8月，房地產企業披露上半年業績的“密集期”。
這時候，往往“幾家歡喜幾家愁”。不論你在乎不在乎，排名就在那裡，數據就在那裡，大家會拿著尺子“丈量你”、對你品頭論足。
一家“老牌房企”引起了筆者的注意：雖然它的盈利數據、同比增長數據依然靚麗，但如果你拿它現在的“排名”跟10多年前做一個比較，就會發現這家企業已被競爭對手拋離得很遠了。
這家企業，就是在深交所上市的華僑城（000069）。
說實話，華僑城並不是一家典型的房企，它實際上是一家“文化旅遊+房地產”的“雙拼公司”。
上圖是“深圳華僑城股份有限公司”過去兩年的業務收入構成，可以看出，房地產佔比已經超過了55%，旅遊綜合業務佔比接近44%，其他業務微不足道。
由於總部在深圳，華僑城得風氣之先，也開風氣之先。他們的系列主題公園“錦繡中華”、“民俗村”、“世界之窗”和後來走向全國的“歡樂谷”，曾代表著中國旅遊文化產業一個時代的高度。
至於深圳的華僑城片區，也成為他們“造城實踐”的起點、樣板和重要的利潤來源地。
華僑城股份是在1997年實現的上市，這在國內房企、文化旅遊企業中，都是遙遙領先的。如果你查閱2003年到2006年前後的各種榜單，可以發現華僑城往往位居“中國房地產品牌價值TOP10”，其中2003年還榮登全國房地產企業納稅排行榜冠軍。
但2008年之後，華僑城在地產上的排名顯著落後：2009年在全國房企排名中下滑到了第18位，2010年進一步下滑到27名。
到了2017年，根據“克爾瑞”公佈的榜單，“華僑城股份”房地產銷售的“流量金額”為215.3億元，排名全國84位；“權益金額”181.4億元，排名全國90位（公司財報公佈的房地產營業收入為233.59億元）。
至於剛剛公佈的2018年上半年銷售額，華僑城的排名略有反彈，其中“流量金額”排名全國71位，權益金額排名74位。
2017年，碧桂園、恆大、萬科三大龍頭企業的銷售額都達到了5000億的級別（流量金額），但華僑城只有200多億元，差距竟然達到了20來倍！
至於土地儲備，華僑城也談不上寬裕。根據公司2017年財報，華僑城股份“旅遊綜合及房地產開發業務土地儲備637.15萬平方米，規劃總建築面積1197.26萬平方米”。而碧桂園、恆大、融創中國土地儲備都在2到3個億平方米（建築面積）的級別，是華僑城的20到30倍左右。
土地儲備，就是未來3到5年的銷售收入。可以想見，未來幾年華僑城想在房地產上有較大突破，難度很大。
從當年的“全國10強”，到如今的“70名開外”，華僑城在房地產方面的規模優勢可謂蕩然無存。雖然可以拿“利潤仍然很好”、“含金量高”、“走高端路線”來做一個“自我安慰”，但房地產畢竟是一個比拼規模的行業。達不到一定的規模，你的成本就降不下來，你的融資就會受到官方和市場的制約。
正因為如此，房企都在拼命做大。
融創老闆孫宏斌曾說過：“有的企業戰略定位是小而美，在我看，房地產行業未來沒有小而美，只有小而沒了。”
華僑城在房地產上的“越做越小”，的確應該引起警惕了。那麼問題來了：為什麼早早就實現了上市，而且一度排名非常靠前的華僑城，在房地產上落後了呢？
這個，恐怕跟不敢負債、在激勵機制上做得不夠等因素有關，當然也跟華僑城“文化旅遊+地產”模式所帶來的“路徑依賴”有關。
本來，“文化旅遊+地產”是個很好的模式，如果抓住當年的黃金期大力擴張，可以拿到很多地。正因為如此，華僑城的競爭對手們“有樣學樣”、普遍成立了“文旅集團”：通過“文化+旅遊”拿到便宜的土地，然後通過主題公園、商業配套、住宅來“造城”，提升土地價值，最終獲得豐厚利潤。
物極必反。“文旅集團”的遊戲很快就被玩濫了，引起了高層的關注和反思。
2018年4月9日，國家發改委發佈了“關於規範主題公園建設發展的指導意見”，明確提出：
1、嚴格控制新建、擴建特大型主題公園，省級政府對本地區特大型主題公園項目建設進行科學論證，要防止一哄而起、盲目發展、重複模仿、同質化競爭，防範地方債務、社會、金融等風險。
2、各地區要嚴格控制主題公園周邊的房地產開發，從嚴限制主題公園周邊住宅用地比例和建設規模，不得通過調整規劃為主題公園項目配套房地產開發用地。主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產開發項目，必須單獨供地、單獨審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍掛中設置條件，變相將主題公園與周邊房地產捆綁開發。對擬新增立項的主題公園項目要科學論證評估，嚴格把關審查，防範“假公園真地產”項目。
3、主題公園用地要優先利用存量和低效建設用地，嚴格控制新增建設用地，禁止佔用耕地、天然林地、國家級公益林地和城鎮公園綠地，禁止違規填海建設主題公園。主題公園用地應按照國家土地管理有關規定通過招拍掛等方式取得，嚴禁採取劃撥方式。
總之，這份文件的出臺宣告了“文化旅遊+房地產”模式的“式微”。開發商拿地早就進入了“講故事的時代”，地方政府需要聽到“好故事”才會給你大片的土地。“主題公園”、“文化旅遊+房地產”的故事已經太陳舊，現在最時髦的是“產業+地產”、“科技+地產”的模式。
而這，恐怕不是華僑城的強項了。
至於華僑城股份兩大主業的另外一翼——“主題公園+演藝”，競爭態勢也發生了巨大變化。
當年，華僑城“打了個時間差”，從國外率先引入了“主題公園+演藝”的模式，在“文化旅遊”行業裡，儼然是“導師級”的企業，引發了眾多的模仿者。在相當長的時間裡，模仿者大多折戟沉沙。
但最近這些年，情況有了很大的不同。無論是華強方特、宋城演藝還是萬達，都成為華僑城“文化旅遊板塊”強有力的競爭對手。
2017年年報裡，華僑城宣佈“主題公園全年遊客接待量超過3500萬人次，位列全球景區業四強，亞洲第一”。但值得注意的是，在新三板掛牌的“華強方特”則宣佈：“2017年，華強方特景區接待遊客取得了超過3800萬人次的突破。”
至於宋城演藝則宣佈：“公司已經初步建成一個覆蓋全國一線旅遊休閒目的地的旅遊演藝平臺，平臺年客流量超過3300萬人次。”
注意，這僅僅是“宋城演藝”線下的客流量，它們線上的“六間房”則擁有29萬名簽約主播，其月活躍用戶數已超過5600萬。
也就是說，同樣在文化旅遊行業耕耘的“華強方特”，則以科技為突破口，實現了IP化。而宋城演藝，則打通了“線上”、“線下”，掌握了演藝的雙重流量入口（互聯網演藝，已經佔其收入的41%，見上圖）。
正因為如此，市場給予“宋城演藝”的市盈率（按照2017年業績計算）接近32倍。
而在華僑城如果按照2017年業績計算，目前的PE只有6倍。即便PE不到10倍，公司的高層仍然在減持（減持價格相當於8倍PE，見下圖）。
下面我們不妨做一個總結：
在房企比拼規模的時代，華僑城的房地產業務“越做越小”（從排名上看）；曾經開創的“文化旅遊+房地產”的造城模式，已經從“政策鼓勵”變成了“政策限制”，當紅的模式是“產業（科技）+房地產”模式。
在“文化旅遊”方面，傳統的“線下模式”正在被“線下+線上”結合的模式替代，原創內容的生產模式，從“企業自己研發”變成了“網絡平臺發動大家創造”的模式。相比之下，後起之秀宋城演藝的模式更符合時代的方向。而華僑城的傳統模式，也有點過時了。
寫這篇文章，無意於貶低華僑城，只是探討企業發展的路徑，感慨一下商業模式變化之迅速。事實上，無論從集團層面，還是A股上市公司層面，華僑城都曾經非常優秀，至今也不失為一家好企業。
幾年前，曾有深圳主流媒體寫過一篇深度報道——深圳“五華”現象啟示錄。所謂“五華”，就是5個名稱帶“華”字的優秀企業——華為、華強、華僑城、華南城、華大。幾年之後，重新審視這個名單，深圳人一定感慨良多。
時間是把殺豬刀，時間是塊試金石，每個人、每個企業都逃不掉時間的消磨。
行文至此，我只能說一句：祝福華僑城，祝福“五華”，希望他們10年之後仍然光彩照人。
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