一、房地產融資市場現狀概述
二、不同拿地方式對應的融資方式
三、城市更新/三舊改造拆賠合作融資方式
四、村企合作開發融資方式
五、AMC融資
六、保理+金交所融資模式以及股交所可轉債融資
七、其他融資方式
八、總結
筆者按：
地產行業的冬天遠比想象中來得凜冽，進入下半年以來，除了銀行、信託等機構對地產融資業務保持謹慎、嚴控態勢之外，之前有較大操作空間的私募基金目前也因託管、產品備案、個稅徵管等問題面臨很多操作的難點，最終導致的結果就是金融市場再也無法順暢為地產項目輸送資金。
至此，在究竟目前最新的地產融資市場現狀如何？還有哪些可以考慮的融資方式？特別是針對開發商融資需求最大的前端融資環節，市場上到底還有沒可操作的方式方法？為便於讀者理解，筆者根據西政投資集團旗下基金公司以及保理、融資租賃公司的業務實操情況，就當前可正常操作的地產融資方式進行了系統總結，並提供最新的市場信息供讀者參考。當然，鑑於市場變化，融資形式有繁有簡，方式及思路具有時效性，本文的整理僅為西政投資集團自身地產投融資的工作經驗總結，不代表能直接適用全部融資情形，因此建議在進行項目融資時具體問題具體分析。針對具體融資方式的細節，亦非常歡迎各位讀者、同行與筆者私下做進一步交流。
一、房地產融資市場現狀概述
2018年6月4日西政資本公眾號發佈了《地產融資現狀及各融資路徑實操大全（西政資本關於2018年5月房企發債頻繁中止後的融資操作研討整理稿）》，時至今日已三月有餘，地產融資環境越趨緊張，主要的市場表現如下：
（一）開發商
近年來，不少開發商因融資難採取的“高週轉”模式引發了大量的質量問題，因目前融資環境的“雪上加霜”，導致開發商因資金無法接續，而直接被金融機構列入“黑名單”，更有開發商因資金斷裂被直接質疑“商業模式”的崩塌。
2018年部分大型開發商採取了“去地產化”的策略及思路，從萬科等地產公司的名稱直接由“地產公司”更名為“發展公司”可窺之一二（具體可參見本公眾號發佈的《西政資本：地產前50強2018年戰略調整、拿地策略與核心融資整理》 系列文章）。目前大型開發商在2018年所做的戰略調整，一方面是由於國家對地產行業的大力調控所致（除了直接針對地產行業進行調控，更重要是通過金融調控的手段對地產進行調控）；另一方面，國家通過金融手段調控導致開發項目失去“造血”功能，進而倒逼開發商做戰略調整，比如一些開發商整合產業地產低價拿地（通過開發和運營產業園，同時抓住和深耕一個產業）、通過多元化業態和產品經營實現穩定現金流，從而間接為其他地產項目輸送資金等等。
（二）資金方
1.銀行
大部分銀行嚴格收緊地產項目融資業務，從收緊之前“通過變通方式也能操作的前期融資業務”，到只能操作合規的“432”開發貸，再到目前理論上能操作開發貸卻已經沒有額度的現狀（一方面由於監管政策，一方面由於提供給白名單開發商的額度已經被開發商提前全部使用），作為資金“源頭”的銀行，一旦收緊“銀根”，地產融資行情在2018年下半年勢必提前進入“冬眠”狀態。從西政投資集團已投資地產項目的貸後管理來看，總體來說，銀行的融資現狀主要表現如下：
（1）業務整體收緊
部分銀行全面暫停地產業務，部分銀行甚至已中止，待總行確定授信政策後方可恢復；部分銀行額度收緊，放款需要排隊；部分銀行回收審批權限至總行。
基於上述現狀，目前很多開發商的存量開發貸以及關聯方的流貸、經營性物業貸之轉貸/續貸難以為繼。另外，大部分銀行強化貸款三查（事前查、事中查、事後查），且嚴控產品包裝（所有產品都需要穿透核查）。
當然也有個別銀行反行其道，今年加大地產融資業務的力度或大力支持城市更新項目的融資，但對開發商資質審核很嚴格，如GS銀行和ZG銀行。
（2）傾向於“全封閉式”或“全鏈條”或“一二級聯動”的融資方式
雖然目前銀行針對開發環節的融資產品仍然有更新貸/舊改貸、開發貸、併購貸等，但目前部分銀行傾向“全封閉式”或“全鏈條”或“一二級聯動”的融資方式進行操作 ，即該項目能從銀行獲得的融資，均在同一銀行進行操作，如城市更新項目，從更新貸到開發貸、按揭貸款、購房尾款保理或ABS、持有期間的經營性物業貸等全過程都在一個銀行融資。比如其中一個銀行的操作是：打包融資，即併購貸和開發貸同時打包給該銀行進行融資，該項目的股權質押和土地抵押也全程都在同一銀行的控制之下，從銀行風控角度出發，業務可行性相對較高。
另外，為統一或細分管理地產融資業務，一些銀行把地產融資業務從公司部單獨劃到了地產金融事業部或社區金融部，專門從事地產或舊改項目的融資業務。
（3）基本要求名單制的強主體開發商
在融資主體的選擇上，優先對前20強、30強、50強等企業或者總行的白名單機構融資；並且，百強開發商內的項目也要求看項目本體優質程度，優先選擇國企或央企開發商的項目。
（4）覆蓋區域選擇
大部分銀行採取屬地管理，即當地銀行操作當地項目的融資業務，不過也有小部分銀行能覆蓋大灣區城市。
（5）積極尋求業務突破口
部分銀行資金充足，在面臨“有錢放不出去”的情況下，一方面對仍可操作的業務進行傾斜；另一方面做一些政策內的創新業務，如給開發商總包單位提供的代理付款業務、供應鏈金融融資業務、ABS、CMBS、針對地產集團內採購主體提供的貿易融資等。同時部分銀行繼續代銷基金或信託產品。
（6）銀行系私募機構專注股權投資
一些銀行成立了銀行系私募機構，如建設銀行的建信金投基金管理（天津）有限公司，農業銀行的農銀資本管理有限公司，工商銀行的工銀金融資產投資有限公司等專注於做股權類投資。
（7）綜合授信，創新融資
除五大行外，一些地方性銀行、股份制銀行對百強開發商的額度也基本滿了，目前銀行對開發商採取綜合授信，即無論是併購貸、開發貸或者應收賬款保理授信等全部地產融資業務納入綜合授信額度管理。當然一些小型銀行（如農商行、信用社等）之前因規模不大，無法涉足地產項目，目前在他們資金較為充足的情況下，也在嘗試進入地產融資業務，特別是城市更新項目，因此開發商可嘗試這個突破口。
值得注意的是，筆者近期就西政投資集團旗下基金公司已投地產項目的併購貸、開發貸等與國內很多銀行溝通合作的過程中，發現很多銀行在目前環境下有很多創新的融資思路，比如圍繞地產行業的保理等供應鏈融資，銀行與金交所合作的產品，不良處置等等，具體操作細節亦歡迎讀者與筆者進一步探討。當然，就操作層面而言，一些硬性指標仍是融資方不可逾越的障礙，以城市更新項目的融資為例，如果專規未通過，拆遷或其簽約比例未達到規定的比例（如70%、80%或100%），則更新貸/拆遷貸無從發起，更別論通過上述創新融資方式做相關的產品。
2.信託機構
如前述內容，信託機構也是國家嚴管資金投向地產項目的對象，之前相對靈活的信託機構（比如非國資背景或掛地方性名號的信託機構）還能針對前期融資創設更多的“可操作空間”，比如藉助合規的“432殼項目”，在產品設計上做一些靈活處理等等，目前這些操作方式也已基本暫停。
先前盛傳“信託機構全線停止投地產項目”的消息雖已經證實為假，但也從側面說明，信託機構對地產項目的謹慎投資和市場對地產融資走向的密切關注。目前信託機構正常操作的地產融資業務基本都要求是符合“432”的開發貸項目。
值得一提的是，筆者就西政投資集團旗下基金公司投資的地產項目尋求前融的過程中，發現市場中仍可以通過類似明股實債的方式進行操作，也即信託機構介入項目前融仍有一定的空間。
3.私募基金
在資金募集層面，原自然人散戶資金系私募基金的重要的資金來源，但因P2P頻繁爆雷，阜興事件等影響，自然人投資人亦處於觀望狀態。加之，根據監管風向，基金產品結構逐漸調整為合夥企業型等影響，目前自然人投資人對私募基金的投資越發謹慎。
在國家嚴控銀行和信託資金投向地產（所有通道已經堵死）的情況下，原部分有險資資源的私募基金會把保險公司引為機構投資人投私募基金。但根據最新市場行情，一方面保險機構受監管影響已暫停此類基金投資項目，另一方面因險資已經超過投資比例（具體參見《保險資金投資不動產暫行辦法》第十三條，下文亦有提及），目前依靠險資的私募基金亦逐漸無有效的資金源。目前對於主要依靠保險資金的私募機構而言，業務影響非常大，目前也正面臨業務調整，如開拓資金源（境內找其他機構投資者和個人投資者，有海外背景的私募基金尋求境外資金--目前外匯監管下，資金入境比出境相對容易一些）；加大對文旅產業的投資和大消費及城市公共設施類業務的拓展。
此外，在基金託管方面，因中基協要求託管機構出具託管確認函等風波，目前託管機構普遍提高託管項目准入。在此環境下，對民營私募基金管理人而言，其備案產品越發艱難。
雖然國家對地產嚴控，但是從我們操作的地產基金業務和對接各種類型的投資人而言，投地產項目仍然是投資人的首選，畢竟收益可觀，只是政策和項目本體的風險下，投資者越發謹慎。
4.保險機構
由於保險資金禁止投向住宅類地產項目，在先前金融環境相對寬鬆前，很多開發商選擇入股保險公司，其中的一個目的便是為了能“間接”為地產項目輸送資金。但保險機構之前受保監會（目前已經合併為銀保監會）監管，因此從政策的角度上，也有很多無法逾越的障礙（比如險資投不動產項目的比例限制）。
當然，之前很多險資會通過有效的通道（如私募基金）去投住宅類項目，但目前面臨投資比例已滿的情況，也即政策層面已堵住了開發商通過險資進行融資的通路。至此，擬通過險資實現前期融資的操作空間已基本沒有了。
備註：《保險資金投資不動產暫行辦法》“第十三條 保險資金採用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限於商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。第十四條 保險公司投資不動產（不含自用性不動產），應當符合以下比例規定：（一）投資不動產的賬面餘額，不高於本公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面餘額，不高於本公司上季度末總資產的3%；投資不動產及不動產相關金融產品的賬面餘額，合計不高於本公司上季度末總資產的10%。（二）投資單一不動產投資計劃的賬面餘額，不高於該計劃發行規模的50%，投資其他不動產相關金融產品的，不高於該產品發行規模的20%。”
5.AMC
金融環境緊張之時，卻正是四大AMC及地方AMC大展拳腳之際。四大AMC目前一方面通過股權重組、債權重組等方式從事債轉股或股加債等不良業務，盤活資產。另一方面，可通過信託對一些機構進行授信貸款業務。在地產融資整體收緊的情況下，四大AMC直接對地產企業融資亦存在一定的限制，
目前亦有一些機構通過地方AMC+四大AMC的方式，在滿足准入要求的情況下，進行非金轉金的不良融資。6.其他機構
主要包括地方性中小信用擔保公司、省級擔保公司等。目前擔保公司因地產市場環境收緊，也逐步收緊了地產融資業務，風控要求也越來越高，部分機構也已暫停地產業務，加緊已投項目的資金回收。就擔保公司而言，目前涉及一些保證金業務，仍然可以保函形式提供融資。
二、不同拿地方式對應的融資方式
筆者近期就西政投資集團旗下基金公司與保理公司已投項目的貸款置換與銀行、信託、AMC、擔保公司等進行了深入的合作溝通，總體來說，傳統的融資渠道越來越難，金交所、AMC不良等方向越來越吃香，短拆過橋市場也越來越靈活。目前對開發商而言，主要拿地/項目獲取方式主要有：招拍掛、資產/股權收併購、城市更新/三舊改造合作、合作開發、產業園區/政府勾地等多種方式。而針對不同的項目獲取方式又對應不同的融資方式：
（一）招拍掛拿地方式
1.保證金融資
嚴格意義上，保證金在整個地產開發所需資金中佔比相對較小，且金額不大。但是，目前開發商拓展規模越發龐大，在現金流緊張的局面下，項目公司在招拍掛拿地環節的保證金支付也經常出現融資需求，當然偏前期階段，融資方式不能通過正規的銀行和信託等機構，因此可有如下方式供參考：
（1）集團拆借或集團統一授信
對於具有全國性佈局的集團型開發商，一般集團負責資源、人才、統籌等綜合性支持平臺。在各區域項目公司自負盈虧的內部管理模式下，在項目公司通過招拍掛獲取土地時，無論是保證金/意向金、土地款等均由集團以拆借的形式進行解決。
對百強開發商而言，集團授信貸款（無論在銀行還是信託）成本非常低，而且額度大，因此，集團統一獲得融資金額後拆借給項目公司，一方面可降低項目公司融資成本，在項目公司開發成本方面亦可通過統借統貸的形式解決利息問題；另一方面也可以作為集團的收益來源之一（尤其是小股操盤或合作開發情況下利用大房企徵信背書進行融資）。比如一些開發商集團融資成本是年化8-9%，拆借給項目公司成本可能會去到年化12-13%不等（這個比例僅為舉例，不同開發商的操作存在不一致），更重要的是激活項目公司自負盈虧的項目責任制。
值得注意的是，目前在金融監管政策下，銀行和信託等機構基本沒有新增集團授信業務，目前很多開發商只是在使用原有的授信額度，一旦額度滿（目前大部分開發商已滿），銀行和信託的授信貸款將無法繼續。
（2）股東借款
為擴大開發規模和迅速進入地方市場，很多開發商在開拓當地地產市場時都會選擇與當地的土地方或開發商一起合作開發，除非當地開發商非常強勢，不然一般會在合作開發協議中做如下約定：
①約定土地開發投入全部按照各自股權比例進行投入，甚至當地土地方或開發商先行承擔保證金或土地款等前期拿地費用；
②約定當地開發商先行承擔前期全部拿地費用（含保證金和土地款），後續開發費用全部由新進開發商承擔或當地開發商以股東借款的形式向合作的項目公司提供借款，新進開發商承擔一定利息。此方式一般適用於實力較強或品牌較好的新進開發商與在當地有較好資源的小型開發商或土地方一起合作的情況 。一方面新進開發商能輸入品牌，另一方面也能解決新進開發商的前期拿地資金問題。
（3）短拆/過橋
短拆或過橋，一般指民間短期借款。目前市場上擔保公司、小貸公司、資產管理公司、投資公司等機構多有短拆、過橋的業務。對開發商而言，短拆成本過高，因此該融資方式的使用需非常謹慎，目前市場上的短拆成本一般在1.5-3‰/天，2.5-3%/月（根據具體項目確定最終成本）。當然隨著資金緊張，成本基本有上升趨勢。對短拆資金方而言，除了成本的競爭外，更多是風控要求和內部操作效率等方面是否存在優勢，百強排名中的開發商，越靠前資信越強，資金方內部過會和放款速度會快很多。
一般來說，短拆資金方會要求審核如下資料（不同機構有不同的要求）：企業營業執照，企業徵信，法人徵信，土地證，評估報告，原貸款合同，抵押合同，新批覆、公司貸款負債明細，借款借據，抵押物權證，評估單，固定資產及對應負債(借款行、借款金額、借款起止日期)，經營主體的基礎資料，章程，近一年/近一個月財報，近三個月流水，企業簡介，經營情況介紹等等。
（4）總包墊資
市場上，一些總包單位（施工企業）為了提前獲取施工項目，會配合開發商墊資以提供前期拿地款，此融資方式的可行性主要看開發商跟總包單位的關係如何。當然總包單位為確保資金安全，也會對開發商資質和項目本體情況做謹慎評估，總包單位對外地項目的可接受度相對金融機構高（大部分金融機構偏向做當地項目）。
當然，從法律角度而言，建設工程是否允許墊資應提起融資方的高度重視。實操中，墊資承包施工，是長期以來在中國建設工程施工領域存在的一種承包方式，根據《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第六條的規定，工程建設中是允許墊資的。當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應予支持，但是約定的利息計算標準高於中國人民銀行發佈的同期同類貸款利率的部分除外。當事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。當事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持。
2.土地款融資
因保證金和土地款的繳納，在性質上和階段上基本一致，因此土地款融資方式與保證金融資方式也基本一致。
（二）資產/股權收併購拿地方式
這種拿地方式，面臨的主要融資需求是收購款支付，無論是資產收購還是股權收購（關於併購方式可以參考本公眾號“西政資本”推文：《地產“花式”併購重組（一）——資產收購（含直接轉讓、出資後轉股、資產劃轉等）的交易方案設計、財稅分析及稅務籌劃建議》、《地產“花式”併購重組（二）—股權收購之股權轉讓、股權支付的交易方案設計、財稅分析及稅務籌劃建議》，更多資產收購、股權收購稅收優化、基金稅籌、稅收優惠地等操作可聯繫筆者進一步溝通），併購款的融資方式主要有如下幾種：
1.銀行併購貸
顧名思義，銀行為併購行為提供的一種貸款。2018年1月上海銀監發文後，因對投向房地產行業的併購貸款進行嚴控，並實行穿透原則管理，擬併購土地項目或項目公司股權項下的土地應當完成在建工程開發投資總額的百分之25%以上（根據西政資本地產團隊的操作經驗，全國各地對25%的界定有不同的實操標準），由此導致併購貸數量急劇下跌。
但也應注意的是，部分地區的銀監局對併購貸有自身的監管要求，也即上海銀監局的規定並非適用於全國。儘管如此，目前各地銀監局仍舊嚴格適用“併購交易價款中併購貸款所佔比例不應高於60%”的監管規定。截止目前，併購貸的適用越趨嚴格，且各個銀行的風險偏好不同，項目併購前務必提前與相熟的銀行進行溝通（當然如果是額度問題，那基本沒有操作空間）。
2.信託併購貸
信託併購貸與銀行併購貸操作接近，與銀行併購貸的准入標準趨嚴一樣，信託機構亦明確表示業務的開展會嚴格遵守“向他人提供貸款不得超過其管理的所有信託計劃實收餘額的30%”的監管紅線要求。
3.私募基金
在銀行和信託資金收縮地產投融資業務後，私募基金迎來了較大的操作空間，關於私募基金投資地產項目的方式及融資產品設計，具體可以參考西政資本公眾號於2018年7月4日發佈的文章《201807：地產私募基金融資產品大全暨業務實操分析》 。但目前由於基金業協會在產品備案的審核趨嚴，如底層資產真實性審核、契約型基金要求強制託管等，而託管機構對基金產品募集監管和託管收緊等（具體參考西政資本公眾號2018年8月17日文章《西政資本：201808私募基金行業市場及產品託管、備案最新情況總結》）一系列市場行為，也讓私募基金投地產項目存在一定的不可測因素。
但是相對於其他的融資方式而言，私募基金仍舊有較大的靈活性，如通過包裝不良資產的方式，對接私募基金實現前端融資。
4.非金融機構借貸或股權合作
目前地產金融監管政策更多針對金融機構，因此非金融機構對地產的投融資仍存在較大操作空間，且2018年的業務規模呈激增趨勢，如地方性國資背景的擔保公司、金控平臺或者民營百強企業金控平臺（如某雲商金服集團）以及開發商旗下的金控平臺（具體可以參考西政資本公眾號2018年7月9日發佈的文章《西政資本：2018地產公司金控平臺運營實操要點及典型案例分析》） ，目前上述非金融機構的融資方式有：
（1）通過債權方式以自有資金進入；
（2）通過股權合作方式進入。主要操作地產項目前期融資需求，具體以住宅項目為主，做機構所在地項目的融資時對融資主體（開發商）資質要求較低，外地主體一般要求百強開發商、區域龍頭等，主要介入範疇為配資拿地，拿地保證金，併購等環節，當然此類資金方更看重是否存在相對可靠的退出路徑，且融資週期要求短平快，一般不會超過1年，優選6個月以內。尋求國企背景的金控平臺有更多好處：一方面國企獲取資金成本低，因此投出去的成本也相對較低；一方面國企背景的企業投地產項目至少國家限制較少，特別像深圳城市更新項目，政府鼓勵村選擇與國企開發商合作，就是一個很好的說明。
三、城市更新/三舊改造拆賠合作融資方式
筆者根據西政投資集團及旗下基金公司投資城市更新項目後的貸款置換情況，就融資操作相關細節作如下整理，供讀者作實操參考。一般來說，城市更新/三舊改造拆賠合作的融資方式主要是舊改貸、更新貸或拆遷貸，銀行重點關注融資主體資質、項目所處階段和拆遷難度。
融資主體資質：一般要求百強內開發商（優選五十強或白名單客戶），如果資質較弱也至少要三級，且綜合實收資本、資產負債率、內部信用評級等方面來整體評判；拿深圳城市更新項目來說，目前各區對項目的合作（意向）方或實施主體均有準入條件，如淨資產在1億元以上，負債率不高於50%，具有良好的經營業績和誠信記錄等，因此銀行對資質的審查也會涵蓋這些條件。
所處階段：大部分銀行基本要求城市更新/三舊改造項目確認實施主體後介入，個別銀行可以接受總行級戰略客戶在立項前介入，分行戰略客戶在專規前介入；當然銀根收緊，每個銀行的要求也會逐漸提高。
拆遷難度：一般看拆遷面積和拆遷戶數的比例，單一主體最好，有些銀行要求100%拆遷，有些銀行要求拆遷簽約雙90%（即主體數量和麵積都達到90%以上）。
上面條件僅為一般條件，很多時候銀行對具體項目的把握會綜合很多因素做整體風險的評估和分析，因此提前溝通非常重要。
四、村企合作開發融資方式
村企合作方式目前實操中主要是村出地，開發商出錢的合作建房，有合同型合作、股權型合作以及“雙抬頭”（如深圳的雙主體）等形式，目前村企合作的前端融資方式目前主要以私募基金（城市更新基金）和其他非金融機構純債或股＋債形式的融資為主（具體見前述內容）。
需要特別注意的是，除去稅務籌劃、物業分成等因素，從融資的角度，選擇不同的合作形式，直接影響融資的操作：如村股份公司作為項目公司股東（即使是小股1%）或者雙抬頭合作（即土地證由開發商和村股份公司共同持有），融資時必須經過村股份公司，拋開過會的難度不說，村股份公司基本不會同意開發商通過外部融資去開發項目，因此在選擇合作方式和搭建項目公司架構時，必須提前考慮融資便利性問題。以西政投資集團近期在惠州拓展的項目為例，在村企合作中，村集體明確提出不允許我們通過融資的方式完成項目的開發建設，也即與村集體合作必須100%的自有資金全部投入進去，由此將明顯打壓流動性和項目盈利空間。
五、AMC融資
前述已提到，基金公司貸款到期後可通過不良處置等路徑完成貸款置換，以下筆者就西政投資集團旗下基金公司放款項目的貸款置換操作作簡單介紹。從方式和路徑上來說，一是針對債權部分重點考慮引入AMC等重組的主體，二是在產品層面重點往債轉股和股加債方向進行設計，比如資產管理公司通過問題企業（含地產開發商，下同）債務重組實現融資目的。
（一）問題企業的選擇
1.與銀行、信託和保險機構等金融機構之間債權債務發生不良情況的問題企業；
2.非金融機構如開發商和供應商之間針對如工程款、貿易貨款、企業往來（非關聯公司之間）等債權債務出現不良情況的問題企業。
（二）融資階段
一般要求債權債務糾紛剛到兌付階段或合同履約出現危機，尚未進入正式訴訟階段等。
（三）操作方式
針對存在重大債務問題的企業進行融資，主要有債務重組和股權重組。
1.債務重組：直接由資產管理公司清償原債權人債權或直接收購債權，資產管理公司成為新債權人；問題企業（融資方）為債務人，並提供一個共同債務人（根據具體項目情況決定是否增加）作為增信措施。
2.股權重組：如資產管理公司提供授信幫助原債務人或其關聯方實現股權置換，從而實現股權重組。
3.融資額度方面，債務重組後，資產管理公司給予問題企業新的融資金額和期限，同時通過債轉股或股加債的方式給予追加投資，一般追加比例不超過50%。
4.擔保措施一般要求：土地抵押（如果認可項目，可以後置）、問題企業股權全額質押、實際控制人及其配偶提供連帶擔保責任、以及證照監管和資金監管等，不過不同資產管理公司要求稍有差別。
六、保理+金交所融資模式以及股交所可轉債融資
以西政投資集團旗下西政保理近期操作的前30強房企購房尾款、應收賬款保理金交所收益權產品而言，目前尚可通過發行購房尾款或應收賬款收益權的產品，實現對地產企業的融資。但是，當前監管環境下金交所對項目的准入具有自身的監管要求，如對保理公司財務指標、股東背景、增信擔保措施、投資人需機構投資人等要求。
但是，在金交所的選擇上，需要重點考慮：1.是否允許自然人投資資金認購產品（toC 或toB）；2.募集資金流向是否受金交所的資金監管，是否需在交易所開設監管賬戶（即場內還是場外）；3.底層是否需已完成交易價款的支付，完成確權（如應收賬款保理，保理公司是否需已經向供應商支付了收購應收賬款的價款）。
此外，通過股交所發行可轉債進行項目融資亦是目前可操作的融資方式之一。關於可轉債的相關內容，可參見西政資本公眾號2018年3月27日的推文《地產融資通道“新寵”-區域股權交易中心可轉債產品介紹及實操模式詳解》。
七、其他融資方式
除了上述提及的融資方式，2018年作為資產證券化的大年，房地產企業亦熱衷於發行各類資產證券化產品進行融資，如租金收益權資產證券化產品、購房尾款資產證券化產品、類REITS產品、CMBS等等。
此外，包銷融資、停車位融資、境外融資（更多關於資金出入境的業務操作，亦可聯繫筆者進一步溝通）、發債融資等亦是當前環境下開發商融資的方式。
八、總結
從市場的情況來看，2018年的下半年肯定會比較煎熬，目前除了開發商甩貨、降價促銷，銀行收縮額度並逐漸收縮地產業務，其他機構對地產融資亦都是慎之又慎。儘管如此，市場中各類創新和變通的融資方式並未有絲毫減少，因此就發展方向而言，市場需求客觀存在，關鍵在於融資條件與機構要求如何匹配，以真正有效地解決市場痛點。
地產企業的2018年，且行且珍惜。
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