2018年房地產調控政策繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。1月份，政策效果顯現，市場整體平穩運行，各線城市成交環比均有不同程度下降。
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1月超八成城市成交環比下降
根據最新數據顯示，2018年1月監測的主要城市成交面積環比下降18.09%，超八成城市環比下降，同比則上升19.22%。月內，一線及二三線代表城市成交量環比呈現不同程度回落態勢，政策效果持續顯現。
環比來看，23個城市下降，長沙降幅最明顯，為61.02%，北京次之，降幅近6成。環比上升的城市中，西安和泉州升幅明顯，同比來看，20個城市上升，泉州上升幅度明顯，寧波次之。
分各線城市來看，一線城市成交面積環比下降27.92%，其中北京、廣州降幅較大，均超30%；一線城市同比下降2.65%，北京降幅顯著。二線代表城市成交面積環比下降18.97%，同比上升23.89%。三線代表城市成交面積較上月下降6.25%，同比上升18.70%。
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是什麼原因造成的？
房貸利率提升增加購房成本
2018年以來，一線城市除上海外首套房貸利率執行基準上浮5%-10%已成主流；不過部分二線城市漲勢更為兇猛，南京、蘇州、武漢、天津等多城首套房貸利率已普遍上浮15%——這意味著今年年初首次貸款買房貸款100萬元，要比去年年初累計多支付約20萬的利息。
在2018年嚴防金融風險、金融去槓桿的政策基調下，預計2018年整體按揭額度仍偏緊，同時2017年作為居民首付重要資金來源的消費貸等將受到嚴格管控，房貸利率預計將繼續上行。
就目前來看，資金層面亦未表現出寬鬆的趨勢，貨幣政策仍為穩健型，長效機制未完全發力。因此2018年度，房貸利率變化趨勢出現“急剎車”和“猛加油”現象的可能性小，將會繼續保持目前狀態呈小幅低速上漲。
堅持調控目標不動搖
從1月份地方省市密集召開的政府工作會議來看，加快住房制度改革和長效機制建設，增加土地供應、優化供應結構，加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源，將是各地2018年建立房地產市場長效機制的工作重點”。
2017年以來，中央積極構建購租並舉的住房體系，先後出臺多項政策鼓勵住房租賃市場發展。2018年各級地方政府都會積極響應租賃政策的落實和發展。未來，租賃住房、共有產權房等保障性住房以及商品房將成為住宅市場的三駕馬車，共同促進房地產市場平穩健康發展以及人民幸福生活的實現。
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今年政策會放鬆嗎？口子是誰？
自2016年以來，房地產行業進入史上最嚴調控，全國近110個城市/鎮發佈了270多次調控政策，其中就有45個城市限購。
從過往的經驗來看，土地財政依賴度越大的城市，其首先放鬆限購的可能性就越大。
限購——土地出讓收入減少——階段性的土地財政危機——為了不失血過多地方選擇救市。
這種邏輯在歷史上屢次得到驗證。
2013年2月，中央出臺國五條，對於房地產市場的調控大為升級，多地樓市進入冰凍期。一年半之後，46個限購城市中有36個城市捱不住，倉惶放開限購。
所以我們看到，近來土地財政依賴度最高的那幾個城市，比如南京（第1）、合肥（第3）、濟南（第5）、武漢（第8），在這一波搶人大戰中也是叫的最兇，最起勁的。
以南京為例：
去年5月，對碩士放開限購
去年12月，在本市就業創業的高職、大專以上學歷不限購
今年1月4日，40歲以內本科生可直接落戶買房
目前地方財政收支壓力大，而地方政府債務問題已是中國經濟最大的“灰犀牛”，中央制止地方政府違法違規舉債的力度不斷加碼，地方融資渠道要麼縮緊，要麼受限。唯一能速來錢的方式，就是想辦法賣地了。
短期內，雖然中央已經明確提出了大力發展租賃市場，但可部分代替土地財政的房地產稅還不可能那麼快落地，所以大家依賴土地財政的模式很難改變，仍會繼續持續下去。
現在的問題是，在這一輪新的調控中，誰最有可能率先撕開更大的口子？我們認為，當一個土地財政依賴度高的城市同時爆發以下特徵時：
一二手房價倒掛
地王遲遲未動工或捂盤
土地出現流拍或者溢價率走低
說明開發商處於觀望狀態，入市意願較為低迷，土地市場有步入下滑的徵兆。長久下來，地方政府有可能會扛不住。結合三個特徵的新聞一排查，有幾個城市就上了名單，分別是南京、合肥、杭州、武漢。
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從“一號文件”看房地產未來
最新的一號文件，名為“中共中央國務院關於實施鄉村振興戰略的意見”。可以說，鄉村振興的初步戰略藍圖繪製出來了。
從一號文件的相關表述中，可以看出，目前宅基地、集體建設用地入市，主要還是建設租賃用房。
不管怎麼說，部分能入市，無論對農民還是農村集體財產的增加，至少都是好事。總的來說，一號文件實際為房地產託底，特別是三四線城市房價穩定，提供了堅實保障。目前，一二線城市的房價、農民進城務工的主要職業決定了，農民進城落戶和定居，主要不是這些城市，而是縣級城市、三四線城市，包括就近城市化。
恰好，一號文件明確提出，維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權。文件也提出，引導進城落戶農民依法自願有償轉讓上述權益。不能強迫農民以放棄宅基地使用權為前提進城落戶。
也就是說，農民可以帶著上述權利進城落戶。若此，農民更願意在自己能力範疇內的城市買房，包括落戶。這些城市是指哪些？如上述分析，三四線、縣級城市。
這一波週期下來，三四線、縣級城市的銷售普遍不錯，舊庫存去了，部分新庫存（開發商見好繼續買地開發）又來。未來咋整，一號文件可謂是雪中送炭。
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