01 業主大會成立前如何動用專項維修資金？
建設單位未按照規定提出成立業主大會書面報告前，專項維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，應當由建設單位承擔物業維修責任。
建設單位已經按照規定提出成立業主大會的書面報告但業主大會尚未成立期間，需要動用專項維修資金的，物業服務企業應當提出維修實施方案，由物業所在地的居民委員會或者村民委員會組織徵詢業主意見，經全體共用部分業主依法討論通過後，由物業服務企業組織實施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業主依法討論通過。
02 什麼是專項維修資金“三審”制度？
專項維修資金的使用管理應當建立審價、審核和審計制度。也就是“三審"制度。具體是指專項維修資金使用實行工程審價、使用程序審核以及業主委員會任期屆滿前財務審計。
（1）使用程序審核：每筆維修資金的使用均須經維修資金開戶銀行予以使用程序審核。
（2）工程審價制度：物業服務企業需要使用專項維修資金的工程項目中，下列範圍需要實行工程審價制度：1、業主大會尚未成立期間的維修工程；2、物業發生緊急情況下的維修、更新和改造工程；3、物業維修、更新和改造費用超過5萬元的（含5萬元）；4、業主大會認為應當審價的工程；《管理規約》中約定需要審價的工程。
業主大會成立前，物業服務企業應當與審價單位簽訂委託審價合同；業主大會成立後，業主大會應當與審價單位簽訂委託審價合同。業主大會應向審價單位提供工程實施方案、工程預算書、業主表決情況等，由審價單位出具《預算諮詢建議書》。物業服務企業與施工單位依據《預算諮詢建議書》，簽訂施工承包合同。工程完工後，業主大會、物業服務企業或施工單位應向審價單位提供施工承包合同、工程決算書、工程簽證單等，由審價單位出具維修工程決算審價報告。
（3）財務審計制度：
業主委員會任期屆滿前，業主委員會應在換屆改選小組的指導下委託審計單位對該屆業主委員會任期內的專項維修資金、公共收益以及業主委員會工作經費的收支和管理情況實施財務審計。業主委員會、物業服務企業或相關代理記賬單位應當及時向委託的審計單位提供下列資料：1、《業主大會、業主委員會備案證》；2、《業主大會議事規則》、《管理規約》、《專項維修資金管理規約》；3、專項維修資金和共用部分收益的相關會計憑證、賬簿、報表、銀行對賬單等財務資料；4、使用專項維修資金和共用部分收益的工程項目方案的表決結果或決議、會議記錄等；5使用專項維修資金和共用部分收益的項目合同、審價報告、工程監理報告等；6、有關業主委員會活動經費收支的相關資料；7、審計單位實施審計所需要的其他資料。
業主委員會收到審汁單位出具的審計報告初稿後，應在15日內向審計單位提交書面反饋意見。未反饋意見或未提出實質性問題的，審計單位可直接出具審計報告。
閱讀更多 業委會科技 的文章
