現實中，我們時常會去評判某家農莊“好不好”。
不過這個問題，很難有統一答案。站在不同的角度，以不同的維度分析，往往會有不同的結論。
傳統概念裡，客流量、營業額、內容豐富度、建築、景觀等等，甚至佔地面積，都是評判一個農莊的重要因素。
這個評價有沒有道理？的確有！但又都經不起推敲。
有的農莊建設很漂亮、景觀打造也很好，但是客流量不行。沒有客流的農莊，無論如何不能算成功的項目。
有的農莊佔據天時地利，客流量很大，但是消費黏性差，幾乎沒有回頭客。按照傳統商業邏輯，這也算不上一個好農莊。
那麼什麼才是一家好農莊的標準？
我們認為可以有一條較為通用的原則：能夠賣得出去！莊主隨時想轉手變現，隨時都有人願意接。
就像評價一位“女孩”，即便被父母視為掌上明珠，如果出嫁時候，大家唯恐躲之不及，那就無論如何不能用“好”來形容。
什麼樣的農莊賣不出去？
按照一般邏輯，生意好的農莊接過來就能夠賺錢，或者是“底子好”的園子稍加改造就能夠盈利，肯定好賣。
但是，有很多營業狀況不錯，或者建設不錯的莊園，未必能得到投資人或收購人的垂青。比如這六類：
1、財務管理混亂的農莊
財務管理混亂，一方面是指財務不規範，一本“糊塗賬”；另一方面也指整個農莊或者部分項目的產權以及對外賬務上，存在糾葛爭議或“三角債”。
不論企業是否想融資乃至上市，規範明晰的財務都是最最基礎的工作。
2、缺乏商業模式的農莊
不少農莊客流相當不錯，盈利也很可觀，但是在專業投資人士看來，幾乎沒有太大投資價值。
因為不管是投資還是收購，大家都更看重項目的可持續性和未來潛力。
某些農莊看似現在生意紅火，但更多是憑一些迎合當下消費的休閒娛樂項目，並沒有高屋建瓴的商業模式。這些看似紅火項目不僅沒有太大的成長空間，還會隨著周邊業態的升級而曇花一現。
3、建立在違規基礎上的農莊
前段時間，被譽為“成都最美后花園”的秀麗東方莊園被拆除事件鬧得沸沸揚揚。一個投入6個億，年遊客上百萬的莊園幾乎一夜間從天堂到地獄。
這也給我們提了醒：一切建立在非“合規”基礎上的東西，依靠打擦邊球謀求生存的項目，看似繁花似錦，實則都是空中樓閣。
4、市場化營收不足的莊園
一些莊主憑藉強勢的社會資源，確實能夠給莊園帶來鉅額補貼、龐大客流和可觀收入。不過這種旁人豔羨的非市場化操作，同樣存在著巨大的不確定性。不確定，也就難以給後來者信心。
雖然莊園離不開各種政策支持，但唯有市場化才是檢驗莊園生命力的唯一標準。
5、沒有團隊的莊園
傳統景區的核心競爭力是自然和人文資源，莊園的核心競爭力則是內容打造和運營。
自然和人文資源靠老天和祖宗賞飯吃，內容打造和運營就是靠人來操作。也就是說，莊園的核心競爭力其實是團隊，是有內容運營能力的團隊。
不少莊園憑藉區位和自然資源因素，在旺季的確能夠吸引不少客源。不過缺乏內容運營能力，這些“先天優勢”不僅無法避免淡季客流少、客單價低、粘性差等尬症，還會隨著時間推移逐步平淡直至泯然眾人。
讓投資人去收購一個沒有成熟團隊的莊園，無異於“買櫝還珠”。
6、個人情懷過濃的莊園
這是個老生常談的話題。一些莊主情懷心頗濃，整個莊園完全按照個人愛好而建。這些項目的共同優勢是：注重景觀、講究細節、營造溫度、傳遞個性。
但缺點也很明顯：缺乏商業化可變現的內容，沒有引爆點，忽視產業支撐，運營團隊薄弱。這種項目在創始莊主看來比兒子還可愛，但在其他莊主和消費者視角中，完全冷漠不帶感。
投資或收購一個這樣的項目，很多時候還不如“一張白紙更好畫畫”。
為什麼說能轉手的莊園才是好莊園？因為作為一個經營體，能轉手，不僅是得到消費市場的認可，更是得到對未來趨勢格外看重的資本的認可。
雖說這個結論稍顯武斷和不嚴謹，但在評判莊園的眾多因素中，仍不失為最公正和有指導意義的標杆。
退一步說：一家能夠隨時轉手的農莊不一定是好農莊，但沒人願意接手的農莊，一定不是好農莊。
能轉手是好莊園，不轉手是好莊主
一個能夠隨時轉手的莊園，是一個好莊園。不過，能夠讓莊園隨時出手，但又不出手的莊主，更是一位好莊主。
就像一位真正的武林宗師，能夠殺人於百步之外，但從不以此為榮，更不輕易出手。
這關乎情懷、關乎戰略、關乎格局，更關乎境界與信仰。
作者：牛十力（參見莊主·休閒莊園頂層設計研究院/首席策略師）
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