之前有種說法：“一二線容不下肉身，三四線容不下靈魂”，現在深圳告訴你：“我既能容得下靈魂，也能安置你的肉身！”
未來深圳商品房保障房四六開，新增170萬套住房，房價走勢撲朔迷離，那麼租金呢？
01
二十年一輪迴，深圳啟動二次房改
深圳房改就像一位遠處走過來的朋友，走近之處，面目依稀相識。
1998年，是樓市劃時代的年份，福利分房改為住宅商品化，歷史稱“98房改”。
而二十年後的今天，深圳邁出了第一步，將“住宅商品化”轉型為“租售並舉”。
歷史就是個球，一不留神，圓滾滾又來了。
昨晚，深圳公佈了住房新政，核心信息是：
未來18年（2018年至2035年）將向全市新增各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於100萬套。
商品住房佔比40%，政策性住房（人才房＋安居類商品房）佔比40%，公租房佔比20%。
人才住房，可租可售，90平米以下為主，租售價為市場價的6折；
如何滿足“人才”這一條件？深圳方面已經給出瞭解釋：全日制本科以上學歷，或國家職業資格二級以上，都可申請人才住房。
安居型商品房對收入有要求，深戶，可租可售、以售為主，70平米以下為主，租售價為市場價的5折。
公共租賃住房，對象是中低收入人群，30-60平米為主，租金為市場價的3折，特困人員租金甚至打1折。
不得不說，深圳這回推出的政策性住房倒和北京的共有產權房有不少相似之處，只是弱化了“共有產權”的概念，突出了“按市場價打折”。
同樣，持有商品房的家庭不能購買這類政策性住房，而一旦你買了這種房子，以後要想賣，只能封閉流轉，也就是說只能賣給符合條件的人，或者政府回購。
但差別於北京的共有產權房，深圳的“政策性住房”規定：在繳納社保15年，或者滿了60歲之後買房滿10年且符合條件下，可以申請向政府繳納一定比例的增值收益後取得完整產權，跟商品房一樣上市流通。
02
房價到底是漲還是會跌？
昨天消息一出來，地產圈就轟炸了，輿論場冰火兩重天，多頭和空頭兩大陣營展開精彩撕逼：
多頭：ZF推出這一房改計劃無非就是想告訴你們，以18年為長期基點，未來就這麼點商品房啦，不夠賣，想擁有私產的朋友，不要等了，儘快！
空頭：商品房比例少了是沒錯，但租房也能上學，年輕人會轉變觀念，選擇保障房，而且170萬套是一個巨大的供應量，恐像當年香港的八萬五計劃那樣給樓市帶來毀滅性的打擊。
那麼究竟深圳的房價會走向何方？我看法如下：
未來，深圳的樓市模式將是“商品房+保障房+公租房”三分天下，簡直就是不折不扣的新加坡住房制度中文版。
關於新加坡模式：新加坡模式以政府建設廉租組屋為主體，私人住宅為輔。
核心的組屋制度模式是：新加坡政府通過強制低價徵地，然後建造組屋，再以遠低於市場商品房價格出售給符合條件的居民。
早在1960年，新加坡當局就成立了建屋發展局(HDB)，為居民提供廉租組屋。組屋居民能夠擁有組屋產權。至今，HDB組屋覆蓋人口比例由9%增至82%，絕對的住房主力。
深圳自己預估，到2035年還會增加550萬人口，這18年期間規劃供應住宅房源170萬套，分配到商品住房上每年只有4萬來套。
首先，“物以稀為貴”是鐵律，未來深圳的商品房供應越來越稀缺，地處人口剛需源源流入的一線城市，商品房價格也會越來越堅挺，暴跌不可能。
新加坡模式是什麼？就是讓你斷了買房的念頭，轉變思維，接受長期租房。
商品房供應比例會壓縮，但同時，保障房住房會越來越完備。
ZF此舉，就是為了讓買不起商品房的白領、小中產去選擇保障房，讓首付不夠的中低收入人群去租房，如果租房也能上學，何必拿6個錢包來擠商品房？
我開我的桑塔納，管你的法拉利漲到天價！
背後的邏輯是：這一住房制度將會加速住房分層的形成，各種人群會自然對號入座、自然分化。而社會的情緒騷動，也會慢慢歸於平靜。
03
來了就是深圳人，那麼租金呢？
但我並不認為商品房和保障房租賃房是互相獨立的兩個運營系統。
在經濟學裡，是有地租概念的。
土地是一種生產資料，是值錢的，租金和房價，都體現了土地價值的價格化。
在一個交易繁榮的城市，土地的利用效率會越來越高，地價和租金也會跟隨浮動。而附著於這塊土地上的物業，價格也會和地價形成正比。
雖然因政策性住房是閉環交易的性質，沒有投機炒作功能，但並不意味著商品房“去金融化”。
而無論是人才住房，還是安居型商品房，都是以“市場價”打折的，即以同地段商品房定價。
這意味著，如果某一地段的商品房被炒作得厲害，那麼該地段的政策性住房的房價也會水漲船高。
當然，只要樓市調控不放鬆，商品房市場交易還是能抑制和打壓，所以我並不認為房價短期內會大漲特漲。
房價固然可以調控，租金卻是完全市場化的。可以預見的是，隨著時間的推移和固有思維的轉變，房屋租賃市場將會迎來長時間的繁榮與活躍。
看看深圳對標的新加坡住房制度，據瞭解，新加坡平均租售比（月租與房屋總價比值）在3.5%左右，而深圳目前租售比2%都達不到，大部分只有1%。
這意味著，以新加坡3.5%，深圳1%的租售比來算，一套200萬的房子在兩地出租，在新加坡每個月的出租回報能達到約5833元，而深圳只有1666元。
據數據顯示，5月深圳以76.93元/月/㎡的租金高居全國第二，環比上月漲幅6.55%，同比上年漲幅28.17%。
而正向新加坡住房制度接軌的深圳，是否意味著未來當地的白領將要拿出一半工資來補貼房租呢？
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