2019年不屬於房地產。
在國家進一步調控下，房地產在可預見的將來可能再不會有曾經的波瀾壯闊、激動人心！
於是有房地產公司開始向更多元化的領域發展，比如位於廣州CBD中軸線上的融創文旅城，看雪、玩水、遊樂園以及高端酒店等通通包攬.
國內主題公園的老大長隆集團也依舊雄心勃勃，把長隆歡樂世界帶到更多的城市。
相對於地鐵裡鋪天蓋地的融創和長隆的廣告，昔日的主題公園霸主——日漸式微的歡樂谷，越來越少被提起。連帶著一手打造歡樂谷的地產文旅巨頭華僑城，也大有消失在我們視野的趨勢！
（一）昔日駿馬的發展瓶頸
華僑城，這個成立於上世紀八十年代，和深圳這座城市發展起來的企業，曾經是“地產+文旅”行業的先行者。國內許多大名鼎鼎的主題公園IP，都是華僑城一手打造的。
深圳世界之窗
歡樂谷
根據2018年華僑城集團的財務披露，旅遊綜合板塊收入佔總營業收入的43%，而房地產佔比55%，可見“地產+文旅”確實是華僑城的“兩開花”。
但是，在近幾年，華僑城卻從方方面面體現出“頹勢”。
首先，從地產排行榜上連年下跌已經是眾所周知的事情了。其次，財務報表中顯示的數據，也讓觀看者感覺到某種程度上的“岌岌可危”。
2018年，華僑城的營業總收入為481.4億元，營業總成本為358.1億元，淨利潤112.9億元，光從利潤的角度看，還可以。
但是從現金流量的角度去觀察，卻發現事實並沒有那麼如人意。2018年華僑城經營活動產生的現金流量為-99.8億元。
而投資產生的現金流量為-168.2億元，意味著在公司整體財務狀況不佳的情況下，華僑城也沒有停止投資的步伐。
籌資活動產生的現金流量為233.7億元，終於迎來了一個正數，但是卻不是一個令人樂觀的正數。
由此得知，華僑城目前現金流狀況不佳。但由於擴張發展的需要，還在不停地以各種方式籌措資金，包括髮行債券。
據統計，僅僅2018年華僑城就發行了六次債券用於資金的籌措。後果就是企業負債也在不斷增長，2018年華僑城的負債率為73.77%，相較於2015的63.41%，增長了10%。未來房地產市場要是持續不景氣，房子賣不出去業績受影響的話，資金迴流會更加困難！企業業務的開拓也會更加舉步維艱。
自從2008年開始，華僑城的在地產類排行的位置就不斷下降。2009年在全國房企排名時就下降到了第18位，2010年更是下降到了27位！2018年上半年公佈的銷售額倒是有些反彈了。
同時為了加快資產的變現，華僑城也在“賣”旗下的產業。根據統計，今年以來華僑城已經完成了不少於六次股權出讓，華僑城股份、華僑城亞洲等子公司已經出讓完成。
債務壓身、資金緊缺但是擴張慾望又強烈，一邊處置旗下資產一邊加速地產方面的變現速度，是如今華僑城的真實寫照。
一聲嘆息，曾經的龍頭老大也難逃困境與窘迫。
（二）何至於此？
曾經的華僑城，靠著“地產+文旅”兩手抓，是可以混得風生水起的。因為這個模式非常健康，企業拿到地之後，在地塊上進行綜合規劃，打造成集地產、文化創意、旅遊產業於一身的綜合體，不僅有利於當地經濟結構的調整，還可以提供更多的經濟增長和就業的機會。靠這個當時還非常新穎的概念，華僑城也拿了不少地。
然而2018年4月國務院頒發《關於規範主題公園建設發展的指導意見》卻提出了“嚴控房地產傾向”，不僅限制了主題公園附近的房地產開發，對於旅遊區域一些必要的配置如酒店、餐飲、購物等都進行嚴格審核，這就意味著華僑城的“老路”再也不好走了。
對於文旅板塊，情況似乎也不那麼樂觀。
歡樂谷是華僑城一手打造的主題公園IP，根據調查，北京歡樂谷近年來出現了明顯的頹勢。 2017年歡樂谷接待了341.63萬遊客，對比2016年下降了24萬，門票收入減少了1900萬。還有成都歡樂谷以及深圳歡樂谷，接待人數以及門票收入都呈現頹勢。
顯而易見，人們正在對歡樂谷失去新鮮感和興趣。筆者估計把深圳的歡樂谷，改成房地產“歡樂城”，說不定業績會變好一些!
主題公園一直被人詬病耗時長，迴流的週期也長。
企業投入大量的財力對主題公園進行全方位的建設，本身就是一種風險不低的投資。主題公園區位如何，會不會影響人流？怎麼對主題公園進行定位？如何確定人們感興趣的主題？建設怎麼樣的配套設備等等。並且主題公園不同於房地產，房子賣出去，也算是迴流了。但是對於主題公園巨大的成本，遊客的門票費用或者園內消費顯得那麼微不足道，哪怕這個主題公園異常火爆，迴流的困難也是顯而易見的，更遑論每年大量的更新和設備維護成本。這個可能可以部分解釋華僑城糟糕的現金流狀況。
此外，國內的主題公園一直有IP競爭力薄弱的缺陷，哪怕是華僑城也逃不掉。
縱觀國外知名的主題樂園，如環球影城、迪士尼樂園等，都會發現他們的IP生命力極強，經久不衰。尤其是百年迪士尼。得益於影視方面的積累，故事中主人公的經歷我們每個人都耳熟能詳，迪士尼主題公園彷彿已經自成一個宇宙，生命力極強，歷久不衰。無論到了全球的哪個角落，都有人會為它捧場。
國內的主題公園大多缺乏明確的IP，生命力不強。收入80%靠門票，而不是餐飲、文創產品等衍生物，一旦國內有新的主題樂園，舊的就很快會被遺忘。
像是深圳歡樂谷，有遊客已經開始反映設施陳舊的問題了。前方如融創文旅城、長隆系列等一眾競爭對手來臨，歡樂谷的核心競爭力又在哪裡？
迪士尼已經進駐中國上海，而北京環球影城已經在建，這兩個世界頂級的主題公園必定會對本土的主題公園產生不小的衝擊。
華僑城一直想“去地產化”，把自身打造成一個文化旅遊企業而不僅僅是房地產商。
然而現在令人啼笑皆非的是，陷入危機的地產卻在反哺更加危險的文旅領域。
（三）華僑城的未來
2018年，華僑城“文化旅遊節”十一假期期間，華僑城共接待了600萬人次遊客，這個數字對比以往也達到了26%以上的增幅。
華僑城也表達過會繼續踐行“文化+旅遊+城鎮化”這一發展模式的信念，並展露出要做“中國全域旅遊示範者”的決心。可見對於華僑城來說，文旅產業依舊是重點發展方向。昔日的文旅地產龍頭老大雄心依舊。
但是目前困境依舊存在，以處置旗下資產、大量外借來籌措資金來進行業務的擴張畢竟不是長久之計。目前華僑城的現金流無法支撐過量的擴張行為，長此以往，企業的負擔也會越來越重。負債過多，盈利能力下降也會進一步令投資者猶豫，往後資金籌措只會變得更加困難。
過去這麼多年經營性現金流為負換來了歷史上華僑城的高增長，可惜桃花年年相映紅，今年光景大不同啊！
先不說整體的房價有下滑趨勢，現在的地價今非昔比，麵粉常常貴過麵包，如此行情繼續下注擴張恐怕不是一個好趨勢！
穩得住現金流才有未來！另外一方面文旅的業績也在不斷下滑，競爭對手反而不斷加大力氣下重注自身卻沒有找到一條很好的經營模式把過去歡樂谷的榮光延續。
在長隆和融創文旅城不斷上漲的人流影射下，華僑城多少顯得英雄遲暮！
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