沿街中介店鋪和一些樓盤售樓處門可羅雀，銷售人員三三兩兩聚在一起閒聊，顯得慵懶而無所事事。這是記者在北三縣走訪時見到的景象。
“原本以為前幾天的《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）》草案（以下簡稱“控規草案”）出來後，燕郊樓市能有點起色，可是現在看來，還是那樣！”7月初，三河市百目房產經紀有限公司一位李姓銷售人員告訴中國房地產報記者。
在中介機構看來，提出“副中心與廊坊北三縣地區統籌發展，建設京津冀區域協同發展示範區”的控規草案，可以說是北三縣期待已久的最大利好，但在嚴厲的限購政策和房地產市場整頓的大環境之下，卻看不出一絲回暖跡象。
控規出臺 樓市波瀾不驚
近日，記者搭乘公交車，沿通燕高速、燕順路，一路到達首爾甜城公交站。向東幾百米，便是地鐵22號線（平谷線）上的燕順路地鐵站。向西便上了即將通車的京秦高速，記者按照高德地圖的比例尺粗略估算了一下，通車後從這裡途經潮白河大橋到達東六環直線距離約7公里，比原有道路節省了近一半的路程。在首爾甜城以南，新建的徐尹路也通車在即，據周邊居民說，同京秦高速相比，建成後的這條路不收取過路費，出行成本更低。
在首爾甜城九里香堤售樓處，記者瞭解到，該項目目前在售的商品房成交價在24000元/平方米，低層約22500元/平方米；一手商住房均價18000元/平方米，二手約為15000元/平方米，但是在現場有銷售人員給記者算了一筆賬，購買二手商住房不僅佔用資金多，消化時間長，且加上相關稅費，每平方米的均價並不比新房低。
“燕郊幾乎沒有一手商品房，土地已經開發得差不多了，加上限購政策，大多數人只能買商住房。”李姓銷售人員告訴記者，商住房已經成為了燕郊樓市的主力軍，自環京地區樓市調控以來，整個市場像是被封凍了一般，進不去也出不來。
在該項目走訪時記者注意到，多數購房者還處於觀望狀態，且對於商住房依然持謹慎態度。其間就有許多中年購房者向記者表示，辛辛苦苦攢了半輩子錢，買個商住房總覺得心裡不踏實，但未來北三縣乃至環京地區交通水平的提高，北三縣實實在在的利好還是讓人難以抗拒。
隨後，記者對比該項目前幾個月的房價數據，房價雖然有所波動，但幅度並不大。
“原以為能像石頭打水一般驚起點波瀾，可是燕郊這潭水太靜了。”李姓銷售人員向記者表示，現在的市場，做中介很無奈。
調控趨緊 炒房無處遁形
“北三縣借城市副中心的利好，房價已經被過分炒作，在嚴格的限購政策及房住不炒的背景下，北三縣樓市進入低迷階段，未來人們買房會越來越理性。”北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池在接受記者採訪時表示：“城市之間的交通狀況改善，或許會帶動一部分投資需求，但在從嚴的限購形勢下，投資需求會越來越少。”
按照記者在燕郊走訪時所獲得的信息來看，目前環京地區已然成為了炒房者的“終點”，外面的進不來，進來的被套牢難以脫身。
通過微博關鍵詞搜索記者注意到，近期有評論認為“北三縣存量房達兩萬套，保守估計區域去清週期為兩年，至少要到2020年上半年，整體區域房價才會有明顯的上行態勢。”而按照此前媒體報道顯示，北三縣將不再供應新地塊，在限購政策的影響下，房價會趨於合理。
對於坊間傳言的今後可能會出臺政策允許北京社保在北三縣購房，趙秀池向記者表示，此舉可以解決部分“北漂”的住房和職住分離問題。但是，實施過程中，要防範有人藉機炒房，要注意職住均衡的把握。
副中心和北三縣協同發展利好是實實在在的，早在去年，就有自媒體公開稱：“未來的北三縣之於通州，就像過去的通州之於國貿CBD。”然而現實卻是限購政策像一道緊箍咒牢牢地套住了北三縣乃至環京樓市。
“保定的環京區縣、承德的環京區縣等或不會再出現像過去那種樓市火熱的現象。如果北三縣以及環京部分區縣的房價上漲較快，限購政策就會再加碼。”趙秀池向記者表示。
功能疏解 市場期待解凍
“我們都期待著今年北京市政府機關搬到通州後能釋放出的一些新政策。”李姓銷售人員在微信上多次向記者表示，環京地區限購政策沒有放鬆的跡象，讓中介們心裡很壓抑。同時他也提到，還是堅信房價會上漲的。
“被打回原形的北三縣樓市，怎麼會沒有投資價值？”早在4月初知名房地產與人居學者、仁居書院院長馮國亮在自己的微博公開表示看好北三縣房地產市場。
北三縣的利好是不言而喻的，但是按照北京市規劃和國土資源管理委員會提供信息來看，目前廊坊北三縣地區產業層次尚需提升，合理的產業鏈尚未形成；通州區與北三縣地區產業互動不足，未形成產業發展梯次；北三縣地區對高端人才吸引力不足，制約了地區產業的轉型升級。
在趙秀池看來，“北京的人口疏解還要跳出北京看北京，北京的人口不斷聚集是因為北京就業機會多，收入高，有較多的教育醫療等優質公共資源。所以，從根源上疏解人口需要加大北京周邊的吸引力，尤其要有產業，能夠把就業人口留下來。”
此次控規草案中提出“積極對接北京非首都功能疏解，支持符合廊坊北三縣產業定位的適宜疏解項目轉移，協助廊坊北三縣地區產業轉型升級。同時，堅持協同互補，提高廊坊北三縣地區對區域的服務保障功能，積極發展養老、康復、休閒等產業，形成區域差異化功能分工。”
不難發現，限購政策下，產業升級、人口疏解等所產生的購房需求似乎才是看好北三縣樓市的根本。
從燕郊返回後，記者隨機採訪了幾名有購房意向的“北漂”，多數人表示，隨著城市副中心規劃的進一步深入，很久之前就已經考慮在其周邊買房，但是限購政策像一面大牆，無情地將他們拒之門外。
“人口增長是大趨勢，未來需要通過新城建設、落戶政策以及其他政策，來引導人口的流動。更為重要的是，當前需要看到，人口紅利的釋放是積極正面的，接下來關鍵是要讓導入的群體真正購房，而不是炒房。必要時候也需要爭取一些高校外遷的政策，這樣利好人口的區域佈局。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中國房地產報記者表示。
閱讀更多 北海特價租房 的文章
