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根據《土地管理法》的相關規定，我國的土地分為國有土地和集體土地。城市市區的土地一般屬於國家所有，即國有土地。國有土地一般包括如下幾種：（一）城市市區的土地；（二）農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、徵購為國有的土地；（三）國家依法徵用的土地；（四）國有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地；（五）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地；（六）因國家組織移民、自然災害等原因，農民集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。
農村和城市郊區的土地，一般屬於農民集體所有。宅基地和自留地、自留山一般屬於農民集體所有。集體所有的土地根據經營管理主體的不同，又分為由村集體經濟組織（村民委員會經營）、村民小組、鄉鎮農村經濟組織經營管理三種類型。
根據土地用途分為三類：農用地、建設用地和未利用地。農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地 是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
在我國，土地使用必須嚴格按照土地性質和用途使用，否則就是非法用地行為。比如項目建設只能申請使用國有土地，集體土地只能用於 興辦鄉鎮企業、鄉鎮村設施及公益事業和農民建設住宅，當然這些建設項目也需要經依法批准。土地用途方面，農用地只能用於農業生產，工業用地只能用於工礦企業建設。當然，不同性質，不同用途之間的土地是可以相互轉化的。集體土地可以經過徵收程序成為國有土地，農用地辦理轉用審批手續後可以成為建設用地。
土地使用權及徵收補償
因為土地是歸國家及集體所有。所以在我國，公民及組織只能夠獲得土地的使用權，即國家通過一定的程序將土地使用權給公民及組織使用，這就是我們所說的土地使用權。根據《物權法》規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利，使用權僅僅是所有權中的一項權利。並且，使用權也是有一定期限的，一般情況下，
居住用地七十年；工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用地等五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年、綜合或者其他用地五十年。當然，在土地使用年限內，國家為了公共利益的需要，可以依法對集體土地實行徵收，當然徵收要給予補償。徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被徵地農民的社會保障費用，保障被徵地農民的生活。徵收單位、個人的房屋及其他不動產，依法給予拆遷補償，障被徵收人的居住條件。
集體土地徵為國有必須經過國務院、省、自治區、直轄市政府的批准。其中，基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃（1050畝）的由國務院審批。
房屋拆遷的本質是什麼
房屋拆遷的對象表面上是房屋，但房屋是要被拆除的，難道徵收目標就是為了拆除房屋嗎？當然不是。其實，徵收的目的一般都是進行新的項目建設，而項目建設肯定是需要土地的。房屋拆遷前，土地使用權是拆遷戶的，無法直接進行項目建設，必須啟動相關程序土地所有權人將土地使用權收回出讓給新的使用權人進行項目建設。所以，拆遷的本質其實就是對土地使用權的收回及重新利用，是公權力干預下的非平等主體之間土地使用權的交易行為。
公權力干預是行政行為，具有強制力，交易行為又具有民事屬性。由此可見，房屋拆遷行為是民事行為與行政行為共生的經濟活動。
如何判決拆遷手續的合法性？
農村房屋
根據《土地管理法》的規定，集體土地的徵收必須經過國務院、省、自治區及直轄區的批准。一般情況下，基本農田、耕地超過35公頃，其他土地超過70）公頃（1050畝）的由國務院批准，上述情況以外的土地由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。 土地徵收的，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。
在實際的拆遷過程中，有不同的一些名目，如“新農村建設”“城中村改造”“土地換社保”“土地騰退”等等，尤其是近幾年出現了打著“村民自治”的旗號進行房屋拆遷的現象。但房屋拆遷根本不屬於村民自治的範疇，這些完全都是違法的。
所以，農村房屋拆遷，必須省、自治區、直轄區人民政府甚至是國務院批准，由縣級以上人民政府公告並組織實施，村委會、鎮政府、區政府甚至市政府都無權批准進行農村房屋拆遷及土地徵收。
城市房屋
城市的房屋一般都是國有土地上的房屋。這類房屋拆遷必須要有市、縣級人民政府作出房屋徵收決定，並且必須是為了公共利益。所謂的公共利益一般分如下幾種情況：（一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要； （三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要； （四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要； （五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要； （六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
所以，國有土地上房屋徵收的前提是必須由市縣級人民政府作出的徵收決定，並且必須為了公共利益之需要。
國有土地上房屋拆遷補償標準
國有土地上房屋補償標準是依據《國有土地上房屋徵收及補償條例》確立的。該《條例》規定房屋補償包括三個方面：
房屋價值的補償
房屋價值的補償標準是不得低於房屋徵收決定公告之時類似房地產的市場價格。類似房地產是指與被徵收房屋處在同一供求範圍內，並在用途、規模、建築結構、新舊程度、檔次、權利性質等方面相同或者相似的房地產。
因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償
該補償標準一般由市、縣級人民政府作出徵收決定時依據地方規章或者規範性文件一併作出。
因徵收房屋造成的停產停業損失的補償
停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。地方性規章一般對停產停業的計算方法做出規定。在徵收談判中，一般依據上述規定進行協商，協商不成的由評估公司進行評估。
集體土地上房屋如何補償
至今，我國並未專門法律對集體土地上房屋的補償標準作出規定，《土地管理法》僅僅是對農用地的補償標準進行了規定。但在2011年，中共中央紀委辦公廳、 監察部辦公廳中紀辦【2011】8號《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》中提到“在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行”。
由此可見，上述文件確立了集體土地房屋徵收的補償原則，就是參照國有土地上房屋徵收的補償標準。在我國的法律制度中，參照最通常的含義是，法律對一種情況作了具體的規定，對另一種情況沒有作出規定，在這種情況下，對那種沒有作出規定的情況適用已經有了的具體規定。參照體現了法律約束力和靈活性的統一，既要按照已有的規定去做，不能另闢蹊徑，又可以根據具體情況作出適當調整。具體到補償標準，至少在一個緯度及範圍內，或高或低。
拆遷中空地、院落如何補償？
《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定了對被徵收人給予的補償包括： （一）被徵收房屋價值的補償； （二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。表面上似乎未提及土地的補償，但在19條所確定的“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格”這個原則已經涵蓋了土地使用權的補償了。
另外，最高人民法院在司法解釋中明確規定國有土地上房屋徵收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估範圍，按照徵收時的房地產市場價格，一併予以徵收補償。
上述梳理的是貨幣補償標準，回遷房安置也是非常重要的一種補償安置方式。並且按照法律規定，補償方式由被徵收人自行選擇。選擇回遷房安置的，應該遵循“拆一換一”的原則，即，多大面積的拆遷房屋安置多大面積的回遷房屋，且標準不能降低被徵收人的生活水平。
萬變不離宗，您根據您項目下發的安置補償標準計算一下您實際能夠獲得的補償利益，與上述規定對照就一目瞭然了。
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◆本文出自“ 李海霞 法律與生活雜誌”；版權歸原作者和原平臺所有；如有不妥，請聯繫刪文。
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