昨天下午，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，
将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。据中国证券报消息，这是国家提出加快发展住房租赁市场之后下发的第一个支持住房租赁资产证券化文件。
文件中明确规定了开展住房租赁资产证券化的基本条件，并且提出优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域。那么，究竟什么是房地产投资信托基金（REITs）呢？
其实所谓的租赁资产证券化简单来说就是融资的一种形式，住房租赁企业用你借给他的钱盖房子，等他把房子租出去之后，用收到的租金给你分红，领取收益的这个凭证就是证券，而这个出让资金、获得收益权的事就是房地产投资信托基金（REITs）。
如果熟悉海外投资的朋友们应该知道，其实美国房地产基金（REITs）模式已经相当成熟了，具有地产+基金的双重属性，是众多投资者眼中的优质投资产品之一。那么这样的模式移植到中国之后能够起到同样的效果么？
既然是租金作为回报收益，那我们自然就要看一看我国主要城市的租金回报率啦。根据智谷趋势去年8月份发布的100个城市租金回报率排行榜，北上广深四大一线城市的租金回报率只有1.5%左右，这个回报率基本上与一年定期基准利率持平，那么谁愿意放弃1.5%的定期，甚至4%左右的货币基金收益，去投资一个不足2%的证券呢？而且要知道，投资REITs只拥有房租分红的权利，并没有房屋所有权，即使未来房价上涨，也无法拥有溢价的收益。
或许这也是为什么2016年国内的房企REITs类融资只有131亿元，不到房地产开发总融资14.5万亿的千分之一吧，而且其中有很多还不是证券，而是债券。
那么，如果是政府让利，让合格的开发商免费拿地，或者完全政府主持呢？例如：允许社会资本参与的公租房项目REITs。这样一来，按照土地成本占建设成本70%来算，土地零成本，租金回报将提升至6%-10%之间，从收益来看还是能够吸引不少投资者的。
REITs毕竟刚刚起步，至于未来发展前景如何，我们不妨等待后续消息。
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