先上地圖一張，看看位置。
門頭溝地處北京西部山區，山地面積佔98.5%，可用住宅面積是1.5%，屬於北京的生態涵養髮展區，是北京西部發展帶的重要組成部分，是北京重要的生態屏障和旅遊休閒基地。
提起門頭溝，不少人覺得這是北京的遠郊，地理位置不好，還在西邊。門頭溝因平原面積小，可開發土地總量少，近幾年推出的新盤較少。目前在售的樓盤除別墅外，以商業項目為主，且多為新盤。普通住宅，價格基本都在6萬/㎡以上。
所以給人的感受，第一偏，第二貴。再加上目前還沒有軌道交通，不開車的情況下出行不是很方便，所以關注的人不多，但是既然房價到了6萬，一定有其價值所在，今天我們就說說門頭溝的區域到底值不值這個價。
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門頭溝新盤的價格高有兩個原因：
第一、綠水青山風景好。由於地理上特殊原因，北京西面地區的住宅供應量一直不多，再加上週邊山水環繞，環境非常好，三面環山，一面臨水，區域周邊挨著眾多知名旅遊景點，妙峰山，戒臺寺，潭柘寺等等。
在這裡生活，即使是今年如此熱的天氣，“溝裡”的氣溫也會比市區低上幾度，比較適宜居住，所以開發商往往選擇在京西開發中高端住宅。像著名的西山別墅區，向西一直髮展，延伸到門頭溝境內。
如果你第一次去門頭溝，第一感受應該是山多。在大街上隨處你都可以看到山，大部分新樓盤都是可以從自家陽臺看到山的，而且是那種青山，並非光禿禿的石頭山。
百度地圖隨便搜索一下，就可以看到三百多個大大小小的山區景點。這對於北京人民來講，出門分分鐘就到度假區，能滿足這個條件的也就只有延慶密雲等遠郊區，但從通勤距離和時間來講，那就完全沒可比性了，門頭溝完勝。
第二、京西地區土地供應稀缺。像海淀、石景山等區域土地出讓極少，而門頭溝就成了眾多房企爭奪的戰場。
目前門頭溝區域彙集了京投、保利、電建、融創、綠城、金地、遠洋、華潤、華遠等十餘家大型房企，這些知名房企的入駐使門頭溝房價的上漲有了底氣。同時門頭溝平原稀缺，住宅用地稀缺也是房價居高不下的一大原因。
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門頭溝的樓盤，主要分佈在兩大版塊，北部老城、南部新城。以西長安街延長線為界，分出南北城區，南部新城主要在永定鎮版塊。
北部老城，也分為兩個板塊，以河灘路分開南北，北面高端改善需求為主，價格基本在6萬以上。2016年2月26日中駿在門頭溝的龍泉鎮拿了一塊住宅建設用地，摺合樓面價約4.1萬/平，也是目前為止門頭溝樓面價最高的地塊，就位於老城區的北部。
北部新城主打的戶型也是160平以上的大三居或四居產品。選擇在這裡置業的主要以本地和海淀區高端改善及養老人群為主。
△中駿西山天璟
河灘路以南是門頭溝的老城區，以門頭溝政府為核心，主要依託老城區核心地段生活配套，以二手房為主。
南部新城，剛改人群居多，這裡以100-150平的改善三居為主，還有少量的兩居及大戶型四居產品，由於購房群體不同，相對來說，選擇北部區域的購房人對地段和居住品質要求相對較高。
南部新城主要依託S1號線的交通，加上中關村產業園和航天四院等產業，還有學區北京八中分校區的帶動，整體以剛需剛改為主。萬科、龍湖、綠地、金地的新房單價目前已經超過6萬。
2015年底，門頭溝北部區域的新房價格約為4萬/平，南部新城約為3萬/平左右，北部區域略高於新城，但時至今日，兩個區域的房價均在6萬-6萬5之間，價格差不多，為什麼北部區域漲的慢了呢？
其實從兩個區域的房源類型不難看出，北部區域在售新盤以200平左右的大戶型為主，而新城大都為160平內的房源。所以乍一看價格一樣，但因為戶型不同，北部的新房總價整體還是高於南部新城。
△南北新城老城的新盤價目表（僅供參考）
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居住環境
北部區域的房子挨著永定河，地標建築永定樓也在此區域，周邊很多的公園，像什麼永定河公園、黑山公園、葡萄嘴（葡山）公園等等，居住環境不錯。
△普山公園
△永定樓
△濱河公園
南部新城板塊，由於近兩年開發的新房數量很多，較為集中，單體大部分為1000戶以上的小區，從未來該區域的交通狀況及人口密度來看，居住舒適度可能會略遜於北部區域。
△南部新城現有居民樓
綜合來看，北部區域和南部新城面對的人群不同，各有各的優勢。
門頭溝北部區域居住密度低，現有配套完善，環境好較為宜居，房源多為高端改善住宅，適合想在該區域內置業的養老和高端改善人群。
南部新城守著長安街西延線，蓮石路，還有S1線，交通更便捷，出行方式更多，待入住小區成規模後，居民的增多，會促使周邊配套更為完善，適合剛改一族選擇。
隨著南部新城的新盤逐漸入駐，因為都是知名開發商，相對應建的配套也會更高端一些，對未來有很高的預期。
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交通環境
門頭溝的交通情況目前已經大大改善，阜石路、蓮石路以及長安街西延線，可快速連接西二環和西五環，長安街西延線全程無紅綠燈，開車的情況下很方便的抵達金融街中關村等商圈。還有981、370、快速直達專線67等十餘條公交線路連接門頭溝和北京城區，方便居民出行。
把最主要最關心的軌道交通，S1號線的情況說下。
S1線西起石廠站，東至蘋果園站，全長10.2公里，共設8座車站，分別是：石廠站、小園站、慄園莊站、上岸站、橋戶營站、四道橋站、金安橋站、蘋果園站。
但金安橋連接石景山蘋果園站還未開通，所以不能直接站內換乘地鐵去北京市區，需要轉一趟公交車，目前還沒有連接北京的軌道交通網絡，這一點目前還不夠方便。
S1號線是磁懸浮列車，實際坐過之後感覺速度並不是很快，可能目前還在測試階段，並未提速。
S1線共有2座換乘站，分別在金安橋站與地鐵6號線換乘，在蘋果園站與地鐵1號線、地鐵6號線換乘。
明年年底實現與6號線的換乘，與1號線的換乘預計最早可以在2019年年底實現。屆時便捷的交通就可瞬達全城了，同時也減緩一部分公交車的運行壓力。
S1線的開通對於門頭溝的發展起到了重要的作用，便捷的交通為門頭溝帶來充沛的人流，為沿線附近的區域聚集興旺的人氣。
S1線也將帶動沿線的商業發展，遠洋新天地項目作為S1線催生的商業項目，被多個高端住宅區以及辦公寫字樓環繞。
△遠洋新天地商業綜合體
△緊靠地鐵口的商業
△在建中的綜合商業街
地鐵一響，黃金萬兩，橫穿門頭溝新城的地鐵線，勢必會給新城帶來大量的人流，同樣也會增加人們對新城的發展預期。
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前面講的都是新盤和相應配套，下面說說二手房的情況。
自從調控以後，門頭溝的新盤雖然價格很穩，但是二手房的價位實實在在的調整了不少，據中介介紹，大部分都降了一些。作為老城區的二手房，不具備新盤的開發商和戶型的優勢，再加上遠郊區域的典型領跌屬性。
一邊是看房客戶大幅減少，另一邊則是成交週期明顯拉長，導致現在的成交量很難上去，處於低位。買家的觀望情緒較大，要想成交，就要在價格上讓步。
綠中介數據統計，從門頭溝整體區域來看，二手房成交均價最高點在4.2萬元/平米上下，而從目前的成交均價來看，大約在3.4萬元/平米，下降幅度超過8千/平米。
在門頭溝諸多熱點板塊中，城子二手房最高4萬/平米，如今3.6萬/平米；大峪二手房最高4.5萬元/平米，現在3.9萬元/平米；濱河西區二手房最高4.2萬元/平米，現在3.6萬元/平米；馮村二手房最高4.7萬元/平米，如今4.1萬元/平米。
但是實際從中介口中得知，如果要買，還有可商量的餘地。比如馮村的2000年前的二手房，成交價基本上可以到3.8左右，比綠中介標示的還要低一些。
綜合來講，二手房的選擇空間和價位和一手房比，確實整體是有很大的價格優勢，剛需上車在門頭溝還是相對比較容易的。
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整體來講，對於考慮在門頭溝置業的人群有如下的建議。
如果是純剛需，可以考慮老城區南部，配套和交通比較完善，門檻較低，均價3.5-3.8可以上車。
如果是剛改，選擇南部新城，雖然目前還未成型，但都是大開發商入駐，施工週期有保障，未來值得預期。
如果是改善，可以選擇北部新城的北側，戶型普遍200以上，周邊環境和交通都比較宜居，密度低，空氣好，適合老人養老，家人度假。
從目前整體北京的房價來看，門頭溝的一手盤因為土地稀缺和定位高端，已經追上甚至超過了大盤的走勢。但二手房實際上是領跌北京，投資並不建議門頭溝，即便是S1通車，也只是滿足了基礎的配套，具備了通勤的條件。比如房山的遠郊地鐵盤一直在墊底。
隨著交通配套的逐漸完善，門頭溝的宜居屬性越來越強。在北京找一個綠水青山又可以滿足半小時到一小時以內可以到北京市區的地方，門頭溝是唯一選擇。
對於門頭溝的這個價位，如果是投資的話，不建議關注這裡，漲價滯後下跌領先。如果是剛需，從上車的角度考慮，二手房是一個不錯的選擇。如果是為了養老度假，在北京選一個環境好又離市區不遠的地方，那門頭溝可以說是首選之地。
門頭溝的價位，需要看每個人的自身需求，認真讀完本篇，值與不值自然就有答案。
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