每日一讀，站在巨人的肩膀上

1
樓市驚現尷尬一幕：近500套房子開盤，0人購買！
42歲開始走紅的吳秀波，從為人所知到大紅大紫再到人設崩塌只用了短短8年時間。
而極具戲劇性的西安樓市，從巔峰到低谷，只用了不到半年。
2018年4月29日，乍暖還寒的西安街頭流動著兩波躁熱的人群，他們浩浩蕩蕩地分別奔赴位於西安與咸陽接壤處後衛寨附近的恆大都市廣場1號樓和位於西安市長安區韋曲十字商圈的融創天朗南長安街1號，準備搖號搶房。
前者248套房，中籤率不足1/10，後者推出的700套房，有5000多人參與搖號。
那幾個月裡，西安在搖號、限價與幾乎零門檻的落戶新政推動下，盡情享受著樓市饕餮盛宴，成為全國關注的焦點，彷彿回到了盛唐。然而，好景不長。
5個月後的9月27日，在距離上一次5000人搶房的融創天郎南長安街1號7.6公里的雁塔區三迪曲江香頌楓丹，推出了473套新房源，不同的是，這次僅18人登記購買，而經過現場核驗通過的家庭卻只有零個，最終近500套新房無一人購買。
創下了西安房地產市場2015年下半年以來，項目無一人購買的紀錄。
同一天，位於西安未央區的世茂璀璨傾城也推出了297套新房源，結果同樣慘淡，僅兩個家庭通過最終核驗。
從門庭若市到門可羅雀，從千人搖號搶房到無人問津，只用了不到半年的時間。與西安這座千年古都本身的文化激情相比，西安樓市潮水退去的速度快得驚人。放眼全國，沒有一個城市有這般戲劇性。
2
杭州二手房最高降幅36%
無獨有偶，據《錢江晚報》報道，杭州市區（含富陽不含臨安）二手房成交量為2718套，環比8月下降了32%，成交量大概率將創6個月來新低。
隨著成交量跌入谷底，二手房價格也開始鬆動。大部分板塊二手房成交價平均下跌幅度在5%～10%左右，個別小區甚至超過30%。
開發商想出貨，購房者在觀望，二手房價在下滑，被大多數人認定堅挺的一手房價，也已經開始出現鬆動的跡象。
這次不是在其他城市，而是在杭州。
據《錢江晚報》報道，在餘杭區臨平，年份較老的二手房價格大約在2萬元/平方米左右，與6月相比，下降了大約2000元~3000元/平方米；而次新房價格約在2.5萬元/平方米左右，下降了約1000元～2000元/平方米。就整個臨平區域來說，降價幅度已然接近了10%。
而在江乾區的景芳區域，自6月以來，二手房的單價下降了約3000元/平方米，目前普遍價格在3.8萬元/平方米左右，降幅約7%。
在餘杭區的閒林，個別小區的表現更是讓人大跌眼鏡，例如，從透明售房網公佈的數據來看，新時代城市家園小區8月簽約均價環比7月下降了36%。
3
萬科房子5折大甩賣啦！
彷彿晴天霹靂一般，估計很多人聽到這個消息都會嗔目結舌：都以為房價永遠漲，不曾想，房企帶頭大哥萬科，居然用腰斬的價格，在甩賣房子！
而且，這房子還不是位於窮鄉僻壤、六環之外，而是在曾經房價漲的讓人頭暈目眩的城市——廈門！
9月26日，廈門“首開萬科白鷺郡”別墅，推出107套特價別墅，89-110平米的聯排別墅，原價500萬，現一口價278萬。
房企直接5折甩賣房子，而且是在廈門這種熱門城市降價。這個消息一出，讓整個地產圈都炸了！
要知道，這次率先降價的是房企帶頭大哥萬科，這與一個小房企降價，可是完全不是一個概念，具有標誌性的意義！
不是說好的，房價永遠漲嗎？許多人在愕然中，彷彿聽到了盛宴中有一種冰冷的撕裂的聲音。
4
多地打折降價，還有開發商送寶馬！
樓市降溫的情況，在其他熱點城市也能見到。
據《經濟參考報》報道，中秋小長假前兩日，北京新建商品住宅簽約180套，二手房62套，與7至8月平均水平基本持平。較2016年同期的422套和280套，分別同比下降57%和78%。
在廣州，小長假前兩日簽約1871套，較全月來看，處於平均水平。中原地產首席分析師張大偉表示，2018年“金九”樓市未現，樓市降溫已經來臨。
在深圳，兩個多月前，華潤城三期的熱銷曾經轟動全國，認籌之時，買房者排隊離婚驗資，6776人搶購741套房。但9月中旬，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者走訪了深圳十餘個樓盤發現，看房的人數寥寥，多數樓盤均只有三五組客戶。
市場趨冷，為了回籠資金，深圳的開發商紛紛祭出各式招數，一些地理位置並非十分優越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進銷售。
以大鵬新區一個住宅樓盤為例，不僅價格較之前有所下調，也同時推出了分期首付為客戶墊資——首期付完一成，其餘兩成在一年內付清，付清後就可以完成網籤。
在上海，有新樓盤不僅打折優惠，還送寶馬。某樓盤的置業顧問告訴記者，89平的戶型能享受寶馬X1或3系的零元購，也就是送一輛寶馬車給你，如果你不想要車還可以折現，大概能抵22萬元左右的房款，抵扣完後，單價也只有31000多元/平方米。
“直接降價是最後的選擇”
“2008年，2011年，2014年，全國出現過3輪非常明顯的退房潮現象，只要房價出現下調現象，前期購房者就開始所謂的降價維權。”
中原地產指出，降價“維權”的現象時有出現，其中以2011年最為典型。
公開信息顯示，從2011年9月開始，北京、上海、南京、寧波等地不斷出現降價維權現象，萬科、龍湖、合生等多個企業旗下項目的售樓處被砸毀，部分項目的業主還與保安發生肢體衝突。
按照業內的觀點，這三個年份均為房地產市場的“小年”，在監管層出臺樓市調控政策之後，市場出現下行。為保證現金流，開發商祭出各種價格優惠策略，部分項目明顯降價。
今年的市場形勢，被認為與上述三年有著類似之處。在曠日持久的調控下，開發商對現金流和回款率的要求越來越高，降價走量成為一種可行的選擇。
但有房企人士近日向21世紀經濟報道表示，“直接降價”通常是企業最後的選擇。因為多年的操盤經驗告訴房企，直接降價通常會引發類似的糾紛。
“如果不得已要進行調整時，最先選擇是‘降配’。”
該人士說，“降配”是指在不調整價格的基礎上，對裝修、綠化等配套設施的標準進行下調，從而彌補利潤率的損失。
在“降配”的同時，有些項目還會變相降價，比如，減少贈送面積、提高車位價格、提高精裝修價格等等。這些做法同樣能夠達到彌補利潤率的目的。首次開盤的項目則可以選擇低開（低價開盤），或價格優惠策略等。近期的價格優惠策略，大多發生在首次開盤的項目中。
該人士表示，選擇直接降價，通常意味著項目已經“別無選擇”，這是一個“既損失利潤、又損失口碑”的做法。
5
萬科：活下去
萬科近兩日在深圳舉辦秋季例會，會場屏幕與側牆上“活下去”的字樣引人注目。有微博網友評論，房地產企業巨頭萬科的這例會標語讓同行看了會瑟瑟發抖
今年，伴隨著地產調控不斷升級、去槓桿持續推進等，業內共識房地產市場進入寒冬。同時，萬科董事長鬱亮近期的活下來的大目標讓業內再一次擔憂起來。作為多年的行業龍頭，鬱亮將“活下去”作為萬科未來三年的終極目標，實令人心驚：
2017年初，萬科遭遇近年來最大危機後，與“野蠻人”纏鬥經年，取得最終勝利，並完成新老交接。那時，萬科上下士氣如虹，高談“大道當然、合夥奮鬥”。
為什麼萬科預料房價要跌，並大聲疾呼：活下去？為什麼一眾房地產大佬為什麼集體忙著轉型，甚至給人一種熱鍋上螞蟻的觀感？
歸根結底，政策變了，市場也變了！
從政策上看，這一波樓市調控，中央的確不是搞一陣風，而是下了鐵的決心。堅決遏制房價上漲，這個命令一發出，就帶著鋼鐵一樣的氣息。可以想見，那個地方背離了這個精神，即使不用“提頭來見”，“提帽來見”，那是逃不了的。
而市場，也在急劇地轉變之中。春江水暖鴨先知，瘋狂樓市的退潮，比想象中來得更快：
1、今年前8個月，全國土地流拍總數超過800宗，地價更是創下5個月以來的新低；
2、北上廣深杭廈，六大熱門城市房價，已經全線鬆動，新房降價打折潮上演，二手房成交量遭凍結；
3、西安一個樓盤，推出近500套房，最終無一個購買，創下新紀錄。
4、呼和浩特取消去庫存政策，長春取消棚獎勵，商品房預售制要取消，房產稅箭在弦上...樓市政策正在全面轉向。
一陣陣驚雷滾過，反覆陳述一個事實：高房價的歷史性轉折點已經到來，房價只漲不跌的神話正在破滅！
是的，你沒看錯，這次樓市這位“妖豔賤貨”是真的要謝幕了。這一些正如柳永詞裡說的：剛斷腸、惹得離情苦。 聽杜宇聲聲，勸人不如歸去。
六
一二三四線城市房價會怎麼走？
一二線城市仍有支撐
隨著樓市調控的繼續深入，價格調整有可能會繼續蔓延。嚴躍進指出，項目價格下降會帶來更多的觀望情緒，一些資金狀況緊張的房企，會將旗下項目加入降價行列。他認為，到10月份，類似降價還會出現。但不排除到了年底出現價格反彈的可能。
新城控股高級副總裁歐陽捷贊同上述看法，他指出，大面積降價潮的風險似乎不高。這是因為：在調控嚴厲的一二線城市，需求長期壓抑，供應遠遠不足，高端住宅偏多，城市成長潛力巨大，地價下調餘地很小，房價幾無可降空間。
歐陽捷還表示，部分調控尚不嚴厲的二線城市，更是存在房價上漲動力。
根據上海易居研究院的報告，截至2018年7月底，全國100個城市的新房庫存去化週期僅為9.6個月，明顯低於12-16個月的合理區間。其中一些城市的去化週期不足5個月。
部分三四線房價極有可能回調
但隨著調控政策的下沉，一些前期房價上漲過快的三四線城市，情況則不容樂觀。
歐陽捷表示，房價上漲過快、客戶流量萎縮過猛的三四線城市，未來極有可能出現價格回調。他指出一個現象，在很多省份，低能級、低等級城市的房價高於高能級、高等級城市，簡言之，縣城房價接近或超過省會城市。
歐陽捷表示，今年9月浙江義烏市二手房均價 21519 元/m2，同比上漲17.25%，環比也在上漲，這一價格已經高於很多中西部的省會城市。與此同時，河北多地房價高於石家莊市；江西贛州市、湖北宜昌市、安徽蕪湖市的房價均已接近其省會城市。
前述房企人士也表示，三四線城市的市場容量本身就不大，並在此前的週期中釋放殆盡，若棚改貨幣化大幅回潮，這些城市的需求規模和購買力都會受到影響，出現價格下調也就不意外。
中原地產指出：
過去3年，全國房價普遍上漲，投資投機需求有所抬頭，很多需求還使用了較高的槓桿。無論此輪價格調整會否蔓延，市場參與者都應該增強風險意識，因為隨著樓市調控的常態化，“只漲不跌的樓市博傻時代已經過去”。
結語：現在的樓市就好比站在樓頂上，怎麼下樓呢？而繼續往上已經沒有路了，只有兩個選擇。是一層一層的走下去，還是一下跳下去？走下去是沒有風險的，跳下去必然粉身碎骨，所以現在的狀態很好，繼續保持！房子是用來住的，不是用來炒的。違背這個鐵的法則，即使一時賺到了快錢，但早晚是要賠回去的。
顫抖吧，炒房客！一個以房產為投資中心的時代就要結束了，一個以奮鬥者為本的時代就要來了！


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