產範圍、特定人群和減免幅度，等等。
從房地產稅的兩種立法思路來看，最大的區別在於稅權的下放程度及其可能帶來的不同立法結果和地方行為。
稅權越集中，留給地方自由裁量的空間越小。這有利於維護稅法在全國的大體一致，避免地方濫用稅權及地方間的稅收競爭，但這也意味著中央在立法時需要考慮的全國層面的因素更多，各方爭議極大，立法通過的難度大、過程也更緩慢。而且，由於不同地區不同城市房地產市場及個人住房情況差異很大，對各個稅制要素制定全國統一標準也可能會造成稅制在一些地方水土不服，難以真正落地，甚至形成逆向調節。
稅權下放程度越高，全國人大層面的房地產稅立法過程可能越順利，地方也可以更好地根據本地實際情況制定更符合本地居民偏好的具體稅制。然而，這也意味著中央對地方稅權的約束越小，地方越有可能和空間進行稅收競爭。也就是說，地方可能為了吸引人才和資本流入，制定更為優惠的房地產稅收制度，如徵稅範圍更小、免徵額更大、稅率更低等等。如果這種情況發生，那麼不僅不利於發揮房地產稅為地方公共服務籌資的基本功能，也
不利於社會公平。因此，房地產稅的制度設計必須充分考慮中央的意圖、地方的行為反應和民眾的利益，如何在三者之間取得平衡，這極為考驗立法部門的智慧和能力。尤其是，房地產稅作為地方稅種，地方的差異性應得到更多的體現。這就要求在立法過程中，要更好地做到分散決策和統一立法的有效結合。不能全國各地等著中央立法，而是應該反過來。很多稅制設計，可以先行在地方層面充分展開討論，各地的意見彙集到中央後，在全國層面的立法中吸收、採納，再明確授權給地方的相應權限和範圍。這一做法，將更有利於提高房地產稅立法的科學性和透明度。
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