近日，有關“房屋公攤面積”的話題引起輿論熱議。特別是在如今房地產稅越來越近的腳步下，公攤面積意味著額外的費用，再加上已經存在的物業費，消費者顯然不太樂意。《人民日報》、《光明日報》相繼發文，質疑房屋公攤面積的合理性和公開性，這也讓“公攤面積”這筆“糊塗賬”將被重新審視。
公攤面積成“慣例”
長江週刊記者走訪發現，隨著城市進入高層時代，公攤面積成為一種“不成文的規定”，每家在售樓盤都會明確告知公攤面積的比例。
所謂公攤面積，指的是分攤的共有建築面積，是指每套商品房依法應當分攤的整棟樓公用部分的建築面積。一般情況下，6層以下的住宅，因為沒有電梯，所以其公共空間面積小些，公攤在10~25%之間。高層住宅因有電梯以及安全通道等，公攤面積比較多，按照一梯一戶、一梯兩戶、兩梯三戶等不同標準，公攤面積比例在20%~30%左右。銷售人員一般會告訴客戶，公攤面積的計算有這樣的公式，建築面積=套內建築面積+公攤面積；公攤面積=公攤係數×套內建築面積；套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽臺面積。
據瞭解，這些計算方法在我國房地產銷售法規中並沒有明確的規定，多年來一直飽受各方的爭議。不斷有樓盤爆出公攤面積不合理，遭到業主的吐槽和抗議。
買房者一頭霧水
今年55歲的孫先生做了二十多年的美容美髮用品生意，有了一定的積蓄，名下的房產有3處。孫先生回憶說，2000年剛從老家來到九江城區，在開發區買了一套90平方米的商品房，“那時候幾乎沒有聽說過公攤面積。”五年後，孫先生又在開發區購買了一套120平方米的大三居，售樓人員告訴他，公攤面積約10個平方，主要是樓梯間以及小區綠化等。第一次聽說公攤面積的孫先生勉強接受了開發商的做法，畢竟還有一些贈送面積，那時候九江購房要為“公攤”買單已經是“慣例”了，幾乎所有樓盤都有公攤面積。
2015年，孫先生為兒子購置婚房，在濂溪區一家樓盤選了一套電梯房，面積為143平方米，售樓部表示公攤面積約佔20%， 具體多少要等辦理房產證時才知道。兩年後， 孫先生在房產證上看到實用面積僅為114平方米，有近30平方米的公攤面積。以當年6000元一平米來算，近20萬元全是“冤枉錢”。
“這些都是開發商玩的貓膩，把各種費用都轉嫁到消費者身上。”孫先生憤怒地說，公攤面積沒有合理的法律依據，但在房地產日益火爆的時代，只能說一個願打一個願挨。
孫先生的經歷不是偶然，如今九江大部分購房者都接受了房屋“公攤面積”這個設定，但是對公攤面積怎麼得來，以及自己最終得到的房屋的實際使用面積到底多少並沒有多少人去較真。
按照房產部門規定，目前九江住宅性質的房屋公攤面積應該不超過20%，商業性質的房屋公攤面積不應該超過30%。長江週刊記者走訪市區幾個樓盤發現，售樓人員都不會主動提及公攤面積，只有在購房者詢問時才會告知，而當購房者詢問這個公攤面積是如何計算得出時，大部分銷售者都不能清楚給出答案。記者在濂溪區某售樓部詢問公寓的公攤面積時，售樓人員解釋，“我帶您去看下樣板間吧，這個公攤面積我做了這麼多年都還不清楚，說出來您也沒有直觀的感受，不如我直接帶您感受下，您覺得面積可以就可以。”而在城區另一個公寓樓盤，記者詢問30%公攤佔比為何如此高，銷售人員解釋說，“因為我們的電梯很多，五戶三梯，自然公攤就上去了。”
銷售人員語焉不詳，購房者自然不清楚公攤面積從何而來，更不知道自己房屋公攤到底多大，更別提真的拿尺子測量房屋的實際實用面積了。
那麼，這個簡單的算術，到底是怎麼計算的，是不是就是簡單地用房產本上的面積減去公攤面積得到實際使用面積？
公攤面積怎麼算
在現行法律對公攤面積的規定少之又少的情況下，購房者怎麼樣才能確保自己的利益不受侵犯呢？
公攤面積包含了樓棟公用門廳走廊、變電房、電梯平臺、電梯井、公共牆面、保安值班室、公用管道、小區綠化等，而車庫、車位、鍋爐房、倉庫、人防工程、物管用房，開發商自用房等則不能包含在公攤面積內。如果有銷售把上述這些內容混為一談說不清，那消費者就要小心了。
房產部門提示，公攤面積的計算其實不復雜，建築面積減去套內面積就是公攤面積。而所謂套內面積也不僅僅指套內的平方數，它是指套內使用面積與牆體面積、陽臺面積之和。如果我們在實際拿房時用自己測量的數據來算公攤面積，忽略牆體面積這個因素，一般會出現誤差。此外，封閉式陽臺才算全面積，未封閉陽臺一般只算一半面積。在購房中要弄清建築面積、套內面積的具體數據，以免被偷樑換柱。
公攤面積包括內容眾多，除了銷售人員經常掛在嘴邊的“電梯用地”，還有小區綠化和電房等小區公共設施。而房屋的公攤佔比往往在建成前就已經出來了。開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裡面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況。只是如何計算，到底小區綠化多少面積，樓梯通道多少面積，購房者卻難以知情。購房者在入手前，可以向開發商索取公攤數據；也可以查閱所購房產設計單位、規劃單位、測繪部門等機構的相關文件；還可以查閱購房合同中約定的公攤面積。
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外地：按套內面積賣樓
也正因為是公攤面積存在含糊地帶，因此，早有一些區域賣房就已採用了以套內面積計算房價的銷售方式。據瞭解，廣東順德早在2000年4月就出臺政策規定，凡是新批准預售和確權的商品房，均實行按套(單元)內建築面積計算房價，其公用建築面積的建設費用可計入銷售單價內。每個單元應分攤的公建面積不予計算和記載。
不過，如今順德賣樓卻是建築面積、套內面積計價“雙軌並行”的方式。據順德某樓盤的銷售人員透露，賣樓採用“雙軌並行”是源於2014年，順德出臺政策規定：繳納房屋契稅標準從套內計價變成建築面積計價。
記者瞭解到，在國內，按套內面積賣樓執行得最徹底的是重慶。早在2002年，重慶市人大常委會以地方法規的形式明確要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰，後在2011年又進行了修訂完善。
業界人士表示，重慶的這一賣樓模式其實更接近國際慣例，因為歐美都是按套內面積來計算房價，與廣州相鄰的香港近幾年同樣也都採用了套內面積計價。
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