本欄目靈感來源自 億翰智庫董事長 陳嘯天
——億翰智庫2018年核心觀點：“行業降維淘汰 企業升維精進。”
億翰研究社將圍繞此主題進行擴展與深化，
本系列共計十篇，第一篇將從“行業降維”啟航，
帶您一同深入解讀
引 言
眾所周知，房地產業有著三個基本要素：土地、資金、人才，每家房企都是圍繞著這三個要素來做文章、求發展的。
在過往的二十多年裡，房企不需要過多擔憂行業的需求、市場的成長，只要有土地、資金、人才這三樣資本，蓋起房子提供房子，就能擁有市場和利潤的空間；能夠深入挖掘土地、資金、人才，運營能力較強的企業更是能夠脫穎而出。
而現在，只需
憑藉紅利就能享受高成長的時期顯然已經過去，隨著人口老齡化加劇、城市人口增速放緩等因素的顯現，之前粗暴、野蠻的增長方式也不復存在。在政策和宏觀環境等因素影響下，土地、資金、人才這房企三要素也面臨著全面失控，行業可以說是陷入“內憂外患”的局面。錢、地、人三個維度可挖掘的彈性越來越小，這和以往的慣性認知不一樣了。勢必會有一部分房企不能在行業降維中無法維持先前的市場份額和利潤而被淘汰出局，這也迫使企業不得不去思考更多，以謀求在新的週期中重新尋找新的發展空間。
一、資金：成本越來越高，渠道越來越少
房地產是重資金的行業，拿地、開工都需要在前期投入大量的資金，加之上月廣東省醞釀取消商品房預售制，隨後作為先行者中山市最近推出的地塊全部都要求現售。隨著預售制度帶來的風險逐漸顯現，在條件成熟的情況下勢必會有越來越多的樓盤進入現售的行列，那就意味著企業資金要佔用更長的時間，週轉速度變慢，對更多項目的投資開發只能藉助於更多資金的撬動。
但是2016年以來對於資金進入房地產行業的調控越發嚴格， 2016年債券發行高峰之後，房地產行業股權、債券融資渠道明顯收緊，加之穿透式管理、限制銀行委託貸款、嚴控表外風險、精準式投放等等金融政策，給業界帶來了巨大的壓力。曾經高槓杆也是房企經營的一大利器，只要能夠賣出房子能夠活下來，其結果必然是高槓杆撬動的高成長，過往幾年中閩系企業尤善此道。
而今地產企業的融資進入了歷史以來最艱難時期，從機構的動向來看，銀行目前基本上只做地產百強、地方龍頭或白名單客戶，雖然個別銀行仍在以併購類的貸款（股權或物業併購）做融資變通，但主流的融資品種基本只剩滿足“四三二”條件的開發貸或部分更新貸/舊改貸類的產品，融資成本較低的開發貸規模大大降低。信託在目前的強監管下，也重點關注地產融資的合規性， 只對滿足432要求的項目放款，不再參與明股實債的項目。企業融資難度的上升，疊加2015、2016年這一輪債市爆發所帶來的集中償還壓力，企業在2018年下半年就將開始迎來償債的高峰期，融資成為了企業能否生存下去的至關重要的議題。
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從可用槓桿資金的角度來說，企業騰挪的空間已然非常有限，且因為資金的獲取難度倍增，融資成本也隨著水漲船高，已經有多家企業表示其融資成本從12%、到15%、18%不斷攀升。
我們從信託收益率上也能看到，部分企業的信託產品的收益率已經達到10%、11%，加上發行費用和信託公司留存等，信託產品的綜合融資成本將突破15%。非標產品受政策影響較少發行更為靈活，但成本相對較高，由於融資困難，企業不得不更大程度地依賴於信託渠道，對融資成本的忍受度有所提升。房企發債利息也是一路走高，雖然今年房企發債通道沒有被阻斷，發債規模較去年有所增加，但是考慮到借新還舊的那部分規模，公司債融資渠道並不能解燃眉之急。企業也在積極尋求海外融資，儘管目前來看海外利息持續走高，匯率波動也面臨較大的不確定性，但海外發債仍然不得不成為房企短期融資渠道的補充。
越來越高的利息成為企業發展的掣肘，即使是加了槓桿，其為槓桿付出的成本和風險也是大大增加，況且如果再遇到融資政策收緊或者銷售不如預期的情況，企業資金鍊緊張甚至斷裂的可能性和所帶來的風險要遠超於過去。
二、土地：目前表現為“供給少，隱患多”
房價在這二十多年中幾乎實現了一去不回頭地增長，房地產行業也一直被外界稱為是暴利的行業，而事實上房企的利潤空間早在不斷高企的地價和建安成本中間被不斷壓縮；住宅開發的淨利潤率一路走低，現在維持在10-12%左右，2016年起由一線城市銷售、房價的回暖帶領才有所回升。但是伴隨著一線城市突飛猛漲的房價，隨之出現的就是2016年上半年那波此起彼伏、高潮迭起的地王熱潮，土地市場在很長一段時間都保持著量價齊升的態勢，未來這部分土地進入開發、銷售，而房價依然維持現狀甚至小幅下跌，隨之就是對房企毛利潤率的更大壓縮。
可能兩年前很少有人能夠預料，比高價土地進入開發銷售階段更先到來的是限價政策，近兩年的許多地王地塊並沒有動工，不止是地王，近兩年成交的許多地塊也都屬於高價地，入市的銷售價格也遠遠沒有達到當年預期的“保本價格”。但是收緊的融資環境，金融機構貸款償還的壓力，以及限價政策短期不會放鬆的預期， 都在倒逼開發商糾正此前預期儘快入市，因此也面臨著低利潤甚至是虧損的風險。但即便是這樣，企業在房管局全市房價統籌之下接受了能夠承受的預售價格，也有可能因為周邊在售項目的價格比較低，導致其去化並不理想，這兩種現象都普遍存在。
近兩年來企業通過招拍掛渠道獲取的土地成本都不低，雖然2018年下半年以來，土地市場有所降溫，我們在每月的行業監測報告中也曾指出，能夠觀測到土地市場的理性迴歸和溢價率的持續走低。但這背後，反映出來的也恰好是土地潛在盈利水平的降低，一方面是
政府限價帶來的價格預期在下降，另一方面則是高配建的要求和積壓資本金所不斷產生的利息支出在上升，可以說通過招拍掛拿到性價比高的地塊已經越來越艱難。
招牌掛市場地價高企，也讓更多企業將目光轉向了非公開市場拿地，這幾年併購市場交易量井噴，到目前為止也可以說是已經被挖地三尺。房地產巨頭高速發展，60-70%是通過併購獲得的。根據併購數據顯示，2016、2017年房地產行業併購金額都突破了3000億，連續幾年維持在高位。且這幾輪併購潮收購的大部分項目都是早幾年拿的地，地段不錯地價也不高；另一方面，被併購目標要麼是要轉型退出地產行業的企業，要麼是有項目或土地，但體量比較小、融資渠道少、沒有足夠開發能力的中小房企，併購成本相對比較低。但是經歷了數輪的併購高潮，之前的高性價比的土地已經逐步出清，拿到優質土地資源已經越來越困難，即使能夠拿到好的土地，價格也比之前要高得多。
此外併購拿地可能存在盡調不能發現的潛在問題，會導致拿地費用和開發時間的不確定，拖累企業開發週轉的速度，影響其預期回報率；且公司收併購通常只能通過購買土地所在的項目公司股權，從而間接的購買土地使用權被併購，其背後還可能牽涉到股權、債權等各種複雜關係，進一步加大併購風險。
房企在土地端可以施展的空間越來越小，拿地風險也越來越大，企業的利潤空間已然不能直接來源於地價和房價之間的差距。土地環節幾乎沒有什麼太大的彈性，在未來或許說“麵粉比麵包貴”也不為過，那麼企業應該從哪裡去發掘其利潤也是拷問企業的重要話題。
三、人才：薪酬越來越高，流動越來越快
人才是企業的重要資本，優秀企業也都注重內部人才的作用，所以企業在對人才的招聘、培養和激勵都是不遺餘力的。經過幾十年的發展，行業銷售金額規模已經進入十萬億，百億以上的企業就有140多家，行業以地為核心（單一靠企業家或者少數幾個高管去獲取資源）的發展模式已不適用，以人為主驅動力（調用公司人才能動性）的路徑才能完成全國的佈局，這是行業的進步。
從行業經驗上看，幾十年的打磨使得一大批項目負責人和機構負責人脫穎而出，經歷了幾十個項目操盤的經驗教訓的洗禮，並在此過程中積累區域或是地方性人脈資源，這些機構負責人和項目操盤手已經在能力和資源上完成了巨大的積累，這是非常具備價值的積累。
碧桂園的雙享機制，中梁的阿米巴模式，尤其是最近福晟創造的業界轟動的新型合夥人機制，其本質上都是在深入挖掘這一部分人的資源和價值。
除了挖掘有經驗的人才，公司對於優秀應屆生人才的培養和要求在其不斷提高的招聘要求上也可見一斑，現在許多公司都將211/985作為硬性標準，
龍湖仕官生多年以來都堅持以985碩士作為招聘的條件，碧桂園未來領袖招聘國內外名校博士，多家近兩年快速發展的黑馬房企甚至開始要求社招人選都得具備985/211學歷。除了經驗型人才，公司將選拔具備強學習能力、創新能力的人才提到了更高的位置，招聘要求的提高同樣也導致了人工成本的水漲船高，很多一線地產公司對應屆生都開出了15-20萬的年薪。
人才機制的放開也帶來了人才的浮躁，人才流動也越來越快，在各家都在高薪挖人的情境下，員工跳槽、漲薪的頻率也越來越高，藉助前兩年行業東風，求職者也在不斷抬高自己的溢價。但薪酬水平和激勵機制不能無限上漲，當行業迴歸理性，如何招聘、留住和激勵優質人才，繼續成為對企業的考驗。
所以整體來說，
土地、資金、人才，這房企的這三個基本生產要素，對於做傳統的住宅開發業務來說，每個維度可以操作的彈性空間都是越來越小的，日子已經不復以往那般滋潤。行業降維乃大勢所趨，在這過程中也勢必會有一部分企業因為難融資、拿地能力不足、開發能力不足等原因面臨被收購的處境，這是一個行業淘汰的過程，但也會是一個讓行業更加健康成長的過程。近兩萬家房企今日大部分都需要尋找出路，但是我們始終認為行業中長期的空間仍在，企業需要走出慣性舒適區，找到新的驅動因素，擁有戰略上的升維，去完成下一階段的發展。
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