私家車數量迅猛增加停車位缺口巨大致糾紛頻發專家建議
居民小區各類車位權屬亟須立法明確
北京市民王偉近幾天喜憂參半,喜的是自己搖號多年,終於中籤了機動車號牌,但讓他憂心的是,小區的停車位非常緊張,買車之後停在哪裡呢?
王偉的憂心帶有普遍性。據公安部交管局統計,截至2018年3月底,全國機動車保有量突破3億輛,其中,以個人名義登記的小型載客汽車(私家車)達1.52億輛。
北京清華同衡規劃設計研究院聯合中國城市公共交通協會發布的《2016停車行業發展白皮書》稱,我國停車位缺口保守估計超過5000萬個。
地面停車位權屬須明確
王偉居住在北京一個老舊小區裡,小區建於上世紀90年代初,原本沒有規劃停車位。
在王偉的印象中,早些年小區裡的私家車不多,車主隨意將車停在馬路邊、大樹下,也不妨礙他人走路。
2010年以後,小區裡的車輛開始快速增加,馬路邊停滿後,車主將路邊大樹之間的空地“開闢”成停車位。站在樓上往下望,滿眼都是小轎車。
車輛多了,糾紛隨之增多。
由於小區沒有規劃停車位,有些車主圖省事,就在地上加裝地鎖,以確保自己回到小區有位停車。但這種行為引起其他車主不滿,他們合力將地鎖拆除,結果引發雙方口角和肢體衝突。
為了解決小區停車問題,經居委會協調,物業公司徵得居民同意後,在小區內平整出兩塊土地,劃出固定停車位,同時在小區馬路一側劃出臨時停車位,在另一側劃出禁停區。
固定停車位由車主抓鬮確定,臨時停車位由車主共用。
在王偉買車之前,固定車位已經分配完畢,這意味著,王偉買車之後,必須在下班後跟小區業主“搶”六七十個臨時停車位。
《中華人民共和國物權法》第七十四條規定:“建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。”
孟強解釋說,根據該條第二款的規定,建築區域內規劃用於停放汽車的車位,首先是車位的建造單位(一般為開發商)基於建造行為而取得,然後法律允許開發商與小區的購房業主通過簽訂合同出售、附贈或者出租等方式自由約定車位的權屬。
孟強進一步解釋說,根據該條第三款的規定,超出建築區域規劃並佔用業主共有的道路或者其他場地設立的車位,則屬於全體業主共有。但是,超出建築區域規劃但並未佔用業主共有的道路或者其他場地設立的車位,也並不歸全體業主共有,而要根據車位所在的區域的性質和權屬來具體確定。
廣西律師林仁聰發現,實踐中地面停車位的歸屬爭議還是比較大的。比如,規劃為停車位,但是既沒有在規劃文件中明確為業主共有,也沒有佔用業主公共道路和綠化用地的停車位。再比如,經過規劃部門審批的設計圖紙上沒有規劃為車位,但是建設過程中開發商將其變更建設成為停車位。
林仁聰認為,對於地面停車位的權利歸屬,應先查看其是否經過規劃審批、是否佔用小區公共道路或綠地。未經規劃審批和佔用小區公共道路、綠地的地面停車位歸業主共有。沒有佔用小區公共道路或綠地,又有規劃審批手續,可以支持開發商的權利。
“希望最高立法機關或者最高審判機關今後能在立法或司法解釋中予以明確,避免糾紛和各地裁判尺度的不統一。”林仁聰說。
人防停車位該歸誰所有
王偉非常羨慕周圍幾個新建小區,“人家有地下停車場”,他所在的小區只有地下室和停放自行車的地方。
但王偉不知道的是,在我國的諸多小區,地下停車場權屬爭議頗大。
陳幽泓解釋說,根據地下停車場是否屬於人民防空設施,可以分為人防改建的地下車位和普通地下車位,“爭議都非常大”。
2015年12月,江蘇省無錫市某投資公司向無錫市梁溪區人民法院起訴稱,他們公司是無錫市某小區地下人防車位的投資人,主張人防車位租金收益歸公司所有。
梁溪區法院歷經一年多調查取證、十餘次開庭,於2017年3月作出判決,認定涉案小區人防工程的建築成本已分攤到地面商品房購房款中,人防工程的建設成本隨著商品房的銷售、業主購房的完成,實際已轉化為小區全體業主承擔,故地下人防車位收益權應當歸全體業主。
一審判決後,某投資公司以原審事實不清等為由,向無錫市中級人民法院提起上訴。
二審期間,就訟爭小區的人防工程建設費用問題,無錫市中院特地書面諮詢了無錫市物價局。物價局回函明確,小區土建費包括人防工程及門窗,認證後計入開發成本,經認定後的商品房開發成本包括在商品房銷售價格中。
2018年5月初,無錫市中院駁回上訴,維持一審判決。
在陳幽泓看來,爭議的背後是停車位權屬的法律依據不清晰,實踐中對法律規定的落實也不統一。
1997年1月1日開始實施、2009年8月修訂的人民防空法規定,國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。
2007年10月1日開始實施的物權法對商品房小區配套的地下人防工程的權屬隻字未提。
在林仁聰看來,物權法等法律沒有對人防車位的產權進行具體規定,人民防空法雖然沒有明確人民防空工程的產權歸屬,但規定“人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”,加之《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》規定人防車位不計入公用建築面積,因此,無法辦理產權登記的人防車位,應由開發商管理、使用和出租。
陳幽泓認為,當務之急是由國家對地下人防停車位的權屬作出明確規定,可以在修改相關法律時進行明確,也可以在對相關法律進行司法解釋時予以明確。
北京一位從事投融資業務的律師分析認為,小區的地下人防車位,建設在小區人防工程內,非戰時用於停車的地方。根據《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》,作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。結合人民防空法、物權法的相關規定,地下人防車位歸屬國家所有,產權既不屬於開發商,也不屬於全體業主。
這位律師進一步分析說,根據人民防空法的規定,即使由包括開發商在內的單位和全體業主投資建設車位,也只是享有對車位的管理權、收益權。
賦予非人防車位單獨產權
物權法規定,建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
前述北京這位律師解釋說,這意味著,我國法律已經承認了地下空間可以單獨取得所有權,而且,隨著社會的發展,土地資源日趨緊張,地下建築在城市中的作用越來越重要。
在這位律師看來,正是在這種背景下,《城市地下空間開發利用管理規定》對該類車位的權屬有不同於物權法的規定,即“地下工程應本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰處分’的原則,允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃”。
據瞭解,房產管理部門在核定建築面積時,對層高大於2.2米的非人防設施的地下室和半地下室計算全部建築面積,可以單獨取得所有權。
這位律師建議,針對非人防的地下停車位,應當根據物權法的規定,依法賦予其單獨的所有權,可以獨立投資建設、經營管理、獲得收益。
在王偉看來,城市裡的停車位不只有地面和地下,還有建於屋頂的停車場和立體式停車場。
這其實並非新鮮事。早在2011年,上海市第二中級人民法院就審結全國首例屋頂平臺停車場權屬糾紛案件。
為了滿足小區車位配置的需要,開發商在獲得相關部門審核同意後,將小區一座四層樓的裙房屋頂開闢為機械式屋頂停車場,供業主停車。其後,業主與開發商就該停車場的權屬發生爭議。
上海市二中院受理這起糾紛後,經審理認為,該停車場建造在歸業主共有的、本屬於建築物基本結構部分的屋頂之上,其與屋頂直接緊密地結合為一體,不能單獨存在,因此,屋頂停車場為小區全體業主共有。
在陳幽泓看來,正是由於現有法律法規滯後於停車位在實踐中的快速發展,導致停車位糾紛時有發生。
陳幽泓認為,對於實踐中出現的各類停車位爭議,在物權法已有規定的基礎上,完善相關配套法律制度,明確界定停車位的權利歸屬,真正實現車位產權明晰、權責明確。
前述北京律師補充說,另外,我國還缺失車位權屬登記制度,應儘快出臺相關法律法規,完善與車位配套的登記制度,對車位單獨確權、單獨辦理登記,以保護各方當事人的合法權益,避免停車位糾紛。
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