大變局！未來10年，哪裡才是東莞的中心區！
深圳晉級先行示範區後，東莞樓市再迎新契機！
這幾天，塘廈某樓盤開盤21秒售完295套新房的消息火爆了大灣區地產圈。有業內感嘆，東莞“土豪們”終於按耐不住了。
數據也十分可喜。第三季度東莞住宅成交量達157萬㎡，環比上漲10%，同比上漲44%；尤其是東南臨深片區因來一波供應潮，塘廈新品扎堆入市；松山湖/濱區成交也非常旺盛。
另外，與8加房企的84輪激烈爭奪後，深企以近4萬/平拍下全市地王，首進東莞的合生一舉奪下麻涌5條村...土拍熱從另一個側面說明了東莞城市的熱度。
穗莞深城際即將開通，未來東莞人口城軌還將迎來新的爆發潮。在新的發展機遇面前，東莞樓市暴擊機會在哪？有沒有一些值得推薦、風險可控的板塊？
10月18日上午10點，奶牛財經x騰訊房產共同推出的地產圓桌對話欄目《地產一席談·第七期》邀請了廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉、言和傳媒全省總編，塔尖樓市創辦人
符毅、深圳買房計劃創始人盧韻如。與三位嘉賓坐而論道，一起探尋資金圍獵下的東莞樓市。01
東莞人口目標怎麼帶動產業和樓市？
盧韻如 | 相比於一線城市，東莞人口計劃能否實現，更多要看產業能否導入。
數據顯示，2018年東莞常住人口約840萬，如果想在2035年實現1080萬人口目標，未來15年平均每年要增加16萬，參考2018年人口只漲了不到5萬。
結合東莞的產業沉澱及當前形勢，有以下幾個層方面值得關注：
第一，宏觀層面，深圳的示範區規劃是要空間佈局，以點帶動軸帶支撐。例如建設國際科創中心是深圳的一個任務，通過未來更加便捷的交通能夠把人口傳輸到東莞。
第二，微觀層面，看產業園區對區域產業的帶動作用。除了華為、東莞松山湖片區的中集智谷，佈局了約五家企業，也是近兩年從深圳遷移過去的。此外，鳳崗的的天安數碼城，格力東莞園區等也帶動了大量人口。
東莞的TOD非常多，這種模式會使得土地利用率特別高。不會像深圳現在有一些區域白天可能滿滿的，晚上就沒有人。(TOD模式：簡單來說，就是一個彙集了很多公共交通方式和線路，同時又兼備食、住、購以及搬磚功能的地方。)
▲東莞區位圖，來源網絡
李宇嘉 | 廣深外溢產業轉移對東莞而言是內生的自身產業導入的人口增長模式。
有統計數據顯示，與廣州聯繫第一緊密的是佛山，第二緊密就是東莞；與深圳最接近的是東莞，其次是廣州，在珠三角，沒有任何其他城市擁有像東莞這樣的區位。
東莞的城市活力顯而易見，每一個鎮都非常有特色。過去東莞和蘇州一樣，以製造業為主。而到現在看，東莞的前景甚至要超過蘇州，因為蘇州受外貿衝擊影響實在太大，而東莞從2014年清理過一波社會風氣後，基本上已經脫胎換骨。
東莞地處粵港大灣區廣深港澳科技走廊中軸地帶，而新規劃的濱海灣新區又恰好在廣州南沙新區自貿區和深圳前海新區自貿區之間。
東莞未來的人口增長，一方面要看新增加的淨流入人口，另一方面要看向廣州和深圳外溢產業轉移，這是一種內生的以自身產業導入的人口增長模式。
先行示範區肯定不是示範高房價，河對岸那邊房價太高了。所有的深莞惠聯動發展，一定是要降低房價，至少保持房價不明顯增長。
未來深圳要五位一體地發展，保證民生幸福。但深圳空間成本這麼高，怎麼搞科技創新？只能往外走，把成本降下來。
接下來深圳預計每年要增加四五十萬人口，有部分人註定要走向東莞。
符毅 | 東莞的基本面發生了巨大改變。經濟學家張五常提到東莞對深圳發展的重要地位與作用大於惠州，深圳將成世界經濟中心，東莞對深圳具有決定性意義。
早些年，東莞作為廣東四小龍，與深圳共同依附於香港的產業外溢。在某個階段走了彎路，但發展方向依舊很清晰。現在，東莞正在很完美地複製深圳故事，很好地利用了科創走廊上的重要節點，產業佈局會不斷更迭人口。不過，夾在三個一線城市中的東莞，與機會並存的，是更大的挑戰。
在大灣區，東莞是一個幸運兒，被最有前途的三個一線城市緊緊包圍，在中國獨一無二。大灣區規劃落地後，以後買房要打破城市邊界的框架，灣區規劃最大影響是灣區內各城市中心的重構和分化。臨深、臨廣可能要變成臨灣，臨灣概念將被認可。
人口的流入會改變東莞樓市的結構，房價自然會受影響。東莞應該站在更高的視野去思考，是否要取消臨深的概念，如何建設更好地居住環境，打造灣區居住的概念。
02
東莞房價天花板會在哪裡？
盧韻如 | 臨深的概念，不是指地理位置，而是在這批軌道交通中能夠融入深圳的部分。
在東莞本地人心裡，南城可能是最好的，加上學區房的作用力，在市區內自然形成房價高點。
短期內，東莞還處在依靠深圳外溢的階段，因此臨深和臨廣還會形成天花板，未來東莞也會有內生的產業片區。
因此，東莞和深圳不一樣的地方在於，前者可能出現兩個房價天花板。第一個是東莞人心目中的天花板，第二個就是產業心目中的天花板，這兩個天花板可能都會並存。
李宇嘉 | 東莞的臨深片區過去其實不乏有炒作概念，深圳樓市好，臨深就會受外溢，自然市場也好。市場火爆時，有很多買不起深圳房子的人會選擇買東莞。但臨深的交通是個很大的障礙：沒有統一規劃，沒有好的配套，導致惡性循環。
據多年調研情況看，東莞以投資需求為主。其矛盾在於，房價已經到了較高位置，但規劃還有很多沒落地。所以深莞惠聯動發展，應借鑑深汕的飛地經濟，統一交通、公共服務和用地出讓規劃。
另外，也可以借鑑“廣佛同城”。早在2005年，廣佛就開放了地鐵。這兩個城市聯繫如此緊密，一是廣州和佛山以兩邊的主城區交界；二是同屬廣府文化，同根同源。
因此，在兩城交界處的廣佛科技創新園一旦有新盤銷量都能排在前五，很多廣州人買來住，坐地鐵上班或者開車上班就很方便。
再看東莞主城區，像松山湖、濱海灣新區、南城這樣的熱點版塊，已經聚集了大量本地資源，短期內臨深是難以與之抗衡的。未來還是取決於深莞惠所謂的聯動發展能不能真的聯合起來。
符毅 | 深圳示範區和東莞的融合，有長遠複雜的歷史，現已經上升成國家層面的議題。
從板塊角度看，其實東莞市區原來就是多中心，臨深是居住板塊，後來把臨深做成深圳的衛星城，要配合深圳的產業轉移。如今各地分散，沒法集約。
深圳龍崗大運對接的是鳳崗，而龍華中軸往北有塘廈，將來還有濱海灣和深圳沙井融合。城市有其漫長的發展過程，房價能不能跟得上規劃中的前景，還有待觀察。
東莞松山湖規劃建設時參考了美國硅谷，道路也貫徹了硅谷的動線，是彎曲的。其目的是降低車速，為其中的研發機構創造安靜的環境，但是後來東莞政府又有了更高要求。松山湖確實有可能成為東莞市區的延伸部分。最初松山湖大道沿線，也規劃很多寫字樓，打算髮展成東莞的CBD。
未來東莞應該會集中力量發展南城CBD，松山湖主攻科創、濱海灣新區則做為東莞新的發展點，類似前海。這幾個片區房價都會有所拔高。
這裡特別提醒關注南城。為什麼這麼說呢？和惠州不一樣，東莞的城市比較具有獨立一面，不完全依賴深圳，我預測未來與深圳的關係有點像深圳和廣州，因為東莞也在追趕深圳，GDP不到深圳的一半，但很有潛力。深圳前十年的發展經驗，東莞都在複製，東莞的再度崛起是值得關注的現象，粵港澳大灣區開始後，目前已多達150個重大投資項目入駐東莞。
東莞會不會成為廣深會師的地方？還是走出一波獨立發展的行情，我們拭目以待。
03
濱海灣新區PK松山湖
| 我們團隊踩盤時發現，松山湖是以非常開放的姿態歡迎企業入駐的，會幫助配套，硬件和環境都非常好，有機會成為新的科技高地，而目前濱海灣新區規劃的成果還未初步顯現。
| 松山湖圍繞智能製造金額移動設備的整個產業鏈已經形成。政府支持、租金優勢、以“硅谷”為準的規劃利好、優質的公共服務配套，眾多因素促使了區域脫離政府支持，走向良性發展。
但是，濱海灣新區的新興產業定位，一個是總部經濟，一個是現代服務業，第三是高端製造業，產業上與其接壤的前海、南沙高度重合。而離濱海灣新區不遠的地方，還有橫琴新區、廣佛科技創新區、三龍灣、火炬與之“撞衫”，這讓處於後發的濱海灣新區短期內面臨較大挑戰。
交椅灣片區更多的是未開發的灘塗地，部分地塊開始準備圍合填海
符毅 | 濱海灣新區還算一張白紙，去年有消息稱投了上千億簽約了一些項目，而現在還處於填海、三通一平的起步階段。而松山湖發展已經上了快車道，最大的熱點就是引進了華為，也吸引了大部分高端製造的產業鏈跟了過來。松山湖的經濟業態會越來越好，和東莞產業升級方向一致。
但是東莞要做總部經濟和建設類似一線城市那樣的城市CBD，個人不太看好，天津的于家堡金融中心就是一個不成功的案例。南城和濱海灣可以做未來東莞都市生活的中心，松山湖可以做產業中心，類似臺灣的新竹。
粵港澳大灣區最大的課題是能否把一盤散沙聚在一起， 和能否發展起來還要取決於大灣區東西兩岸的融合程度。
04
投資城市！深圳人“入莞”秘笈
盧韻如 | 以濱海灣新區舉例，個人覺得在一些產業規劃不確定性特別大的的片區，可以更寄希望於它的居住屬性。
馬上開通的穗莞深城軌，據瞭解在高峰期會5分鐘一趟，基本上是跟地鐵一個頻率，這是特別好的。但是如果像高鐵那樣需要提前1個小時買票，或者說需要提前去搶票，那這個成果基本上就沒有了。
除了西邊的穗莞深，中間的深圳地鐵13號線、東部6號線、10號線一路向北，規劃也預留了要接駁東莞。
如果公司在松山湖，自然要在那邊置業；在光明上班的，可以看看黃江。我近期在黃江踩盤，晚上七八點，我數了小區停車場，粵B車大概佔到1/3。如果八點鐘車還在那個位置，說明他真的就是在那住的。房價落差加上交通日益便捷，將來光明科學城一旦動工，這片的融合還會將會加深，深圳人置業比例還會上升。
| 在哪裡買房純粹看個人需求，以投資來看，這一兩年交易成本太高了，收益並不明顯。
從自住來看，莞深之間的軌道接駁不是很樂觀，還要考慮上地鐵的“前一公里和後一公里”，出行的總時間加起來很嚇人。
炒房炒概念的時代已經過去了，現在持有房產要帶著和城市一起成長的思路，投資城市，投資自己。
投資城市要研究能夠落地的規劃，要有獨到的眼光。長遠來看，東莞虎門、長安、松山湖都是值得看的，但短期內不建議入手。
前兩天貝殼研究院院長肖小平說過，如果深圳房價沒漲40%的話，加槓桿的人都是虧的，所以我建議儘量要用自有資金去買房，特別是東莞惠州的房子，要長線持有才有價值。
符毅 | 怎麼買進東莞樓市，我建議要關注幾個信號：首先是央企紛紛入莞，讓東莞樓市的買入信號更加強烈了。因為央企拿地拓展，標準、方式多少和民企不一樣，投資者要從這裡研判東莞城市價值的提升，甚至說東莞土地價值將被納入一線城市價值的評估體系。因為她緊挨著的三個一線城市都面臨著土地荒，至少外來房企要進入廣深市場，第一站會把東莞作為橋頭堡，或者甚至將東莞視為廣深市場的一部分，這是東莞和佛山不一樣的地方。
東莞樓市的資產價格將上一個臺階。臨深價格比城區高的局面將發生改變，城區價格將回歸到真實價位，因為東莞本土購買力的覺醒，很可怕。
華南四小虎的東莞，藏富於民眾所周知，消費力長期外溢港澳廣深，買牌子貨都要開車去深圳香港，所以房價一直在潛伏，這兩年東莞也在快速補漲，樓市火爆，南城的房價有的已經破3。深圳是大資金才能玩的市場，東莞、惠州樓市是散戶的市場，買房子就是買城市股票，跟著城市一起成長，分享城市紅利，不要抱著賭博心態。
要多從自己的需求決定。有很多人買房沒搞清楚是自住還是投資，都不是很純粹，所以在選擇時就會有很多的困惑。
從投資回報來說，東莞樓市回報是要高於惠州的。東莞2008年房價高峰時期，均價在7-8千/平左右，如果是那時開始一直持有的話，回報率也還可以的。
東莞未來房價可能會超過5萬，也會出現類似深圳灣那樣的“煙花房”。因為東莞自身的核心力量在爆發，城市越來越自信，現在跡象十分明顯。未來東莞房價高點會出現在南城，至少有800萬人在守護
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