恒大集团2017年开始启动战略转型，2018年初，宣布全面启动“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署，坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，保持规模适度增长，重点注重增长质量，核心是“增效益、降负债”。
新战略提出仅仅半年，恒大集团便已交出一份令人瞩目的半年业绩，转型成效显著，集团经营规模适度增长，利润显著提升，总负债水平、负债率持续下降。2018上半年，集团实现合约销售额3041.8亿，同比增长24.6%，完成全年5500亿销售目标的55%，并以550.1亿的核心业务利润，稳居行业“利润王”宝座。下半年，在“新战略”的驱动下，“新恒大”将持续领跑，迈向“新蓝图”。
▌一、财务表现：销售业绩一路高歌，“利润王”地位巩固，债务结构优化
从销售业绩看，在面临中美贸易争端和国内金融稳杠杆的大环境下，2018年全国经济稳中向好，房地产市场整体环境继续收紧，企业格局呈现强者恒强态势。
在此背景下，恒大集团销售业绩一路高歌，市场占有率逐步提升，龙头地位稳固，彰显出企业的雄厚实力。2018上半年，全国商品房合约销售额66945亿元，销售面积77143万平方米，同比分别增长13.2%、3.3%；恒大集团实现销售金额3041.8亿元，销售面积2905.9万平方米，同比分别增长24.6%、17.4%，增长率均高于全国水平，且其销售金额在全国的市场占有率达4.54%，较2017年上升0.79个百分点。
图：恒大集团2009-2018上半年销售业绩变化情况
图：2018上半年恒大集团与全国的销售增长率情况
2018上半年，恒大集团战略转型成果显著，盈利能力持续提升，利润水平创行业历史最高纪录，稳居“利润王”。自2017年启动战略转型以来，得益于“规模+效益型”发展模式和“三低一高”经营模式的良好执行，恒大集团提质增效盈利能力大幅提升，“利润王”地位巩固。
在房地产普遍增收不增利的背景下，2018上半年，恒大集团盈利能力再次大幅提升，营业收入达3003.5亿元，同比增长59.8%，毛利1088.6亿元，同比增长61.8%，净利润530亿元，同比大增129.3%，核心业务利润550.1亿，同比大增101.5%。与碧桂园、万科相比，2018上半年，恒大集团的营业收入增长率介于碧桂园、万科之间，但净利润增长率远超碧桂园与万科。
图：恒大集团2009-2018上半年盈利情况
图：2018上半年恒大集团与主要企业的营业收入增长率、净利润增长率情况
2018上半年，恒大集团全面贯彻“三低一高”经营模式，主要通过控制新购土地储备、控制成本、扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式，实现总负债水平及负债率大幅下降，兑现了其2017年中期提出的降低负债率阶段性目标及其对资本市场的郑重承诺。截至2018年6月30日，集团净资产增至3245亿元，较2017年末增长34.0%；利润大涨推动净负债率进一步大幅下降，从2017年末的183.7%大幅下降三成到127.3%，离负债率下降到同行中低水平的“新蓝图”目标大进一步；总负债水平较2017年末下降615亿元，降幅为8.4%。从稳健性指标来看，恒大集团的资产负债率下降至81.66%，比2017年末降低4.6个百分点，债务结构有所优化；流动比率分别为1.48，均较去年末有所增加。综合来看，恒大集团长期偿债压力有所降低，但短期偿债压力仍较大，整体财务保持稳健。
图：恒大集团2015-2018上半年资产负债率、流动比率情况
▌二、战略布局：全国布局持续优化，区域均衡发展，充裕土储助推高增长
在区域布局上，恒大集团坚持全国化战略布局，并发挥全线布局优势，在城市轮动中捕捉机会刷新销售纪录。自2017年以来，恒大集团在部分热点一二线城市“冰冻”的背景下，抓住部分二线城市主流需求及三四线城市去库存政策红利，有策略地进行推盘销售。2018上半年新开盘项目79个，分布于深圳、重庆、成都、合肥、天津、长沙、昆明、贵阳、石家庄、沈阳、佛山、无锡、东莞等数十个城市。
截至2018年6月30日，恒大集团在售项目累计达到735个，分布于中国30个省（市）的216个城市。从销售额贡献度来看，广东省销售额超300亿元，占比达10.22%，遥遥领先其他区域；此外有13个省（市）销售额位于100-250亿之间，16个省（市）销售额低于100亿元。
图：恒大集团2018上半年销售额超百亿地区分布情况
拿地策略上，恒大集团始终关注持续盈利能力，做到区域平衡布局，分散政策调控风险，同时，敏锐判断市场机遇，适时调整布局战略。2017年，面对三四线城市火热的销情，恒大集团有侧重地吸纳了一批三线城市优质土地储备。2018上半年，恒大集团更加注重增长效益和质量，采取审慎务实的态度适度补充优质土地储备，新购土地储备共68幅，并就现有19个项目进一步购买周边土地，新购项目均衡分布于成都、杭州、西安、重庆、无锡、佛山、烟台等一二线及三线城市，新购土地储备建筑面积约3086万平方米，土储原值446亿元，平均楼面地价1446元/平方米。其中一二线城市的土储原值为194亿元，平均楼面地价为1624元/平方米；三线城市的土储原值为252亿元，平均楼面地价为1335元/平方米。
截至2018年6月30日，恒大集团总土地储备项目达822个，分布于中国228个城市，覆盖了全部一线城市、直辖市、省会城市（除台北、拉萨外）及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，总规划建筑面积约3.05亿平方米，平均楼面地价1683元/平方米，为国内十大房企最低。土地储备原值5130亿元，其中一二线城市土地储备原值3464亿元，占比68%，三线城市土地储备原值1666亿元，占比32%。此外，未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建筑面积7285万平方米。恒大集团庞大的低价土地储备将为企业的高质量高效益发展提供强大支撑。
图：2018上半年恒大集团各级城市土储占比
图：2018上半年恒大集团各级城市土地原值占比
▌三、业务拓展：持续开拓创新，健康文旅广泛布局，高科技引领房企前沿
经过二十多年的发展，中国房地产市场已呈现出以创新、转型和变革为动力，以各类产业、各路资本为参与主体的大融合时代。2018年，各大品牌房企均已基本明确由开发向长期运营转变的发展路径，开启了多元化的战略转型过程。在此背景下，大部分房企围绕地产上下游或地产生态链做多元化横向及纵向布局，如商业产业地产、长租公寓、特色小镇、文旅地产等横向长期持有经营业务以及互联网家装、健康养老等纵向潜在高附加值服务业务。此外，随着国家政策对高科技行业的扶持力度不断加大，在人工智能、大数据、物联网等新的科技革命对生活将产生重大变革的大背景下，越来越多的房地产企业主动选择向科技产业这一符合国家大战略的方向迁移。
图：恒大集团多元化产业格局
2018年，恒大集团乘着政策的东风，前瞻性地瞄准科技产业这一新蓝海快速布局，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局。健康、文旅产业是恒大布局已久且已有所成的两项重点产业延伸，其中恒大养生谷、恒大童世界已日趋成熟，广泛布局。
布局高科技产业，是恒大集团打造百年老店的重大战略决策，既是对国家“脱虚入实”的响应，也是企业主动突击，延伸企业价值链条，积极培育新的财富增长点重要选择。通过与国内外顶尖机构合作，恒大集团致力于培育世界领先技术，实施科研成果转化，将业务发展为市场空间巨大的龙头产业。目前恒大集团已采取多项实质性的动作，且走在房企前沿，未来，站在风口上的高科技行业将有望重启地产业的黄金时代，成为实力雄厚的龙头房企的未来战略布局和支点。
▌四、未来展望
2018下半年，恒大集团立足于对全球经济、中国经济以及房地产行业趋势的深刻分析、敏锐判断，将继续坚定不移实施“规模+效益型”发展模式和 “三低一高”经营模式，推进2017年中期提出的降低负债率三年计划，夯实房地产基础，加快旅游集团、健康集团业务的扩张和成长，加快推进重大高科技项目落地，绘就新恒大“新蓝图”：2020年底总资产破3万亿，年销售8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。
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