小陈是浙江小地方考到上海来的，毕业后进入一家民营化工企业做业务员，工作十年从月薪一千五到月薪三万多，期间帮父母在老家重盖了房子，也交了一个不错的女友，两人感情稳定，一年前商量成家。小陈珍惜女友跟他从只吃得起路边摊开始， 誓要给她一个自己的房子，两人盘了盘存款满心期待得开始了这场泣血之旅。
小陈在某家中介的门店遇到经纪人小吴，陆陆续续看了两个月后，看中一套南方商城附近的公寓，九十多平方两室两厅，全南全明房型正气，离地铁十分钟出行方便，唯一的缺点是6楼无电梯，但想想两个人都还年轻，爬6楼也可以接受。关键是房东挂牌390万，均价才四万，对比边上的中小户型五万的均价，小陈决定出手，毕竟首套能享受首付三成要尽量把杠杆用足，他对自己后续还贷能力也是很有信心。
当天看完和中介小吴说希望价格再谈谈，于是小吴当场打了电话给房东，然后房东立马过来谈价格。
见面后小陈说心理价位380万，当时房东问，首付能不能多付一点，如果可以付一半的话他愿意380万成交。但苦于当时没那么多现金只能30%，实在不行也只能算了。最后房东同意了，说是自己是做生意的，没有时间反复来谈，还说自己老婆是老师，有个女儿，上学太远要置换，总之感觉上是挺正常的一户人家。中介小吴还特地问了户口情况，他说户口不在上海没有遗留问题。小陈就付了2万订金，走的时候还和房东聊到小区车位已经满了，他平时停在边上的路上，一切都非常正常。
于是，过了2天，准备按照中介约定的时间去签署居间合同的时候，房东说要稍等，问小陈办理贷款的是哪个银行。小陈说还没确定，房东还非常热心地给介绍了A银行，他说因为他认识那里的行长，办理很方便。当时就觉得这人太热心了，小陈婉拒了他，说自己看看。
签居间合同当天， 房东带着房产证，但房产证上有A银行的抵押信息，当时小吴留意到了问房东，房东说没问题的，只要拿到首付就去撤销抵押。当时小陈认为他的房子抵押的时候价值才90万， 房款应该足以还款，但事实上事情完全不是这样的！签完居间合同，小陈转账114万首付，然后就等交房和过户了。于是噩梦就开始了。
约定4月过户，快到了约定的交房日期的时候，中介打电话说，不行了，房东的抵押还没有撤销。说好的首付款抵充抵押，去了哪里？小陈和中介反复追堵盘问下，才知道房东除了在A银行有90万的抵押贷款外，在B银行还欠了80万的债务，而且已经因为多次逾期还款，被银行列入黑名单了。于是他拿着小陈的首付，还了B银行的债务，A银行的欠款完全没有还！也就是说抵押没办法撤销！后来房东提出让小陈和他一起去A银行，就是抵押房子的银行，告诉银行这个房子已经有买家，请求银行解除抵押然后过户，之后尾款可以还给银行。此时已经骑虎难下，小陈网上咨询了律师，即使打官司，官司能赢，但是钱什么时候能追讨回来不知道。特别是这种信用破产的人。于是小陈只能先去A银行看看情况，到了银行后，挖出来更劲爆的事情，原来A银行的行长换了（房东号称认识的），新来的行长上任后查账，查出来他的房子抵押给A银行的同时，还抵押给了平安银行，并且由于他欠了10万没还，平安银行把房子申请司法封锁了。此时A银行虽然有最大的债务，但是已经无法再申请司法封锁了，得先解决平安银行的问题。。。小陈彻底晕了，在正常人的生活范围内，哪里知道房子还能同时抵押几个地方。。。
再后来，经过好几轮施压，房东把平安银行的债搞定了（其实也就十几万而已），小陈再次去找A银行，A银行说由于房东已经没信用，他们不愿意帮助解除抵押。因为他的这套房子是和另一个人的房子一起捆绑抵押。。。！另一个人就是和房东合伙开公司的副总。当时他和这个副总每人拿了一套房子出来，捆绑抵押，一共贷款300万，房东90万，副总210万。但是2个人都长期不还钱！现在这个副总不肯还钱，银行方面说要解押，就要全部300万都还，但是小陈的尾款其实就260万，根本不够。况且房子抵押不解除，贷款银行是否能放尾款都是个未知数，环环相扣，无从解套。
此时，事情已经完全失控了，小陈找了律师事务所，实在不行只能告上家了，但是律师表示，即使打赢，房子被拍卖，也要先还银行的债，还要看房东有没有其他债务，也就是说，即便法院宣判房东要还小陈钱，但是什么时候能拿到没有任何保障！
短短四个月的时间，从满怀憧憬两个人的幸福小窝，到一百多万存款被套牢，小陈消瘦得可怕，也沉默得可怕，一想到回去和未婚妻双双焦虑，就不愿回家，在外面游荡到深夜。他甚至出现了幻觉，常常半夜梦到自己当时没有签合同没有打款，然后惊醒过来对着书桌上厚厚一沓法律文件发呆，一直到天亮。
想来小陈受过高等教育，有法律基本常识，在发现问题后也及时咨询了专业律师，但一切都覆水难收了。在房产交易这个人生可能最大的消费中，涉及到的法律风险不是一般人可以追踪到，哪怕是中介经纪人按照流程检核各种材料，比如整个过程中还算尽责的小吴，也无法担保这个牵涉到法律层面的风险。
其实在欧美发达国家，房产交易走过近百年的衍化，在买家卖家中有一个必不可少的角色，就是有律师背景的第三方监管平台。例如在美国的买房流程中，律师这一环节相当重要。他们在房屋交易的以下几个方面发挥着不可替代的作用：
- 1. 购房合同的起草及审阅——通常买卖双方都有自己的律师和经纪人，在起草合同前，买卖双方已在双方经纪人的帮助下对所交易房屋的价格及相关协定达成一致。届时会由律师将此内容用法律条文编写成购房合同，使双方对各自的权利和义务更加明确无误，并经买卖双方签署认可。
- 2. 产权调查——购房合同签署后，律师将着手进行房屋的产权调查。在地契登记处查询交易房屋的产权报告和地产证明，若房屋涉及到遗产，则还需到遗产登记处查证具体情况。产权调查的目的是为了保证交易房屋的合法性及卖方具备完全产权归属。小陈的这个纠纷，最致命的问题就是没有进行完整的产权调查。抵押贷款相当复杂，有时候还涉及到循环抵押，捆绑几套抵押，如果不是同一抵押人，还要涉及到相互之间牵扯的关系，其中的解押绝非一般普通人能调查的清楚，而且房产抵押的时候，如果涉及到多个银行，可能在房产证上只显示其中一家，你根本不知道这个房子，可能还抵押给其他银行，这只有专业的审查才能摸清。如果小陈在第一时间发现，哪怕是交了定金后发现，他的损失也只不过区区两万元而已。
- 3. 产权过户及登记——在房屋过户前最后一个流程即房屋过户前检查完成后，买卖双方律师到场指导双方完成相关文件签署，包括地契、地税、贷款申请（买方）、贷款清偿（卖方）、水电气表的交付等，最后完成交易房屋的产权过户。
- 4. 房款管理——买家的房款必须打到过户律师或者过户公司账户。这个账户是冻结的，就像支付宝一样，是美国律师协会担保的。不直接汇给卖家方。美国的银行只有拿到买方的过户授权书，材料齐全，才把房款给卖方。如果小陈做了房款委托的动作，那这些钱在经历房东的抵押风波后是会回到小陈的口袋里的，最多劳了命，不会伤了财。
现在在中国，提供类似美国交易律师服务的中介公司不多，经纪人或因为想提高交易效率或因为意识协同不到位，不一定主动向买方介绍这个服务，作为人生中最大的一笔买卖，消费者一定要多看多了解多问。如果中介公司本身有委托第三方平台提供监管、检查服务，务必要请中介公司提供这个服务。当然，现在中国的房产交易平台鱼龙混杂，很多小中介老板根本没有这个知识，当然不会提供，那在交易前，就要主动选择其他大中介的监管产品，甚至自己找律师楼进行委托也是很有必要的。不怕一万，只怕万一！交易水不浅，务必要谨慎！
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