在拆遷活動中，常常遇到這樣的糾紛。買了房子後，因為多種原因沒有過戶，本來一直相安無事的，但是一遇到拆遷麻煩就來了。
房屋買賣7年後遇拆遷，原房主想要收回房屋
陳先生在7年前購買了李先生的一套房屋，並簽訂了《房屋買賣協議》。由於嫌過戶比較麻煩，並且還要支付一筆不少的過戶費，就沒有辦理過戶。陳先生也認為與李先生是朋友，應該也沒有什麼問題，就這樣過了7年。
購房合同
但是在2018年陳先生所住的房屋要被徵收，這時陳先生才想到應該趕快把房產證辦下來。於是找到李先生要求辦理過戶手續，李先生聽說房屋要被徵收不願意配合過戶，並且想要收回房屋並願意返還陳先生的房款及利息。
李先生認為，只要沒有辦理過戶手續，他還是房產證上的房屋所有權人，房屋買賣協議無效。
陳先生也找到徵收辦簽訂徵收補償協議，而徵收辦的人說只有持有房產證才有房屋所有權，陳先生沒有簽訂協議的權利。
未過戶的房屋徵收，徵收補償協議由誰來籤
這個問題實際涉及兩個方面的法律問題：
1、陳先生與李先生簽訂的房屋買賣協議是否有效
物權法
根據上述的案例來看，陳先生與李先生簽訂的房屋買賣協議是有效的。根據《物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
陳先生與李先生是屬於雙方自願買賣房屋，並簽訂了協議，買方交付了房款，並實際使用和管理房屋達7年之久，也沒有其他違法行為，因此雙方之間的房屋賣屋買賣合同是有效的。
但是，依據《中華人民共和國物權法》第九條第一款“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”的規定，陳先生雖然與李先生簽訂了《房屋買賣合同》，並按照合同的約定向李先生交清了全部購房款，但因未在房地產管理部門辦理房屋所有權權屬變更登記，故陳先生對所購買的房屋雖實際佔有、使用、收益，但並沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。如果陳先生想要獲得房屋的所有權，應當辦理房屋過戶手續。
合同法
但是李先生的觀點在法律上也是站不住腳的，根據誠信原則和《合同法》第八條的規定，李先生應當協助陳先生辦理房屋過戶手續，陳先生也有權要求李先生補辦房屋過戶手續。
2、誰有權簽訂徵收協議的問題
徵收辦不與陳先生簽訂徵收補償協議也是無可厚非的，因為持有房屋產權的是李先生。但是陳先生是可以採取補救措施的，可以持房屋買賣協議到徵收辦說明具體的理由。
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條的規定，房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》
所以，遇到這樣的糾紛，陳先生可以到法院起訴，要求李先生履行賣房協議的義務——協助辦理過戶手續。另外，陳先生還可以向法院提出申請，要求徵收辦發出對此房屋暫停安置的通知。
愛土拆遷律師團提醒你：本文中主要是涉及城市房屋的買賣沒有過戶的情況，所以買賣房屋後一定要第一時間辦理過戶手續，以免產生不必要的糾紛。農村房屋買賣就比較複雜，很多農村房屋是沒有產權證的，因為宅基地的問題，農村房屋買賣國家也有很嚴格的規定。如果遇到此類問題一定要及時諮詢專業的律師，做到未雨綢繆。
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