重拳出擊依然止不住房地產開發企業花樣翻新的各類違法違規行為。
近日，武漢市房管局通報顯示，今年一季度在加強商品房銷售全過程監管，對典型違法違規問題進行精準打擊的同時，房地產市場違法違規問題與去年下半年相比下降明顯，但依然存在無證銷售、延期交付、違規收取“價外價”、捆綁銷售、未按規定公示商品房價目表等8大類問題。
據上述負責人介紹，武漢市在加大公租房、保障性住房建設，從需求端進行引導和分流的同時，將進一步加大市場監管力度。現在已經研究擬定加強商品房銷售全過程監管的實施意見，正在武漢市政府法制辦履行審查、備案程序，以期從源頭遏制房地產市場各類違法違規行為。
價外價、捆綁銷售屢打不絕
根據武漢市房管局通報，武漢部分房地產開發企業違規收取“價外價”的問題依然存在。今年一季度，武漢市共受理關於價外價問題的信訪投訴案件126件，佔比8.53%；受理41件捆綁銷售問題的投訴，佔比2.78%。
例如，武漢廣泓房地產開發有限公司開發建設的廣電蘭亭時代、武漢鴻亞假日置業有限公司開發建設的湖墅觀止六組團、武漢中孚工業有限公司開發建設的天元四季花城住宅小區、湖北華中盤龍收藏品交易市場開發有限公司開發建設的新力帝泊灣等項目存在在標價和公示的收費之外加價，另行收取未予標明的費用的問題。
根據湖北省住建廳此前反饋的信息，武漢市黃陂區尚璟瑞府、天匯龍城等項目同樣存在涉嫌收取“價外價”的問題，並要求轄區房管部門從快、從嚴、從重查處。
在捆綁銷售方面，有業主投訴稱，武漢市凌峰置業有限公司開發的御景國際項目存在以8萬元的價格捆綁銷售地下車位的違規問題。武漢市房管局表示，關於御景國際捆綁地下車位銷售的問題，已再次約談開發商要求退款，目前開發商與購房人已達成一致。
此外，根據武漢市房管局通報，海倫堡地產集團開發建設的海倫堡軍山、海倫小鎮、海倫春天等項目存在未按規定公示商品房價目表，發佈不實價格和銷售進度信息等問題。
事實上，此前就有多位購房者投訴稱，海倫春天四期違規收取“價外價”問題突出。據一位不願具名的業主表示，其於2017年11月購買了海倫春天四期2單元1棟某房源，在購房過程中，要求先交付1萬元的團購費，同時每平方米加收464元，一套溢價4萬多元，額外加收的部分只收現金，無發票，無收據。
不過，對於業主的質疑，武漢市開發區管委會多次公開回應稱，經向開發企業核實，開發企業表示其嚴格按照武漢市一房一價政策售房，不存在強制性收取現金問題。
據瞭解，為進一步規範商品房銷售行為，2017年11月19日武漢市房管局出臺了《關於進一步規範商品房銷售行為的通知》，要求通知下發之日後取得預售許可證的商品房項目，在商品房買賣合同網上籤約完成前，不得簽訂除裝修合同（協議）外的任何附加合同（協議），收取“軟包升級包”“家電包”“智能升級系統”等額外款項。對於炒賣房源，收取“價外價”的企業和機構，一經查實將依法依規嚴肅查處或引導走司法途徑處置。
中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政認為，在房管部門嚴厲打擊下，武漢樓市亂象儘管還依然存在，但和去年下半年相比減少了很多，特別是出臺裝修指導價，保障剛需優先選房，成立住房租賃平臺，大學生8折購房等措施，在保障基本住房需求的同時，進一步壓縮了“茶水費”的運作空間。
捂盤惜售亂象頻出
5月25日和26日，是位於東湖新技術開發區龍城路上的寶業光谷麗都三期盛大開盤的日子。其中，5月25日面向剛需客戶開盤，26日面向普通客戶開盤。
據瞭解，寶業光谷麗都開發商為寶業湖北建工集團旗下的湖北寶業房地產開發有限公司，三期共有368套房源，總建築面積4.64萬平方米，項目早在2016年3月即已開工建設，2017年12月底竣工。根據預售方案，樓盤共拿出40%房源即147套作為剛需客戶優先選房房源。
事實上，寶業光谷麗都一期和二期在2013～2015年就已售罄，2016年10月底，項目放出即將開盤的消息，但一直拖延至今。
對於直到現在才開盤的原因，項目現場一位劉姓置業顧問的回答簡單明瞭：“捂盤唄”，現在預售證已經順利申請下來，就沒什麼問題了。
據瞭解，該項目由中鐵四院集團房地產開發有限公司下屬全資子公司武漢鐵科高創置業有限公司開發建設，項目一期最早於2015年12月19日即已開盤，2016年11月一期項目最後一棟樓銷售完畢。
值得注意的是，與陽春湖畔同處武漢高鐵板塊並相距不遠的東湖金茂府2016年拿地樓面價達到14000元/平方米，彼時陽春湖畔銷售均價僅為9800元/平方米左右。如今東湖金茂府已首開入市，銷售均價達到25000元/平方米，陽春湖畔房價上漲的預期更加強烈。
早在2017年3月陽春湖畔三期就傳出即將開盤的消息，但至今時隔一年半一直未開盤，也讓項目陷入了“憋著漲價”的質疑。
根據《城市房地產開發經營管理條例》等相關規定，寶業光谷麗都和陽春湖畔等項目無論是從工程形象進度和資金投入方面看均早已具備申請預售許可證並公開銷售的條件，緣何遲遲未開盤，是否涉嫌捂盤惜售？
那是否意味著房企擁有拖延申請預售證並推遲開盤的主動權？武漢市房管局相關負責人表示，正在對工程形象進度達到預售條件、但尚未申請辦理預售許可手續的商品房項目進行清查，並已對相關房地產開發企業下達督辦函，要求企業限期內說明情況、申辦預售許可手續。
供需矛盾突出一房難求
武漢市房管局5月16日公佈的武漢市新建住房銷（預）售月度監測簡報（2018年4月）數據顯示，4月份，武漢全市新建住房銷售均價9339.88元/平方米，與2016年10月份相比下降0.02%；全市商品房批准預售面積為171.38萬平方米、1.61萬套，環比分別增長11.13%、37.52%；新建住房銷售面積為119.76萬平方米、1.09萬套，環比分別增長12.58%、12.18%。
“4月份新建住房供應量和銷量均保持穩步增長，銷售均價整體平穩，住房庫存規模處於合理範圍。”武漢市房管局方面表示。
億房網研究中心數據顯示，截至2018年4月，武漢商品住宅庫存僅390萬平方米。同時，自2018年起，武漢庫存商品住宅去化週期一直穩定在兩個月左右。而在僅剩的390萬平方米存貨之中，仍包含大部分雙限房及別墅、洋房庫存，市場需求旺盛房源面臨的庫存問題更加嚴峻。
據瞭解，雖然武漢樓市新房二手房房價“倒掛”現象普遍存在，二手房價格普遍高於新房10%~40%，導致買房人排隊去“打新”“買到就賺到”，但和同類城市的成都、南京和杭州等城市相比，新房二手房房價差價相對較低，“倒掛”幅度在幾千塊錢左右。
李國政分析認為，市場供應緊缺、新房二手房房價“倒掛”、搖號保剛需等現狀下，導致武漢樓市正進入微妙的惡性循環。首先從限價開始，由於部分區域特別是漢口北、光谷東和白沙洲等區域的樓盤備案價和裝修標準受到嚴格限制，導致開發商“惜售”，放緩推盤節奏，進而導致市場有效供給不足，新房一房難求。在未來房價看漲的普遍預期下，新房、二手房間的價差反過來又刺激購房者搶購新房，這也為“茶水費”“價外價”和捆綁銷售等違規行為提供了土壤。
此外，由於限價導致前兩年高價拿地的部分樓盤難入市，也從另一方面加劇了樓市供應短缺的情況。
李國政表示，從供需角度看，最近一年多的時間，武漢樓市整體去化週期都小於6個月，已經處於警戒線狀態。根據統計，六月份將迎來推盤高峰，會有50個以上的項目開盤，這跟很多上市公司上半年衝擊業績、回籠資金的時間節點相關。
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