來源 ：中國網地產 | 作者： 石昊一
2018年已經過半，房地產也已進入下半場。在2017年財報披露季落下帷幕兩個月後，2018年半年報季即將在夏日炎炎的七月中開場。
中國網地產特邀業內專家，帶您走進《財報在線》的世界，從宏觀、市場、行業、企業等多維度視角，回顧2017年、展望2018年的中國房地產。
艾堂明：房企未來轉向精細化 “回A”越來越難
2018年5月15日，摩根士丹利資本國際指數（MSCI）公佈：234只A股被納入MSCI指數體系。其中銀行個股20只，市值佔比31.47%；非銀金融個股30只，市值佔比13.04%；房地產個股13只，市值佔比3.80%。
資深財經評論員艾堂明對此現象做出了分析，“金融、地產板塊市值佔比比較大，納入的成分較多。儘管被納入MSCI名單是一件好事，但是金融股和地產股在境外市場中並不稀缺，盲目地買進有可能達不到預期。”
艾堂明認為，現階段房地產板塊的股票，尤其是龍頭房企的股票沒有出現大幅度移動，同時地產板塊股票的估值偏低。“房地產板塊帶有很強的區域屬性，不能用統一的標準判斷，”艾堂明說，“長遠來看，龍頭房企股票將起到主導作用，因為它們的行業地位與業績有明顯優勢。”
對於未來房企的發展方向，艾堂明預測，房企簡單粗暴的拿地賣房子模式將逐漸退出主流，未來越來越多的房企會轉向精細化經營。同時，一些房企已經開始嘗試從“賺快錢”轉向“賺慢錢”，轉向長線投資——即房企主營業務外的多元化業務。“房地產企業多元化是大勢所趨，在大調控背景下，房企手中花不出去的現金需要多元的投資窗口。”艾堂明說道，“房地產行業對資本需求非常大，在香港上市的房企融資成本會低一些。未來房企拓展利潤空間需要追求低成本融資、低成本拿地，追求擴大規模。”
在房企融資環境方面，艾堂明分析指出，房企貸款總體呈現出收緊態勢，房企需要管理好自身的開發節奏，防止出現債務違約的情況。同時艾堂明建議，投資者可關注房企的財務公開數據，選擇實力較強的公司投資，“普通投資者首先應該關注現金流的健康度，其次關注負債率，還應注意大型房企的強大抗風險能力”。
隨著政府為獨角獸開放通道，房企迴歸A股的路是否也會越走越寬呢？艾堂明認為，作為傳統行業的房地產還是很難迴歸，第一批迴歸企業將偏向於在海外上市的高科技企業。“隨著IPO的收緊，房企通過的幾率將越來越低，”艾堂明說道，“房企的大體量融資將對二級市場造成衝擊，同時，房地產融資政策依然處於調控期，資本市場空間不大。體量大不代表股價漲得好，如何迎合資本市場是房企未來的課題。”
張化東：未來僅存“大而強” “大象”才能跳舞
億翰智庫首席研究員張化東博士認為，被納入MSCI指數體系，短期內對房地產板塊會有利好影響，但中長期看則有可能是一個逆轉的過程，更多會體現股票本身的價值。
在房企股票估值方面，張化東指出，“現階段房地產板塊房地產板塊估值基本合理，房地產股票具有周期性，不受估值主導，經濟環境與行業環境的影響更大”。
張化東預測，未來房地產行業將不存在小而美的公司，只存在大而強的公司。“現階段房地產行業貧富差距明顯，併購與退出市場的行為非常普遍，”張化東說道，“規模變大為房企帶來了強大的人才、融資土地等資源的彙集能力。”相比某些行業，房地產行業的空間較為寬鬆，容納了上百個企業。未來隨著市場集中度的提升，小企業退出行業的速度會比想象中的快，“但也有一些企業抓住了機會，在近年完成了直道加速甚至超車，所以一些中小企業不應放過未來三到五年彎道超車的機會。短期內，區域性房地產公司也有一定機會”。
對於房企的市值管理，張化東認為，市值管理最重要的是簡單直接的商業模式。“複雜的商業模式不適合投資者做出商業決策，同時房企需要對自己的戰略目標保持長期平穩的追求，”張化東說道，“投資者還會關注企業的運行效率，特別是開發企業的效率，所以企業的競爭力體現在更好的執行效率。”
債務方面，張化東認為，今年房企的公司債償付壓力並不大，但大調控背景下的穿透式審核土地資金對房企的影響較大。“保險公司減持了房企股權，減少了房地產項目投資，對房企的影響較大，”張化東說道，“資管新規對房企的經營和現金流影響較大。”
張化東預測，隨著未來房地產行業增量的萎縮，房企多元化將是必經之路，但是隻有大規模的房企才有足夠的資本進行多元化的嘗試，“只有大象才能跳舞”。
“未來的融資環境一定會越收越緊，”張化東分析道“當下房企的現金流雖然處於歷史較好水平，但沒有放棄不缺錢。”張化東認為，當下房企的主流融資首發與手段已基本無法使用，而新型融資手段提供的資金較少，房企同比融資來源已呈現負增長。但房企可以從產業鏈尋找突破口，“房地產產業鏈較長，供應鏈金融可操作空間大，房企應從通盤角度考慮，調動整體來解決開發問題”。
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