不動產執行一直是執行工作的重點
如果當事人已經購得不動產
但尚未進行房屋所有權登記
此時可以進行預查封
預查封是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批准或者備案等預登記手續、被執行人享有物權期待權的房地產所採取的控制性措施。那麼，哪些情形適用預查封？
下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；
（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
對此問題進行詳細說明
裁判規則
1.被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續的房屋，人民法院有權進行預查封——甲公司對預查封執行異議案
案例要旨：人民法院有權對被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續的房屋進行預查封，待房屋權屬登記後自動轉為查封登記。執行法院預查封案涉商品房的行為並無不當。
2.人民法院可以對被執行人購買的辦理預告登記的房屋進行預查封，但商品房買賣合同解除後，不可採取預查封措施——甲公司對預查封執行異議案
案例要旨：被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋，雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封。但商品房買賣合同解除後，被執行人確定不能獲得房屋所有權，房屋屬於出賣人的財產，則不再屬於可執行財產的範圍，法院不可再繼續採取預查封措施。
3.預查封不影響預售商品房合同當事人行使約定解除權——江南公司訴孫有英夫婦房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：預查封不影響預售商品房合同當事人行使約定解除權。該合同被裁判解除後，法院應當中止對預查封房屋的執行，但有權執行被執行人到期債權。
審理法院：江蘇省宜興市人民法院
4.被執行人與案外人意圖用仲裁裁決規避對預查封房產執行的，該仲裁裁決不能產生對抗人民法院對該房產進行預查封的效力——江蘇馬會置業有限公司對民事判決書執行異議案
案例要旨：預售商品房未進行房屋所有權登記，人民法院可以預查封。預查封后，原房屋權利人（被執行人）即喪失對其進行實體性處分的權利，如被執行人與第三人通過仲裁裁決解除商品房預售合同，意圖轉移預查封房產，為法院處置該財產設置障礙，應認定該行為損害了其他債權人的利益，屬於規避執行的行為，該仲裁裁決不能產生對抗人民法院對該房產進行預查封的效力。
案號：（2010）蘇執監字第135號
審理法院：江蘇省高級人民法院
來源 ：江蘇法院網 2013-10-25
司法觀點
一、預告登記與預查封登記的關係
預查封登記被規定在2004年3月1日實施的最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》）中。依據該《通知》，預查封登記主要適用於被執行人尚未辦理登記的土地使用權或者房屋所有權（《通知》第13～15條）。預查封的特別之處在於，被查封的土地使用權和房屋所有權尚未辦理登記，從物權變動的角度看，所有權尚不屬於被執行人。但是，雖然所有權尚未變更登記到被執行人名下，但由於被執行人已經支付了相應的對價或者已經作出備案登記的，預查封能夠使這些財產不再被轉讓，有利於申請執行人的權益保護。具體而言，主要有：被執行人已經全部繳納土地使用權出讓金的土地使用權、或者部分繳納土地使用權出讓金且該土地使用權可以分割的；房地產開發企業已經辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋等。
從效力上看，上述通知採取的路徑是，預查封登記的土地使用權和房屋在與查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續（《通知》第22條第1款），即絕對效力。但是，基於預查封的效力等同於正式查封的效力（《通知》第18條），根據2005年1月1日實施的最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第36條規定，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。第三人未經人民法院准許佔有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其佔有或者排除其妨礙（規定第26條）。《房屋登記辦法》第22條第6項規定，房屋被依法查封期間，權利人申請登記的，登記機構不予登記。《土地登記辦法》第69條也規定，對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
從前述規定來看，預告登記與預查封登記的效力具有一致性，都能排除之後的物權變動，形成登記簿障礙。但兩者的發生原因不同，目的各異，登記機關的審查義務亦有差別。
（摘自《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與適用》，杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編，人民法院出版社2016年版）
學者觀點
二、預查封的效力
預查封和查封在限制標的物轉讓的效力上應當是相同的。在法院預查封期間,任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產,有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續。二者效力上的區別在於:(1)法院不能對預查封的財產進行處理;(2)預查封期間,登記機構除了可以將預查封的房地產等財產登記在被執行人名義下外,不得為任何其他登記行為。而一旦房地產等財產登記在被執行人名下,預查封就自動轉為查封。
（摘自《民事訴訟法（第五版）》，江偉主編，中國人民大學出版社2011年版）
法律依據
《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》
十三、被執行人全部繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，人民法院可以對該土地使用權進行預查封。
十四、被執行人部分繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金，由國土資源管理部門確認被執行人的土地使用權，人民法院可以對確認後的土地使用權裁定預查封。對不可以分割的土地使用權，可以全部進行預查封。
被執行人在規定的期限內仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權的同時，應當將被執行人繳納的按照有關規定應當退還的土地出讓金交由人民法院。
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；
（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
十七、預查封的期限為二年。期限屆滿可以續封一次，續封時應當重新制作預查封裁定書和協助執行通知書，預查封的續封期限為一年。確有特殊情況需要再續封的，應當經過所屬高級人民法院批准，且每次再續封的期限不得超過一年。
十八、預查封的效力等同於正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續封手續的，預查封的效力消滅。
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