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今天上午，深圳举办深化住房制度改革新闻通报会。会议议题很多，内容很长。有兴趣的朋友可以看后面详细报道。楼兔子帮你简单列出以下几点关键点：
1、这个框架新文件目标是深化住房制度改革。既然是制度性设计，那么预期要延续执行的时间就比较长了。多久呢？18年！也就是说，未来18年，深圳的住房体系都得在这个文件框架内来画图了。所以说，这个文件会议很重要。
2、这个会议文件的核心是制度设计。而制度设计的核心是什么呢？简单来说就是三点：多主体供给，多渠道保障，租购并举。
3、如何实现多主体供给？
当然第一重要的是要增加土地供应量。没有面粉怎么做面包啊！所以，未来18年内，深圳计划要新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房。目标是建造不少于170万套住房。
为什么是18年建造170万套住房啊？
因为2017年年底，深圳常住人口是1253万人。预计到2035年，18年之后，深圳常住人口将达到1800万人，新增大约550万人。这样预计新增加各类住房需求大约是180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力，深圳将住房总量目标确定为170万套。
题外话：A、王石在深圳演讲的时候说过，深圳可供开发的建设用地已经不到20平方公里。现在要拓展到35平方公里。深圳政府有心且辛苦咯。但难度真心不小。B、18年之后深圳常住人口1800万人，这个数字你应该自己再去评估一下。对应的170万套住房需求，是不是够用。
4、如何实现多渠道保障？
我的理解就是将这170万套住房，划分为不同类型的产品，对应不同层次的人群。官方的说法是：多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系。这个说法很有意思。此前的某端说法已经不出现了。
170万套住房蛋糕怎么分？40%是商品房。20%是人才房。20%是安居型保障房。20%是租赁用房。
也就是说，未来18年大约会建设商品住房70万套，平均每年大约3.9万套。每年3.9万套对于深圳市场来说，够不够？绝对不够！2015年深圳新建商品住宅62930套，2016年新建商品住房44111套，2017年新建商品住房33707套。供应量是在逐年下降的。
与此同此，你可以查阅一下，从2011年至2017年，深圳商品住房新房成交套数，最低的一年是2017年，成交了25820套。其次是2011年，成交了31867套。其余年份全部在4万套以上，最高的一年是2015年，卖了66373套。请注意，这些全都是一手商品住宅，不包括商务公寓哦。从历史供求和未来18年的新增计划看，深圳商品住房很难摆脱寅吃卯粮供求失衡的困难。
从以上销售历史看，每年3.9万套那肯定是不够的啦。但实话实说，将商品住宅占比提高到40%。这已经很不容易了。官方的说法是：让有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。这句话说的很巧妙。楼兔子的个人理解是：这大约70万套住房就是此前表述的“某端有市场”。未来一定会回归市场定价。那么市场定价的基石就两条：供求和品质。供求是短缺的，深圳城市品质是提升的。因此，市场定价一定会是走高的。
另外就是人才房、安居型商品房和租赁房了。各占20%的比例。亮点是人才房和保障房是可以个人购买的。
人才房可租可售，建筑面积小于90平米。对象是人才。租售价格大约是市场价的60%。
安居型商品房也是可租可售，建筑面积小于70平米。对象是深圳户籍的财产限额条件人群。租售价格大约是市场价的50%。
租赁用房的对象就更宽泛啦。主要是建筑面积30至60平米的小房子，租金是市场价的30%。特困群体甚至可以是市场价的10%。
一个特别要点明的是：可售的人才房和安居型商品房，是有一定年限不准上市交易的。过了年限封闭期，想要出售也只能是两个方向：第一是由政府回购。第二是由其它符合条件的人来购买。也就是说，这类资产是不能流向商品房市场的。如果有人想在这里低价买进，将来高价卖出赚钱。这条路子基本上是封死了。
结论：未来的深圳住房市场是闭环市场。商品房和各类保障房在自己的体系类流通，互相不干扰。每个层次的人，都可以在对应的框架内，找到自己的居所。百姓福利是增加了。但商品房市场的搏杀会更加激烈。
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