濟南房價群山無峰
CBD房價潛力大
一位鄭州的朋友來濟南遊玩，他驚奇地向觀察君說道：濟南的房價就如山東的經濟，群山無峰，沒有一個絕對的制高點。
這跟鄭州的市場很不一樣。
鄭州相較於濟南，房價要低不少。來自中國房價行情網的數據：至今年6月，鄭州二手房均價為1.49萬/平方米，濟南二手房均價為1.92萬/平方米。也就是說，濟南的房價比鄭州高了近3成！
但在很多人的印象中，鄭州房價卻比濟南高！為什麼？因為鄭州的房價鋒芒盡顯：CBD片區，那是鄭州絕對的房價高地！
（鄭州CBD核心區夜景）
鄭州CBD，比濟南CBD的建設時間早了10來年，它的發展對濟南很有參考意義。
用現在的眼光看，鄭州CBD的規劃建設並不算高大上，因為那畢竟是2002年前後就開始規劃的片區。但鄭州CBD的房價在整個城市裡高高在上。
前文說了，鄭州二手房均價只有1.49萬/平方米，但CBD片區目前房價已經突破3萬元/平方米。在CBD北部的龍湖片區，它的房價更是突破了4萬元、5萬元、6萬元！那是鄭州乃至整個河南的富人區。
濟南的CBD呢？它的房價目前並算不冒尖。
前文說了，濟南二手房價格為1.92萬元/平方米。其中，濟南CBD所在的歷下區房價最貴，達到2.51萬元/平方米。
（濟南各區二手房均價，來自中國房價行情網）
而濟南CBD的房價呢？濟南CBD精裝房目前售價在2.9萬左右，毛坯房此前售價在2.6萬左右。也就說，它的價格比歷下區的均價沒高出多少！
我們以前說過，未來CBD會是濟南房價最貴的一個片區，它很可能會像鄭州CBD那樣，改變濟南房價群山無峰的格局，形成濟南房價的制高點。因此，CBD片區的樓市可謂潛力巨大。
CBD建設日新月異
中央商務區初具規模
濟南CBD目前的房價之所以不是很冒尖，一個重要因素是片區還在建設之中，它的很多規劃還是在許諾之中。
但我們最近在CBD探訪，整個片區的建設正如火如荼地進行，片區變化可謂日新月異。
比如，片區內的部分路網已經建成，片區內兩條南北主幹道茂嶺二號路、茂陵三號路已經基本建成，它們直接連通了工業南路和解放路、經十路。
（茂陵三號路）
（茂陵二號路）
作為CBD核心區內的工業遺蹟，由濟南二鋼廠房改造而來的市民文化服務中心也已經基本建成。它位於中央綢帶公園的核心，未來將是CBD內的一道景觀。
在建設之前，它是這樣的：
（轉自山東商報）
目前，這個曾經的廠房已經華麗轉身：
（本圖轉自濟南時報）
目前的濟南CBD，正處在全面大開發之中，一棟棟高樓在拔地而起：
根據媒體報道，CBD片區目前已入駐企業近450家，已有14家世界500強企業在此佈局，65家金融機構先後進駐，在建項目69個，“中央商務區”已經初具規模。
精裝風潮之下
CBD內迎來限價毛坯房
自今年下半年以來，濟南房地產市場迎來“精裝時代”，從西客站片區到唐冶片區，從漢峪片區到CBD，眾多樓盤紛紛變身精裝，房價也隨之上揚。在目前的西客站片區，精裝樓盤的價格已經突破1.8萬元/平方米。
在CBD片區，眾多新項目也都是精裝產品，在售產品價已逼近3萬元/平方米。但有一個例外：在CBD核心區，市場將迎來一個大型的毛坯房項目，它即為華潤置地·崑崙御。
華潤置地·崑崙御首開B3地塊，土地容積率較低，為1.92，總共只有165套房源：
該線系是華潤置地高端繫住宅產品，開山之作是北京華潤置地崑崙域，那是位於北京西二環的城市級豪宅。
目前，該線系產品已經進駐北京、天津等城市，它通常位於城市核心地段，是城市高端產品的象徵。而從濟南項目的效果圖看，其板式結構、大面積的玻璃窗也很讓人期待：
（華潤·崑崙御效果圖，引自規劃局網站）
作為CBD內的限價毛坯房，崑崙御價格信息比較讓人關注，目前市場消息是政府限價2.5萬至2.6萬左右。
這樣的價格將很有競爭力。畢竟，歷下區二手房平均價格已經到了2.5萬了：二環內一些老舊的房子已經動輒兩三萬；CBD以南的名士豪庭、財富中心等，二手房成交價格多在2.8萬元至3萬元之間；CBD以北的花園東路某新開樓盤價格也達到了2.7萬。而崑崙御作為中央商務區內的樓盤，售價兩萬五六將很有吸引力。
綜合配套強大
國際學校、劇場、家庭娛樂中心、公園……
華潤置地.崑崙御是一個綜合配套很強大的項目。
該項目屬於華潤置地廣場的一部分，而華潤置地廣場有高檔商務寫字樓、有高端住宅產品、有大面積的商業，還有國際學校、藝術劇院、家庭娛樂中心、公園等綜合性配套……
放大看該項目的佈局圖：
上圖中的國際學校將涵蓋幼教、小學、初中、高中四個學部，規劃40個班，容納學生1000-1200人。
藝術劇院，規劃為濟南東部最大的劇院。涵蓋兩大劇場，一座為約1300座的綜合性大劇院，一座為可以靈活組合的小劇場。
項目內還有主題商業街區、家庭娛樂中心。
也就是說，項目周圍將來會擁有集購物、文娛、教育等為一體的配套，可充分滿足大家的生活配套。
另外，崑崙御周圍還有大面積綠地公園：
它的東側有中央綢帶公園，西側有圭山公園，周邊還有茂嶺山、CBD東西向景觀廊道等。這意味著，未來的華潤置地·崑崙御周邊將不僅配套豐富，還將是一片宜居之地。
——全文完——
閱讀更多 濟南樓市觀察 的文章
