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樓兔子
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近期深圳樓市神蹟頻現，吃瓜群眾感嘆傷不起。
案例一：香蜜湖安託山，220多套大戶型，單套總價2500萬以上。網上選房，幾乎秒光。
案例二：前海寶中，區域標杆豪宅最近新放出一批產品。中低樓層約250平米大平層，單價約每平米11.2萬。中低樓層約488平米大平層，單價每平米約12萬元。買房要靠搶。
案例三：華僑城北區，260米地標超高層。傳言有潛在客戶意向相鄰套間整購打通！總面積超過600平米、總價超過7000萬元。現在的購房者就是這麼任性。
愛窮根問底的朋友一定會質疑：這都究竟是些什麼樓盤啊？
公佈答案：萬科瑧山府、鴻榮源壹方中心和僑城1號。
僑城1號，是不是有點陌生？而且市場還有一些不同的認知？樓兔子也曾經被表面數字迷惑了。但兩天前，我和一位頂級投資客一起去踩盤。發現還真有些不同。有意購買單套總價3000萬左右資產的朋友，不妨先去看一看。
01
260米！華僑城第一高的地標大樓
僑城1號，位於僑香路和深雲路交匯處。與正在銷售的華僑城新天鵝堡，一路之隔對望而立。說是華僑城片區樓盤，無可非議。
但很多人不願意相信，僑城1號是華僑城片區的地標大樓。更不敢相信，僑城1號的目標是華僑城片區的1號作品，就好似深圳灣1號是深圳灣的1號作品。
原因很簡單：僑城1號身背產業研發用地和宿舍兩個標籤。普通人很難將其與華僑城超級地標聯繫起來。
先講幾個我去現場踩盤的實際觀感吧。
1、華僑城超高層260米地標，景觀超讚
大家都知道，目前華僑城片區的最高建築是華僑城新天鵝堡，大約150米高。僑城1號突破到了260米高。大約150米左右是項目的空中會所和轉換大堂。150米以下是商業辦公，150米以上是批售的宿舍。也就是說，僑城1號的類居住產品，可以完全無視片區的任何建築物，極目遠眺無遮無擋。
從36層最低一批類居住產品望眼出去，南面的深圳灣和香港山，北面的塘朗山，東面的梧桐山和平安中心，西面的科技園和大前海，都是一覽無遺。這種主控全局的超讚城市全景，感覺太震撼了。
僑城1號東面看梧桐山
2、空間尺度大，居住奢闊，實用率高
很多人停留在低端侷促宿舍的慣性思維上。但僑城1號，對應的是改造後的僑香路產業集群塔尖級財智人群，其居住空間自然奢闊超出一般人想象。
僑城1號這次批售了100套宿舍房源。但為了保證購房者的居住舒適度，真正銷售的時候，將以多個單元打包整售給企業的方式出售。開發商為此設計了兩套對應面積的創意空間，分別是251平米和305平米，大師創作以供購房者參考。
簡單目測一下，305平米的那套創意空間，可以設計成4個套房+一個工人房，一個奢闊客廳+一個餐廳+一箇中轉休息廳。其中主人房大套房面積大約90平米，相當於剛需一套房，奢闊之極。
305平米創意空間整體觀感非常舒適闊綽，和深圳灣1號的480平米套房極為類似。
僑城1號南面可遠眺深圳灣大橋
3、層高3.9米，12.5米寬景窗
走進這套305平米創意空間的另一個感覺是，根本沒有臆想中的侷促與壓迫感。
橫向看，僑城1號已經開放的305平米創意空間擁有270°的觀景面，而且幾乎和深圳灣1號一樣，四周無牆！基本上是大寬面的落地3層中空LOW-E玻璃窗。最大面寬竟然達到了12.5米。這種無任何羈絆的景觀視野觀感，和深圳灣1號與東海國際公寓，極為類似。
縱向看，僑城1號每套房都是3.9米的層高！你知道3.9米是什麼概念嗎？很多所謂的LOFT公寓，就是在3.9米層高裡做成了兩層樓！而我們一般的商品房，層高是2.8米。對於習慣有天有地的超豪階層來說，3.9米層高，這個太舒適了！
這種大寬景和3.9米層高的空間感，讓我想起一位做精裝修的企業大佬的話。他說自己曾經給北京的一位大領導裝修房子。無數次設計修改都無法通過。最後大領導說實話了：簡單就好！最關鍵是空間與氣場！橫向不能短視，縱向不能侷促。簡單說就是大！
僑城1號的創意空間，有這種氣場。
僑城1號西面可遠眺大前海
02
旁邊類似產品二手房賣15萬啦！
樓兔子還深入瞭解到以下幾個關鍵信息。
NO1 僑城1號這次批售的產品，最終將只會優選少批量客戶。如果上述客戶最終確定多套甚至整層購買，那麼可售套數會進一步減少。
NO2 僑城1號是15.1萬平米的垂直綜合體項目，非常具有國際前瞻性。底層有休閒商業配套，第4層是6棟類雙拼，一共12套的BOX，將來可以作為僑香路產業集群的企業高端私屬空間。5至33層是產業研發辦公用房。
NO3 為了實現產業辦公和高層配套宿舍的區隔，僑城1號採用了雙大堂設計。南面的大堂是產業研發辦公空間，14部電梯通達大廈5至33層。而西面的高區居住組團入戶大堂，則以7部電梯直通34層空中會所和山景轉換大堂。每秒6米的高速電梯，保證超高層的塔尖居者可以在平均45秒內，上下通行。另外，項目的人車分流也實現了辦公和高層居家的分置，整個大廈700多個車位，停車應該很方便。
NO4 位於地標大樓34層的空中會所也很特別。這裡將建造一個150米高空之上，層高大約10米的無邊際泳池。在可以俯瞰整個華僑城、雲端之上的泳池戲水，這個感覺一定超級爽。東海國際公寓的會所泳池和這個較為類似。
僑城1號北面是塘朗山綠色山林
說了這麼多產品信息， 僑城1號究竟賣多少錢啊？
樓兔子不停旁敲側擊得到的信息是：以251平米和305平米的創意空間為例，實際單套銷售總價大約是2600萬至3700萬元（含精裝修）。值得注意的是，僑城1號的精裝修，國際大師梁志天和程紹正韜，他們此前打造的華潤悅府和深圳灣1號，已經名震江湖了。
對比一下深圳灣1號吧，目前二手房實際銷售單價大約是每平米20萬元左右。華僑城片區的僑城1號，單價僅僅是深圳灣片區的深圳灣1號的一半？不能不說，這個價差有點大了。
再橫向對比一下。
與僑城1號最毗鄰的在售華僑城豪宅是華僑城新天鵝堡。新天鵝堡的平層產品單價大約每平米13萬元。目前在售的頂層複式，總價一套房大約是5000萬元至1.5億元。
僑香路上，與僑城1號土地性質最相近的產品則是 智慧廣場懿德軒 。我們可以查到的信息是，懿德軒在售280平米二手房，精裝修最高單價15.3萬元，中低樓層毛坯單價13.4萬元。請注意，懿德軒最高樓層僅僅是10層樓哦。僑城1號的新品，那可是150米雲端之上的天空之城！單價每平米10萬元，貴嗎？
隔壁的懿德軒類似產品單價15萬！
03
核心區超級地標很稀缺，要靠搶！
很多朋友一定會說， 僑城1號產業研發用地性質的房子能買嗎？
我只能告訴你，僑城1號的開發建設，被列入了南山區2014年9個重點開發項目之一。僑城1號之前，同在僑香路上的智慧廣場懿德軒，已經贏得了超富階層的認可。 僑城1號之後，僑香路產業集群的改造正在加速。
樓兔子拿到一份內部文件。毗鄰僑城1號的原恆通水泥廠舊城改造規劃設計方案。這裡將興建一個總建築面積超過73萬平米的產城綜合體項目，規劃有產業研發大廈、保障性用房、小型商業、辦公大樓等等。最關鍵的是，恆通水泥廠舊改項目也設計了兩棟配套宿舍！這兩棟宿舍樓，極有可能和僑城1號的產品類似！
另外，恆通水泥廠附近還有中航沙河工業區，正在籌劃舊改。加上已經上馬的方大城、僑城坊、智慧廣場懿德軒、僑城1號、香年廣場等等，僑香路僑城北片區翻天覆地鉅變的雛形已經展現出來了。
僑香路產業集群改造樣板
那麼，作為僑香路地理座標的至高點，超高層地標。僑城1號，可以買進嗎？我的判斷是，深圳核心城區、佔據核心資源的超級地標，依然值得大膽買進。
NO1 深圳作為一個國際新城的崛起，依然在路上，而且是高速向上。粵港澳大灣區紅利即將釋放，將更大程度激發深圳這座城市的活力。深圳向上，深圳樓市向上。這個趨勢越來越明顯。
NO2 深圳在調整樓市供應結構。未來市場的絕大供應主體將會是保障房和人才安居租賃用房。商品住宅的供應量將急劇減少。而塔尖級的超級地標更是縮量明顯。
目前，深圳樓市價格受限制明顯，但未來地標盤的價格必定是“高端有市場”。在市場價指引下，深圳超級地標將有一波超強的補漲行情。對標香港地標，不是不可能的任務。而至少目前看，深圳地標與香港地標，價差至少在5倍！
NO3 深圳大量工改項目，有可能孕育一批完全不同於傳統的超級地標。這類產品的設計理念會更加國際化，更加現代。更加吻合年輕高智階層、尤其是有海外生活經驗的企業主認同。一批城市新貴，很可能以公司名義購買。作為企業重資產儲備，純自用長期投資。
最後想說的一點是，至少從目前態勢看，大領導調控樓市的決心很大，短期內放鬆新盤限價的可能性極小。也就是說，下半年還可能有一些項目以相對實惠的價格上市。但按揭信貸的空間將可能被進一步壓縮。買房要趁早。僑城1號，銀行歡迎按揭購買。房產稅可以抵扣企業成本。這是機會。
文後提示
樓兔子小密圈 1、昨天，深圳兩個超級豪宅開盤銷售。一套房大約2500萬左右，被搶爆了。豪宅究竟為什麼瘋了？2、清明節前後，樓兔子已經成功介紹至少8位客戶，買進了大運中心佳兆業未來城和大亞灣金地自在城10套房。推薦的理由是什麼？3、個別深圳新盤正在加大拓客刺激力度，佣金比例已經達到4%+2萬元現金獎啦。是餡餅還是陷阱？4、傳言龍華金亨利首府一期的二手房成交已經出現單價超過10萬元的成交案例，金亨利二期你還能買到嗎？
5、深圳外國語學校龍華校區學位劃分塵埃落定，區域內二手房正在明顯異動中。哪幾個樓盤最得益？6、如果你沒有深圳房票了，單價2.6萬左右買深圳精裝住宅產品，300萬總價40年租賃使用權。你願意嗎？一套房月租金6000至8000元，首付最低60萬元，餘款可以按揭。租購同權孩子可以就近上公立學校。以上資訊，大家有興趣的話可以付費加入樓兔子小密圈，看我的獨家解析，歡迎參與討論。此外，最近保利地產出了一部地產白皮書，對中國房地產走勢有一個央企視野的研判，樓兔子拿到了完整的PDF版本。另外，最近市面上出了一本奇書，《我在碧桂園的1000天》，據說內容勁爆。新書尚未批量上市，就已經整體下架了。少量流傳出去的新書，號稱市場價一本5000元，甚至10萬元！幸甚！樓兔子也拿到了這本書的PDF版本。兩本書都收錄在樓兔子小密圈裡，有興趣的朋友可以加入樓兔子小密圈自行下載。樓兔子小密圈是一個深圳房產投資信息分享平臺，目前年費1398元，會員220人。一頓海鮮的小費，為深圳動輒一套房1000萬大洋的大投資護航，不算貴。加入圈子，請直接掃描文章最後的二維碼。暫且無意進圈子的朋友，敬請關注樓兔子微信公眾號：
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樓兔子胡春本人2001年進入深圳地產媒體圈，是南方都市報深圳黃金樓市創始團隊之一，先後在深圳特區報、晶報擔任房地產記者編輯主編。16年時間裡，專訪深圳及全國地產大佬超過500人，實際踩盤超過1000個。深圳各大片區樓盤資訊瞭如指掌，自信能夠幫助購房者挑選到價值樓盤。加微信號58142696進小密圈，知識付費，非誠勿擾。請註明“入圈”，否則不予通過。其它有興趣的朋友可以加微信號hfsense保持溝通。
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