本栏目灵感来源自 亿翰智库董事长 陈啸天
——亿翰智库2018年核心观点：“行业降维淘汰 企业升维精进。”
亿翰研究社将围绕此主题进行扩展与深化，
本系列共计十篇，第一篇将从“行业降维”启航，
带您一同深入解读
引 言
众所周知，房地产业有着三个基本要素：土地、资金、人才，每家房企都是围绕着这三个要素来做文章、求发展的。
在过往的二十多年里，房企不需要过多担忧行业的需求、市场的成长，只要有土地、资金、人才这三样资本，盖起房子提供房子，就能拥有市场和利润的空间；能够深入挖掘土地、资金、人才，运营能力较强的企业更是能够脱颖而出。
而现在，只需
凭借红利就能享受高成长的时期显然已经过去，随着人口老龄化加剧、城市人口增速放缓等因素的显现，之前粗暴、野蛮的增长方式也不复存在。在政策和宏观环境等因素影响下，土地、资金、人才这房企三要素也面临着全面失控，行业可以说是陷入“内忧外患”的局面。钱、地、人三个维度可挖掘的弹性越来越小，这和以往的惯性认知不一样了。势必会有一部分房企不能在行业降维中无法维持先前的市场份额和利润而被淘汰出局，这也迫使企业不得不去思考更多，以谋求在新的周期中重新寻找新的发展空间。
一、资金：成本越来越高，渠道越来越少
房地产是重资金的行业，拿地、开工都需要在前期投入大量的资金，加之上月广东省酝酿取消商品房预售制，随后作为先行者中山市最近推出的地块全部都要求现售。随着预售制度带来的风险逐渐显现，在条件成熟的情况下势必会有越来越多的楼盘进入现售的行列，那就意味着企业资金要占用更长的时间，周转速度变慢，对更多项目的投资开发只能借助于更多资金的撬动。
但是2016年以来对于资金进入房地产行业的调控越发严格， 2016年债券发行高峰之后，房地产行业股权、债券融资渠道明显收紧，加之穿透式管理、限制银行委托贷款、严控表外风险、精准式投放等等金融政策，给业界带来了巨大的压力。曾经高杠杆也是房企经营的一大利器，只要能够卖出房子能够活下来，其结果必然是高杠杆撬动的高成长，过往几年中闽系企业尤善此道。
而今地产企业的融资进入了历史以来最艰难时期，从机构的动向来看，银行目前基本上只做地产百强、地方龙头或白名单客户，虽然个别银行仍在以并购类的贷款（股权或物业并购）做融资变通，但主流的融资品种基本只剩满足“四三二”条件的开发贷或部分更新贷/旧改贷类的产品，融资成本较低的开发贷规模大大降低。信托在目前的强监管下，也重点关注地产融资的合规性， 只对满足432要求的项目放款，不再参与明股实债的项目。企业融资难度的上升，叠加2015、2016年这一轮债市爆发所带来的集中偿还压力，企业在2018年下半年就将开始迎来偿债的高峰期，融资成为了企业能否生存下去的至关重要的议题。
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从可用杠杆资金的角度来说，企业腾挪的空间已然非常有限，且因为资金的获取难度倍增，融资成本也随着水涨船高，已经有多家企业表示其融资成本从12%、到15%、18%不断攀升。
我们从信托收益率上也能看到，部分企业的信托产品的收益率已经达到10%、11%，加上发行费用和信托公司留存等，信托产品的综合融资成本将突破15%。非标产品受政策影响较少发行更为灵活，但成本相对较高，由于融资困难，企业不得不更大程度地依赖于信托渠道，对融资成本的忍受度有所提升。房企发债利息也是一路走高，虽然今年房企发债通道没有被阻断，发债规模较去年有所增加，但是考虑到借新还旧的那部分规模，公司债融资渠道并不能解燃眉之急。企业也在积极寻求海外融资，尽管目前来看海外利息持续走高，汇率波动也面临较大的不确定性，但海外发债仍然不得不成为房企短期融资渠道的补充。
越来越高的利息成为企业发展的掣肘，即使是加了杠杆，其为杠杆付出的成本和风险也是大大增加，况且如果再遇到融资政策收紧或者销售不如预期的情况，企业资金链紧张甚至断裂的可能性和所带来的风险要远超于过去。
二、土地：目前表现为“供给少，隐患多”
房价在这二十多年中几乎实现了一去不回头地增长，房地产行业也一直被外界称为是暴利的行业，而事实上房企的利润空间早在不断高企的地价和建安成本中间被不断压缩；住宅开发的净利润率一路走低，现在维持在10-12%左右，2016年起由一线城市销售、房价的回暖带领才有所回升。但是伴随着一线城市突飞猛涨的房价，随之出现的就是2016年上半年那波此起彼伏、高潮迭起的地王热潮，土地市场在很长一段时间都保持着量价齐升的态势，未来这部分土地进入开发、销售，而房价依然维持现状甚至小幅下跌，随之就是对房企毛利润率的更大压缩。
可能两年前很少有人能够预料，比高价土地进入开发销售阶段更先到来的是限价政策，近两年的许多地王地块并没有动工，不止是地王，近两年成交的许多地块也都属于高价地，入市的销售价格也远远没有达到当年预期的“保本价格”。但是收紧的融资环境，金融机构贷款偿还的压力，以及限价政策短期不会放松的预期， 都在倒逼开发商纠正此前预期尽快入市，因此也面临着低利润甚至是亏损的风险。但即便是这样，企业在房管局全市房价统筹之下接受了能够承受的预售价格，也有可能因为周边在售项目的价格比较低，导致其去化并不理想，这两种现象都普遍存在。
近两年来企业通过招拍挂渠道获取的土地成本都不低，虽然2018年下半年以来，土地市场有所降温，我们在每月的行业监测报告中也曾指出，能够观测到土地市场的理性回归和溢价率的持续走低。但这背后，反映出来的也恰好是土地潜在盈利水平的降低，一方面是
政府限价带来的价格预期在下降，另一方面则是高配建的要求和积压资本金所不断产生的利息支出在上升，可以说通过招拍挂拿到性价比高的地块已经越来越艰难。
招牌挂市场地价高企，也让更多企业将目光转向了非公开市场拿地，这几年并购市场交易量井喷，到目前为止也可以说是已经被挖地三尺。房地产巨头高速发展，60-70%是通过并购获得的。根据并购数据显示，2016、2017年房地产行业并购金额都突破了3000亿，连续几年维持在高位。且这几轮并购潮收购的大部分项目都是早几年拿的地，地段不错地价也不高；另一方面，被并购目标要么是要转型退出地产行业的企业，要么是有项目或土地，但体量比较小、融资渠道少、没有足够开发能力的中小房企，并购成本相对比较低。但是经历了数轮的并购高潮，之前的高性价比的土地已经逐步出清，拿到优质土地资源已经越来越困难，即使能够拿到好的土地，价格也比之前要高得多。
此外并购拿地可能存在尽调不能发现的潜在问题，会导致拿地费用和开发时间的不确定，拖累企业开发周转的速度，影响其预期回报率；且公司收并购通常只能通过购买土地所在的项目公司股权，从而间接的购买土地使用权被并购，其背后还可能牵涉到股权、债权等各种复杂关系，进一步加大并购风险。
房企在土地端可以施展的空间越来越小，拿地风险也越来越大，企业的利润空间已然不能直接来源于地价和房价之间的差距。土地环节几乎没有什么太大的弹性，在未来或许说“面粉比面包贵”也不为过，那么企业应该从哪里去发掘其利润也是拷问企业的重要话题。
三、人才：薪酬越来越高，流动越来越快
人才是企业的重要资本，优秀企业也都注重内部人才的作用，所以企业在对人才的招聘、培养和激励都是不遗余力的。经过几十年的发展，行业销售金额规模已经进入十万亿，百亿以上的企业就有140多家，行业以地为核心（单一靠企业家或者少数几个高管去获取资源）的发展模式已不适用，以人为主驱动力（调用公司人才能动性）的路径才能完成全国的布局，这是行业的进步。
从行业经验上看，几十年的打磨使得一大批项目负责人和机构负责人脱颖而出，经历了几十个项目操盘的经验教训的洗礼，并在此过程中积累区域或是地方性人脉资源，这些机构负责人和项目操盘手已经在能力和资源上完成了巨大的积累，这是非常具备价值的积累。
碧桂园的双享机制，中梁的阿米巴模式，尤其是最近福晟创造的业界轰动的新型合伙人机制，其本质上都是在深入挖掘这一部分人的资源和价值。
除了挖掘有经验的人才，公司对于优秀应届生人才的培养和要求在其不断提高的招聘要求上也可见一斑，现在许多公司都将211/985作为硬性标准，
龙湖仕官生多年以来都坚持以985硕士作为招聘的条件，碧桂园未来领袖招聘国内外名校博士，多家近两年快速发展的黑马房企甚至开始要求社招人选都得具备985/211学历。除了经验型人才，公司将选拔具备强学习能力、创新能力的人才提到了更高的位置，招聘要求的提高同样也导致了人工成本的水涨船高，很多一线地产公司对应届生都开出了15-20万的年薪。
人才机制的放开也带来了人才的浮躁，人才流动也越来越快，在各家都在高薪挖人的情境下，员工跳槽、涨薪的频率也越来越高，借助前两年行业东风，求职者也在不断抬高自己的溢价。但薪酬水平和激励机制不能无限上涨，当行业回归理性，如何招聘、留住和激励优质人才，继续成为对企业的考验。
所以整体来说，
土地、资金、人才，这房企的这三个基本生产要素，对于做传统的住宅开发业务来说，每个维度可以操作的弹性空间都是越来越小的，日子已经不复以往那般滋润。行业降维乃大势所趋，在这过程中也势必会有一部分企业因为难融资、拿地能力不足、开发能力不足等原因面临被收购的处境，这是一个行业淘汰的过程，但也会是一个让行业更加健康成长的过程。近两万家房企今日大部分都需要寻找出路，但是我们始终认为行业中长期的空间仍在，企业需要走出惯性舒适区，找到新的驱动因素，拥有战略上的升维，去完成下一阶段的发展。
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