樓市和股市，永遠是投資人最關心的兩個方面。
昨天和朋友聊天，拋出這個話題之後，沒想到分歧十分巨大。
先說我的觀點，股市3000點之下，尤其回落到目前2800點附近，意味著資本市場整體處於泡沫回吐階段，不宜過分悲觀。
具體到樓市和股市，我更傾向於後者。
樓市：炒房成本激增，投資需謹慎
過去十幾年的樓市黃金時代，成就了一批專業的房地產投資者，他們早早實現了財務自由，對於房產投資也頗有心得。
但是隨著房住不炒的核心調控出臺，炒房難度與風險明顯增加。
根據房貸數據監測系統顯示，2017年1月，全國首套房貸的平均利率為4.46%，而到了今年6月已漲到5.64%，而且是18連漲。尤其目前的二線三線熱點城市的房價，這兩年迅速完成了從沉寂到暴漲的蛻變，相當於用更短的時間走完了一線樓市的漲價之路，目前也已進入強監管階段。
調控手段有很多，主要有限購、限售、限價、限貸，按經驗和實際情況來說，從貸款方面下手，調控效果最佳。
為什麼房貸利率會持續上漲？一個原因是銀行也要賺錢，第二個最重要的原因是直接抬高炒房成本。
房貸是典型的優質貸款，因為從過往來看，房子的增值幅度明顯強於貸款成本；同時，過往二三線城市的房貸利率，也是要低於央行公佈的貸款基準利率。
炒房需要藉助大量的槓桿，貸款利率就是關鍵，近年來民間利率水漲船高，炒房的不能用這種資金，而只能選擇銀行房貸；而房貸利率一旦高企，就大大提升炒房者的成本，甚至切斷了炒房者的資金渠道。
當然，樓市短期形式還是比較熱，中指院研究數據顯示，5月監測的主要城市成交面積環比上升18.08%，八成城市環比上升，同比上揚12.45%。TOP100房企前5個月總體銷售規模達到了3.47萬億元，同比增長33.5%。
但是在貨幣政策收縮、加息預期漸強、資金面趨緊的情況下，未來樓市必然會承受更大壓力和不確定性。除了剛需和改善型購房者，炒房需謹慎！
股市：估值迴歸合理，外資加速入場
股市相比於樓市，投資週期顯然更短，很多人炒股屬於斷炒，買一隻股票鮮有拿一年以上的（被套除外），這和樓市有很大不同。
我國股市歷來是牛短熊長，最近，經濟轉型與貿易戰製造了不少利空情緒，導致股市跌跌不休。我們或許很難判斷真正的大底在哪裡，但我們能明確的是，行情總會出現起色甚至反轉，而且這個時間不會太久。
比較積極的情況是，目前股市整體估值出現大幅回落，且外資已經抄底。
截止6月底，滬市平均市盈率為14.06倍，深市的主板、中小板、創業板的平均市盈率分別為17.12倍、29.4倍和39.99倍，這個數字已經低於2015年大牛市之前的最低點水平；同時，兩市破淨（市淨率低於1）的個股達211只，破淨比例相當於2013年、2008年和2005年的重要底部。
在本月A股正式納入MSCI後，通過包括QFII在內的各種外資機構加快了投資A股的步伐。比較有代表性的是，全球最大的資產管理公司貝萊德(BlackRock)，月初宣佈在我國成立了首隻境內私募基金。同時，全球規模最大的對沖基金橋水、全球最大的期貨對沖基金元盛資本、日本最大券商野村旗下的資產管理公司也先後成為外資私募基金管理人。
縱觀A股的歷史大底，都少不了外資的精準抄底。而本次外資的“組團抄底”，是否也能促成A股大底的儘快形成呢？
總之，目前不是底部，短期抄底也容易被套，但長期來看已不宜悲觀。
炒股大道至簡，記住巴菲特的話：在別人貪婪時恐懼，在別人恐懼時貪婪。
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