氪空间喜提香港时代广场办公室
【听杨姐说】
联合办公市场越来越热闹——目测一场双寡头之间的规模扩张争霸赛正在暗中拼得你死我活。
有人忙着上市，有人忙着融资，有人忙着并购，这个行业进入2018年以后，一夜之间变成了风口——上一个打着“共享经济”旗号的共享单车已经退烧，资本又盯上了共享空间的联合办公。
7月底，不差钱的WeWork又给中国子公司拿了一笔钱——中国WeWork获得5亿美元B轮融资，目的是“进一步加速WeWork在华业务增长”。
杨姐认为，从中国WeWork这次融资的金额和目的看，该公司总部要进一步加快中国业务的发展速度。倒不是中国WeWork发展太慢，而是它在中国的主要竞争对手发展太快，这让WeWork不得不用力踩下油门，将速度再往上提。
这个竞争对手，就是从36氪体内诞生的氪空间。
说到36氪，中国的科技圈和投资圈几乎无人不知，就在4年多以前，36氪布局了一个新业务——氪空间，最早只是作为孵化器与36氪的媒体、FA等业务配合。到了2016年，36氪创始人刘成城判断，联合办公市场前景巨大，随即将氪空间从36氪拆分，作为一家公司独立融资并发展。
那么，这两年多时间里，氪空间交出了一份怎样的成绩单？正好今天，杨姐看到了艾媒咨询的一个关于联合办公的报告。
WeWork是2016年7月进入中国，在上海开了第一家店。到目前为止，中国WeWork在内地覆盖了5个城市，有49个社区，近4万个工位。如果不算今年4月合并的裸心社（另一个外资联合办公品牌），中国WeWork只有27个社区，28000个工位。
氪空间比中国WeWork早起步半年，目前已经覆盖国内11个城市，50多个社区，40000多个工位，这个速度明显比中国WeWork快出很多。
更让人看不懂的是，2018年氪空间就像打游戏开挂了一样，在上海、北京租写字楼就像买白菜。用氪空间的话说，上海上半年联合办公行业租用的写字楼里，氪空间一家就占了73%，北京氪空间一家占了40%。
听杨姐身边爱打游戏的小朋友们说，网络游戏里疯狂砸钱的人叫“氪金玩家”，打个比方，氪空间在联合办公行业就是一个氪金玩家。
联合办公行业有多花钱？
有业内人士给杨姐算了一笔账：首先是租楼，好的写字楼不便宜，就像北京国贸CBD、金融街，上海的陆家嘴、人民广场这些地段，写字楼都要10块/平米/天，甚至更高。租一个1000平米的写字楼，光租金一天就是10000多块，一个月就是30多万，一年400多万。
然后是装修，联合办公的商业模式就是把楼租下来，改造装修，做成一个个的社区，再分租给入住企业。按照氪空间对外的说法，每平米的装修标准是3000块到4000块，那1000平米装修下来就是300、400万。
还有社区开业后的运营。联合办公对用户是一价全包，也就是用户只付租金，什么水电费、物业费、WiFi网络、保安、保洁、前台，统统不要钱，这笔费用也是不小。
氪空间创始人刘成城最近在演讲中说了，氪空间现在每月新开面积是5万平方米，这样算起来光是装修加租金，一个月就要投入近两个亿。
根据氪空间公开披露的融资消息，到目前为止这家公司融到最大的一笔钱，是今年初宣布的6亿人民币，氪空间这么砸钱扩张，很多业内人士都直说“看不懂”。
看不懂？
这并不奇怪。当互联网公司进入传统行业，杨姐最常听到的议论就是看不懂，电子商务、移动支付、打车软件……等互联网公司以迅雷不及掩耳的势头完成布局、拓展、占领等一系列动作，传统行业很可能还在研究和分析互联网公司的动机呢。
氪空间的速度快吗？要杨姐来说的话，它还不够快，为什么这么说？中国办公楼市场虽然很大，但是主战场无非是北上广深，加上杭州、南京、成都这些新一线城市，顶多20个。
好的地段、好的写字楼是联合办公行业的稀缺资源，你不去快速占领，等到其他人跑马圈地结束了，那后来的人，有钱也租不到国贸三期、上海中心这样的写字楼。
有人说了，办公也不一定非要到国贸、陆家嘴啊，北京的后场村、亦庄，上海的张江、漕河泾，不也有很多大公司么？
没错，像BAT、京东、小米这些大公司都不在市中心，但他们工资高啊，还有大公司光环，人才和资源都是向他们聚集的。
对于中小型公司来说，在成熟商圈办公才是现实选择。就算是大公司，也不会把所有人都放在五环外，把销售、商务、BD这些部门放在市区，显然效率更高。
正是由于存在这样的市场需求，加上城市中心的核心商圈办公成本越来越高，联合办公这种省时、省事还省钱的模式才会被看好，不出十年，杨姐认为联合办公一定会在整个办公市场占据不小的比例。
想清楚这些问题，就会明白氪空间的砸钱扩张是有底气的。艾媒咨询的报告预测，中国联合办公市场2018年将突破600亿元，但这才刚开始，按照联合办公的增长速度，到2022年这个市场的规模将达到4000亿左右。
又有人问了，联合办公企业砸钱扩张，会不会像共享单车一样，钱花出去挣不回来，最后只能指望金主爸爸收购呢？
杨姐认为，氪空间不会成为下一个ofo。
这是因为，联合办公的主要收入来自于租金，只要算清楚成本，定一个合理价格，能够把办公室租出去，回收成本然后赚钱是迟早的事情，而且办公室是固定空间，它不像共享单车有那么大的耗损。
另一方面，这个行业不太可能打价格战。租办公室不是个高频需求，不可能天天换，作为一个公司，总不能因为租个办公室能节约几千块，就三天两头的搬家吧。再假设，氪空间和WeWork打价格战，你的工位租3000，我的就租2500，那WeWork的工位都按优惠价租出去之后呢？其他用户还是会流向氪空间，最后反而是打价格战的一方不划算。
按照氪空间对外公布的数据，他们的社区出租率都在95%以上，杨姐认为这样的出租率，只要氪空间的财务部门不傻，总不至于定出一个让自己赔本的价格。
那么只剩最后一个问题了，氪空间这么大力扩张的钱从哪里来？
作为一个关注、报道互联网行业多年的媒体人，杨姐可以告诉大家的是，很多时候，有的公司对外说自己融到钱了，不一定是真有钱，相反有的公司很少公布融资消息，并不一定是没有钱。不能只听一家公司怎么说，更要看它怎么做。
从媒体报道来看，氪空间在融资方面很低调，披露具体金额的融资只有两次，一次是A+轮2亿元，一次是Pre-B轮6亿元——这样的融资速度，和氪空间的花钱速度明显不匹配，如果氪空间能用8亿元人民币做到现在的规模，那WeWork岂不是要哭晕过去，要知道中国WeWork在2017年7月成立的时候，就已经融了5亿美元。
杨姐认为，氪空间应该是有融资没有披露，其实大家都习惯了互联网公司一拿到融资恨不得让全天下都知道的做法，为的是吸引更多人加入进来。氪空间低调拿钱，有两个可能：希望投资它的机构和资金足够多，不需要大张旗鼓地宣传；公司认为自己未来还有很大增长空间，不希望过早地采用股权融资。
像联合办公这种模式，就非常受房地产信托投资基金(REITs)欢迎。
目前，WeWork的利润率在30%左右，氪空间也能达到WeWork的水平，但刘成城表示氪空间要把利润率控制在10%左右，而REITs年回报率最常见的就是10%。
所以杨姐估计，氪空间背后有几个超有钱的REITs支撑，另外氪空间还可以与地产公司合作来做联合办公，地产公司掏一部分钱，氪空间掏一部分钱，社区建好后由氪空间来运营，利润双方来分，这对于擅长开发和建设，不擅长管理和运营地产公司，绝对是个不错的生意。
从氪空间的发展来看，它根本不愁资金，更何况现在中国WeWork估值已经50亿美元了，而氪空间才10亿美元出头。如果杨姐手头有一大笔钱，我一定更愿意投给氪空间，而不是中国WeWork。
从历史经验来看，海外互联网巨头在中国还没有赢过本土同行的先例，Google、Ebay、Uber纷纷败给百度、阿里巴巴、滴滴；从现实情况来看，氪空间的发展速度一定会持续加快，而中国WeWork速度能不能提起来还是未知；从长远来看，联合办公的较量除了规模之外，还要比拼包括运营和服务在内的软实力。我们在看氪空间的时候，一定别忘了还有一家公司叫36氪。
杨姐点评
软实力是什么？
氪空间其实能够持续吸引更多创业者的，是他们这里的“人群”——当某个创业公司进驻的时候，他们可以先把氪空间的公司当做自己的第一块起步市场。
当然，氪空间并不依靠创业者市场，大概只有20%是创业公司，更多的是已经初具规模的小公司，他们已经具有了赚钱能力。但是，更多的“软”服务或许在于一些无形的资源，例如成功人士的定期分享课，融资机构的对接，媒体的曝光。
是的，虽然氪空间已经从36氪独立拆分，但36氪作为创业科技媒体拥有的创业资源一直是氪空间的独家优势。
企业服务是一个比共享出行、共享空间更大的市场，也许氪空间最大的野心不是联合办公，而是通过联合办公这个载体，把几百万中小企业都聚集到线上线下结合的社区，当这个社区成长为一个生态，谁还敢说氪空间做的只是个“二房东”的生意？
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