失智老人，怎會做出買房決定？
兩女兒私自分配母親房產 法院認定協議對老人無效
2005年，陳大媽因一次手術意外導致智力受損，喪失了民事行為能力。但在幾年後陳大媽兩個女兒簽訂的房屋分配協議中，陳大媽卻在其中一套房屋的購買時有出資的行為，並享有房屋的部分份額。
失智的老人，怎麼還會做出買房的決定？法庭上，陳大媽的法定代理人明確表示，陳大媽從沒有作出任何處置個人財產的表示。最終，經兩級法院審理，法院確認兩女兒簽訂的協議對陳大媽不具有約束力。
意外
老人手術麻醉過敏失去行為能力
2008年，妹妹馮莉為了結婚，在通州區某小區購買了一處房產，後因婚事未成，房屋一直沒有實際居住。
幾年後，姐姐馮婷找到妹妹馮莉商議，希望妹妹能把名下的通州區某處房產所有權轉移給自己。馮婷表示願意償付妹妹已付的首付款，而作為房產升值的補償，馮婷表示願意放棄母親單位待分配房產的權益。
商議妥當後，姐妹倆在2012年簽訂了一份協議，約定通州區某房產的出資額分別為陳大媽41萬元、馮婷22萬元、馮莉50萬元，其中馮莉的50萬元由馮婷代為交納。而陳大媽待分配的房產已經預交了部分款項，需要等待單位的分配計劃，這套房屋由陳大媽出資16萬元，馮莉出資24萬元，馮婷未出資且不享有份額。
但早在2005年就已經喪失了民事行為能力的陳大媽，是怎麼協商“出資”的呢？事實上，陳大媽的賬戶在意外後一直由小女兒馮莉管理，在2008年購房時，馮莉支取了母親賬戶內的4萬元，用於繳納首付款，簽訂協議時兩人將母親的份額計算為41萬元。而那套待分配房產的出資可以部分使用陳大媽的工齡抵扣，姐妹二人據此估算出陳大媽的出資份額。
這份協議從始至終都沒有陳大媽的參與，協議簽字也只有姐妹兩人。到了2015年，因為母親的單位遲遲沒有房屋分配計劃，姐妹倆為房產的歸屬問題鬧上了法庭。
官司
法院指定老人弟弟代理參與訴訟
姐姐馮婷起訴認為，依據協議，通州的房產應該過戶至她的名下。而妹妹馮莉則提起反訴，認為母親待分配的房產近十年遲遲沒有分配計劃，姐妹之間的協議已無法繼續履行，而通州房屋的首付款、貸款、稅費等費用都是她繳納的，故請求法院確認她對房屋的所有權。
由於案件涉及家庭矛盾，為了徹底解決糾紛，法官聯絡到了多名姐妹倆的長輩，希望長輩能夠從中調和。
姐妹倆的二姑馮大媽向法官表示，她們簽署的協議根本沒有考慮到陳大媽的利益，也從沒有跟任何長輩提起過。姐妹兩人對簿公堂後，馮大媽曾叫上幾個長輩想要從中說和，但兩個孩子的態度都十分堅決，不願讓步。
對於馮婷，馮大媽頗有微詞。陳大媽遭遇醫療事故的11年來，一直是由馮莉獨自照顧，馮婷並沒有盡到長女的責任。在馮大媽看來，馮婷雖然稱涉案的房屋她曾有100餘萬元的出資，但那套房屋原本是馮莉的婚房，“哪有自己的婚房讓別人入股的”。
“錢是錢，房是房，權是權，必須要分清楚。”在馮大媽看來，姐妹兩人爭論不休的原因就在於將這三者混為一談。
一審
協議未保護老人利益不具有拘束力
但姐妹二人擅自約定使用陳大媽財產的行為，在長輩們看來當然是無效的。陳大爺表示，陳大媽的財產不屬於馮婷、馮莉任何一個人，誰也沒有權利用陳大媽的錢進行投資，更不能提前分配。
即使如姐妹二人所說，她們是用母親的資產作為投資，並取得房產增值的收益，陳大爺依然無法認可。如果陳大媽名下有其他房產，那麼待分配的房產會受到影響，可能損害到陳大媽的權益。更何況，陳大媽的母親仍然在世。陳大爺無法容忍姐妹倆用陳大媽的房產進行交易，“做得實在太過分了”。
經審理，一審法院認為根據銀行賬戶流水等證據，可以證明馮婷對涉案房屋確有出資。依據協議，涉案房屋為馮婷、馮莉和陳大媽三人共有，但該協議的簽訂並未徵得陳大媽的同意，協議中處分財產的行為也並不是為了保護陳大媽的利益，因此協議對陳大媽不具有拘束力。涉案房屋登記在任一共有人名下並不改變物權的歸屬，在共有物分割前，不宜根據對陳大媽沒有拘束力的協議改變現有的產權登記。故一審駁回了馮婷分割房屋的訴請，也駁回了馮莉要求確認物權的訴請。
一審判決後，姐妹倆均表示不服，向北京市第三中級人民法院提起上訴，仍分別堅持各自的訴訟請求。陳大媽一方雖然沒有上訴，對於一審法院確認陳大媽對涉案房屋享有份額的認定，陳大爺表示不能認可。“法院不能為她創設原本就不存在的利益，利益再大也不能接受，更何況這個認定可能侵犯她的權益。”陳大爺表示，二審法院應當予以糾正。
終審
即便子女也無權處分老人財產
三中院經審理認為，馮婷、馮莉的上訴請求均不能成立，但一審判決確認涉案房屋為三人所共有，該認定是錯誤的，不能認定陳大媽對房屋有出資的事實，協議對陳大媽不具有法律約束力，應當予以糾正。一審判決認定事實雖有瑕疵，但裁判結果正確，故二審裁定維持一審判決。
本案主審法官，北京市三中院民四庭魯南法官特別指出家庭內部經濟糾紛常見的法律風險。家庭成員之間，財產的界限並不明晰，很多借款、墊付資金的行為是不會留下憑證的。特別在本案中，馮莉長期持有母親的賬戶，很多資金往來她都無法給出詳盡的解釋。
對於家庭的大額財產，魯南法官建議，如果條件允許，最好籤訂書面協議，並進行公證。雖然本案馮婷、馮莉針對房產的分配簽訂了協議，但協議對於各方的出資來源、所佔份額的約定均較為模糊，並且處分了她們本無權處分的第三人財產，協議的效力存在瑕疵。
由於陳大媽目前不具備民事行為能力，如果姐妹倆使用陳大媽的財產是因老人必要、合理的支出，比如醫藥費、護理費等，在能夠提供發票、合同、匯款記錄等證據的情況下，即使陳大媽的法定代理人不追認，法院也可以直接認定支出有效。另外，如果是純粹的贈予行為而不需要陳大媽承擔義務，贈予也不會因陳大媽不具備民事行為能力而無效。
而除此之外，一切涉及到陳大媽利益的行為，都需要等待她的法定代理人的追認才能生效。本案中，由於姐妹倆的約定可能損害陳大媽的權益，代理人不予追認，協議便無法對陳大媽產生約束。
(文中人物均為化名)
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