楼市和股市，永远是投资人最关心的两个方面。
昨天和朋友聊天，抛出这个话题之后，没想到分歧十分巨大。
先说我的观点，股市3000点之下，尤其回落到目前2800点附近，意味着资本市场整体处于泡沫回吐阶段，不宜过分悲观。
具体到楼市和股市，我更倾向于后者。
楼市：炒房成本激增，投资需谨慎
过去十几年的楼市黄金时代，成就了一批专业的房地产投资者，他们早早实现了财务自由，对于房产投资也颇有心得。
但是随着房住不炒的核心调控出台，炒房难度与风险明显增加。
根据房贷数据监测系统显示，2017年1月，全国首套房贷的平均利率为4.46%，而到了今年6月已涨到5.64%，而且是18连涨。尤其目前的二线三线热点城市的房价，这两年迅速完成了从沉寂到暴涨的蜕变，相当于用更短的时间走完了一线楼市的涨价之路，目前也已进入强监管阶段。
调控手段有很多，主要有限购、限售、限价、限贷，按经验和实际情况来说，从贷款方面下手，调控效果最佳。
为什么房贷利率会持续上涨？一个原因是银行也要赚钱，第二个最重要的原因是直接抬高炒房成本。
房贷是典型的优质贷款，因为从过往来看，房子的增值幅度明显强于贷款成本；同时，过往二三线城市的房贷利率，也是要低于央行公布的贷款基准利率。
炒房需要借助大量的杠杆，贷款利率就是关键，近年来民间利率水涨船高，炒房的不能用这种资金，而只能选择银行房贷；而房贷利率一旦高企，就大大提升炒房者的成本，甚至切断了炒房者的资金渠道。
当然，楼市短期形式还是比较热，中指院研究数据显示，5月监测的主要城市成交面积环比上升18.08%，八成城市环比上升，同比上扬12.45%。TOP100房企前5个月总体销售规模达到了3.47万亿元，同比增长33.5%。
但是在货币政策收缩、加息预期渐强、资金面趋紧的情况下，未来楼市必然会承受更大压力和不确定性。除了刚需和改善型购房者，炒房需谨慎！
股市：估值回归合理，外资加速入场
股市相比于楼市，投资周期显然更短，很多人炒股属于断炒，买一只股票鲜有拿一年以上的（被套除外），这和楼市有很大不同。
我国股市历来是牛短熊长，最近，经济转型与贸易战制造了不少利空情绪，导致股市跌跌不休。我们或许很难判断真正的大底在哪里，但我们能明确的是，行情总会出现起色甚至反转，而且这个时间不会太久。
比较积极的情况是，目前股市整体估值出现大幅回落，且外资已经抄底。
截止6月底，沪市平均市盈率为14.06倍，深市的主板、中小板、创业板的平均市盈率分别为17.12倍、29.4倍和39.99倍，这个数字已经低于2015年大牛市之前的最低点水平；同时，两市破净（市净率低于1）的个股达211只，破净比例相当于2013年、2008年和2005年的重要底部。
在本月A股正式纳入MSCI后，通过包括QFII在内的各种外资机构加快了投资A股的步伐。比较有代表性的是，全球最大的资产管理公司贝莱德(BlackRock)，月初宣布在我国成立了首只境内私募基金。同时，全球规模最大的对冲基金桥水、全球最大的期货对冲基金元盛资本、日本最大券商野村旗下的资产管理公司也先后成为外资私募基金管理人。
纵观A股的历史大底，都少不了外资的精准抄底。而本次外资的“组团抄底”，是否也能促成A股大底的尽快形成呢？
总之，目前不是底部，短期抄底也容易被套，但长期来看已不宜悲观。
炒股大道至简，记住巴菲特的话：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。
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