南京萬達茂的世界最大梅花摺扇建築創造了世界吉尼斯記錄，引起了業內巨大的轟動。沒想到才過了幾天，掌舵人徐毓女士就離世了，不禁令人扼腕嘆息。我們可能還無法想象，一名商業地產人的工作，是多麼的繁忙，任務繁重，節奏超快，精神壓力大等，其中的辛酸只有經歷過的人帶能體會。
伊人已去，留給活著的人除了緬懷，更多的是警醒。其實，在這件令人惋惜的事情背後，反映的更多的也是一個時代的縮影。
資金漫天飛
過去的10年裡，中國金融行業經歷了一個史無前例的貨幣超發時代，錢多到不值錢，每家銀行每天最發愁的事就是怎麼把錢扔出去、怎麼樣能讓錢變“錢”。
什麼樣的業務才能給銀行的“錢”帶來高收益呢？
房地產！
其實，近些年來“地王”頻出，經常爆出幾十億拿地的大消息，其實並非所有的房地產公司都是土豪，房地產商哪裡有這麼多的資金？要知道房地產商背後的最大金主是誰？是銀行！
但是由於當時監管政策的缺失，銀行必須把儲戶理財資金委託給外部的金融機構進行投資，這就是傳說中的“委外業務”！
什麼是“委外業務”，就是指銀行理財資金委託外部機構投資（基金公司、券商，以及打著各種名號、旗號的資產管理公司），專門來搞一些高收益但是高風險的事情。
要知道這些“委外”機構也是要賺錢的，怎麼賺錢？高利息！人人加、層層加。所以房產商天價買來的地、自然要賣出天價的房。在這種“高槓杆”的運作模式之下，想要取得“高利潤”，“高週轉”模式自然是唯一法寶！
地產行業資金成本這麼高，很多項目每拖延一天就是一輛奔馳扔到坑裡，省出幾天時間就等於省了幾百上千萬，這就是為什麼所有房企都在強調快快快！要用最快的速度建房、賣房。
於是，依靠著這樣高槓杆、高負債、高週轉的模式運作之下，一邊是瘋狂擴張的開發商，一邊是狂飆突進的高房價——那時候的地產行業真的是躺著都能賺錢的“黃金年代”！
當然，凡事都有兩面性，在“高週轉”的暴利之下，地產業的普通員工是壓力山大。坊間流傳著這樣一句話——
“生不進恆大，死不進萬科，生死不進碧桂園”。
炸彈隨時雷
時至今日，地產的黃金年代已經一去不復返了，開發商和銀行“蜜月期”也終於到頭了。
因為強監管來了！事實上，自2016年10月底以來，隨著宏觀經濟基本面走強、貨幣政策中性偏緊、金融去槓桿逐步推進以及低利率環境的終結，銀行委外業務內生驅動力開始下降，委外規模擴張速度已呈邊際下行趨勢。
十九大報告強調“守住不發生系統性金融風險的底線”。銀監會主席郭樹清表示，今年以來，銀監會按照問題導向原則，確定同業、理財、表外三個重點監管領域。也就是說，從此“表外業務”就要被牢牢地監視在國家的銳眼之下，再也不能像以前那樣為所欲為，更不用說拿錢去炒房了！
銀行家裡都沒有餘糧了，你還指望著拿到錢去炒房？
對於開發商來說，“斷糧”已經很可怕了，而比斷糧更可怕的是，還要還以前欠的糧！
已經上岸的老王說，“自作孽，前幾年看著地產火熱，瘋狂加槓桿負債搶錢，最近政府對地產企業融資五花大綁，集中兌付期快到了，聞到風險的機構要跑了。”
一般而言，委外業務的週期通常是3~4年，也就是說，今明兩年，地產債兌付的高峰期就要到了！據申萬宏源的數據統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰（分別為932億、698億元），而接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。
做生意是要有本錢的！出來混“錢”總是要還的！
債務壓頂之下，一大批開發商已經先崩為敬了。
l5月21日，被譽為“城市園林綠化行業龍頭”的東方園林向社會公開發債10億元，但結果只募集到了區區5000萬，僅佔募資額的5%。事情一出，東方園林6連跌，期間跌幅達23.12%！
l5月25日，五洲國際的股價遭遇了公司有史以來最大單日跌幅，盤間最高跌幅接近90%！收盤時，五洲國際錄得超過84.89%的跌幅，且成交量大幅放大至37.2億，換手率74.54%。隨後公司申請停牌自查，受此牽連，五洲國際一筆本金額為3億的美元債券也暫停交易。
l5月28日，上交所信息披露，碧桂園擬發行的200億元公司債再度中止。而在此前的2月7日，該公司債項目就已經被中止過一次了。
這已經不是地產業的個例了，實際上，整個宏觀環境都是如此。在監管趨嚴、融資渠道受限的大環境下，那些高槓杆、高負債的企業，要麼已經爆倉、要麼正在爆倉的路上！
房子的主人其實是銀行？
想要從債務中成功解套，借新債還舊債的把戲玩不下去了，怎麼辦？
自然是找接盤俠來轉移債務！對於開發商來說，自然要變著花樣讓你買房！
過去，是利潤所需；而當下，是生存所迫。因此，我們看到越來越多的房企都在拼命促銷，因為“高週轉”的速度更加重要。甚至宇宙級房企碧桂園，還喊出了“不惜一切代價高週轉”的口號！
因此，地產普通從業者的壓力越加沉重，南京萬達茂總經理的事情恰恰反映了這一點。
但瘋狂的“高週轉”顯然是取得了成效。
·深圳：不交500萬，你連搖號的資格都沒有！
·杭州：有人暈倒有人打架排1里長隊
·無錫：1000多人在售樓處門外熬了3天2夜
·西安：長安區某樓盤700套新房入市，引來5000人搖號爭搶
·成都：5萬人搶1千套房，還能有多瘋狂？
過去，開發商是靠房價上漲吸引老百姓自動入場，而現在，卻靠政策配合下的飢餓營銷，引發“搶房”狂潮來吸引剛需接盤！
槓桿不會憑空消失，只會發生轉移。那麼轟轟烈烈的去槓桿運動，究竟成效如何？
企業部門槓桿率為159%，比上年下降0.7個百分點，政府部門槓桿率為36.2%，比上年下降0.5個百分點，均出現2011年以來首次下降。
但唯一上升的就是住戶部門槓桿率，為55.1%，比上年高4個百分點。無論是居民長期貸款還是短期貸款，2017年以來槓桿率上升明顯。與之相對應的是今年的搶房熱潮、無數人蜂擁入場、爭當房奴。然而，在他們做著炒房致富美夢的背後，是隨時會跑路的開發商和可能還不起的貸款。
美聯儲六月加息步步緊逼，房貸利率勢必會水漲船高。那麼，當開發商憑藉賣新房已經成功出貨，當地方政府憑藉去庫存已經成功解套，那麼你會如何呢？對於廣大買房者而言，你需要考慮的第一個問題是，在你沒有還清貸款之前，房子的真正主人，其實是銀行。
在這輪債務風暴大轉移的過程中，不少城市房價離奇暴漲，那麼當接盤過程宣告完成，那些房價高估的城市，必將被打回原形。已經有許多慘痛的教訓告訴我們，從暴漲到暴跌，只需要幾個月的時間！若是你盲目追高、投機入場，那麼就註定了被收割的命運。
畢竟，無論哪個時代，能賺錢的只是區區那幾個少數人而已。
閱讀更多 金融之家 的文章
