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當下，一些三四線城市的房價並未真實的反應出這個城市的“基本面”，這也恰是一些城市樓市存在風險的地方所在。

“城市人口持續外流，房價卻在一直往上漲”就好像“一隻長期脫離基本面的股票，股價卻一直唰唰的往上漲”，這種現象肯定會存在，但並不意味著它合理，而且早晚會被打回原形。就像巴菲特所言，“退潮的時候，才知道誰在裸泳”。

而當下之所以，會出現這種背離現象，是因為推高三四線房價的不是這些城市的真實的“剛需們”，而是槓桿和炒房客們。

大家應該熟悉，這一輪的房價上漲過程，先是一線城市暴漲，再一線城市嚴厲調控後，房價上漲潮開始蔓延到二線城市，在二線城市也被限制後，又開始蔓延到三四線城市。

三四線城市的房價為何之前不漲？為何要在這個時候上漲？邏輯不言自明，就是被一二線調控擠出來的資金和炒房客們蜂擁而至的來到了這些城市。

正是這些人的購買力在短時間內推高了這些三四線城市的房價，即使這些城市自身的真實的購買力並不強，甚至很多城市的人口出現持續性流出。

但通曉經濟常識的朋友們，應該都有知道，這種現象顯然是不可持續的。

未來，隨著調控的持續，國家金融去槓桿政策的執行，肯定會影響到這些人口持續性流出的三四線城市的房價。

因為，遲遲沒有接盤俠，而這些城市本來也缺少接盤俠，房價肯定無法在漲下去。

【T教授說】

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北上廣深人口政策各不相同，北京上海快要觸到人口紅線

在大家傳統印象裡，北上廣深作為全國最發達經濟體的代表，是最主要的人口流入大城市。但事實上，北上廣深目前對待人口的政策各不相同，北京、上海人口總量已經快要到達規劃設置的人口紅線，而深圳、廣州雖然近些年人口也一直在不停增長，但在四個一線城市裡，仍然還有很大增長空間。

先來說說上海，《上海市城市總體規劃(2017—2035年)》中提出，到2035年，上海常住人口要控制在2500萬左右，如果按照上海人口現有水平(2015年末統計數據為2415萬)計算，那麼未來每年僅允許增長4萬!

再來看看北京，《北京城市總體規劃(2016 年—2035 年)》提出，到 2020 年，北京常住人口規模控制在 2300 萬人以內。2016 年末北京市常住人口為 2172.9 萬人，未來兩年北京只剩127萬的增長空間！

在這樣的人口背景下，未來魔都和帝都可能有很大一部分人要選擇被迫離開。與北上限制人口規模不同的是，同樣身為一線的深圳和廣州，則採取了懷柔人口政策。根據規劃，廣州2035年常住人口規模控制在2000萬人左右，而2017年廣州常住人口為1450萬人，這樣看來到2035年平均每年還可以增加約30萬人口。而深圳到2020年常住人口預期目標1480萬人，2017年是1253萬人，未來三年深圳常住人口年均可增長約75萬人。

二線城市成為最大贏家，搶人大戰愈演愈烈

在一線城市房價高企、落戶困難重重的背景下，綜合實力較強的二線城市紛紛吹響了人才搶奪戰的號角。以西安為例，在“人才、人口爭奪攻堅戰”的號召下，2018年以來，新落戶西安人數已超過30萬，與2017年全年落戶西安的人口綜合不相上下。

面對一線城市的人口流出，二線城市紛紛把握時機搶佔人才，先後出臺各類優惠政策吸引人才落戶。與一線城市相比，強二線的經濟發展水平和薪資待遇也不差，相對較低的生存成本也更加有吸引力。因此未來二線城市將承接更多來自一線和三四線的人口流入。

三四線仍以人口流出為主，棚改貨幣化是次輪房價上漲的主要原因

根據常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處於0.3%左右，低於全國人口平均增速0.5%，也遠低於一線城市和二線城市的人口增速。

雖然三四線人口依然在外流，但一個事實是，三四線的房價從去年開始卻實打實經歷了一波大好行情。究其原因，棚改貨幣化釋放了大量的當地的購買力，是推動三四線房價快速上漲的一個重要原因。此外很多在一二線工作的人，在一二線高企的房價和老家三四線房價快速上漲的壓力下，選擇了現在三四線置業。

但從中長期來看，一個城市的房價能否維持長期上漲，最主要還是看當地人口能否保持長期增長。三四線樓市在去庫存指導下，雖然市場表現活躍，房價一漲再漲，但三四線人口一直處在外流狀態，在這輪棚改貨幣化完成後，房價增幅空間可能也會隨之消失。

對於在大城市打拼的年輕人來說，雖然一二線的房價可能是我們暫時承擔不起的，但大城市提供的機會確為我們帶來了更多可能性。暫時買不起就來嗨住為自己租套好房子吧，全城海量真實房源，總有一套是適合你的。

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因為三四線城市通常市區規模很小，下邊縣城中心規模更小，房源供應量很有限，雖然人口持續流出，但事實上縣城中心和市區中心的人口密度是在增加的。

尤其在去年這樣普漲行情之下，下邊鄉鎮上的年輕人大量湧入縣城中心及輻射內區域，縣城及周邊區域的又有很多人湧入市區，供需比瞬間失衡，形成了短時間內狼多肉少的局面，所以造成價格被快速推高。但這和熱點城市房價上漲的原因有著根本性的不同，因為熱點城市人口是增量，三四線絕大多數是存量。炒股的人應該都知道，市場要有健康的上漲格局必須依靠增量資金，緊靠存量不會有持續性，上漲格局很難持久，而且回落概率也更大。

至於所謂的“一直”，不能看時間多久，而要看幅度多大，有的城市幾個月就翻倍了，然後基本上就不怎麼漲了，甚至有所回撤，但也有些城市漲了一年多漲幅還不到50%。再舉個反例，深圳在去年普漲格局之前就已經現行大漲，幾個月飆升50%，但是之後“一直”連跌19個月，直到現在還在跌，但是跌了多少呢？比如3月份，每平方跌了6塊錢，你沒看錯，就是6塊錢，然後上個月又跌了16塊錢，幾個月漲幾萬，然後一年多時間跌去幾千塊那麼，這種“一直”並沒有參考價值。

上漲也是一個道理，我們要通過不同三四線當中同級別城市價格橫向對比來看待漲幅，比如A城和C城經濟相當、人口相當、區位相當，A城短期內單價已經上萬，那麼此時更大概率是在橫盤或者微調，而C城理論來說應該也會達到A城這樣的單價，但目前C城還不到7000，那麼追隨A城軌跡繼續上行的概率就更大，上漲週期也就更長。B城一看A和C都漲了，自己雖然實力差點，但也不至於差那麼多，你們倆都漲到一萬了，我去年漲那麼猛也才剛漲到五千多，我怎麼也得七千吧。這既是大眾心裡，也是投資人心理，更是一種邏輯結構，所以目前看更像一種接力上漲。前期漲幅大的，其實現在已經趨緩很多，甚至有的已經有所回落，現在漲幅領先的主要都是前期漲幅小的，上漲週期長的主要也是長期漲幅較小的。

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因為在國家各項調控政策的治理下，之前投入一二線房地產行業資金升值空間下降，因此，多數資金流入到有發展潛力的三四線城市，部分知名房產品牌也開始佈局三四線城市，進而推動該區域房價的提升。

再者與國人的習慣有很大關係，多數人喜歡"寧買當頭起，莫買當頭跌"，秉持“買漲不買跌”的原則，這樣就造成，當房價上漲時，吸引著更多的人去買房，造成房子供不應求的實況；還有一些人有“再等等看”的思想，看一次，房價漲一回，最後堅持不住，也投入到買房大軍之中。這樣一個循環，不斷推進房價的上漲。

還有就是隨著一二線城市的經濟社會高速發展，城市用地的減少和價格的上升，一些實體產業向三四線城市轉入，帶動當地的就業與經濟，也進一步推動房價的上漲。

個人認識，您有不同觀點的可以評論區評論，我們一同探討。

唯美

發現株洲房價自2016下半年開始蹭蹭猛漲，2017株洲被列入三線城市，株洲人口流入不大 ，居民整體收入不高。在國家這樣嚴厲的管控政策，下，為什麼還有這麼大漲幅，平均每個平方漲價1500到2500。主要是株洲棚戶區改造，2018市政府計劃棚戶區改造2萬多套。貨幣補償，導致買房人增多。幾個大房地產企業在株洲攪局撈金，如HD知名企業，名義上精裝修，一套103平方的房子，不含其它費用，房價為93萬多。售樓小妹總是鼓勵進行商業貸款，該企業不太歡迎住房公積金貸款購房。用住房公積金貸款，沒有任何優惠。還有HC房產巨頭。2018年5月開盤，把房價提到上萬，隨即周邊多個樓盤跟風，炎帝廣場附近的樓盤房價上到7500到9500位置。一些二手房也提到8000座右，幾個房企裹挾政府，市名校二中辦初中部 隨即二中附近都拉到8000左右。政府無為的做法沒顧及百姓購買力，政府保持gdp增長，調控能力不到位。株洲房地產內暗流湧動，水深無底。加之長沙限購後，本省和外省的炒房者湧入株洲。預計2018年下半年或2019年上半年，株洲商品房均價會突破萬元。如今是越控越漲，越漲越買的局面。好多房產企業無房可售。高房價背後是一場財富的再分配，越富越有錢 購房者變成房奴，越來越窮。對無房者和工薪階層剛需用房形成掠奪。資本的本性充分暴露。為社會良性發展埋下巨大隱患。泡沫經濟形成。預計株洲這一輪暴漲後，會引起高層重視，漸入調整期。至於將來房價能降多少，說不準。如果你不想當接盤俠，又不是急需用房，就別跟風買房。依據株洲本地生活水平，房價在5500到6500之間比較合適。希望中央早日出臺商品房空置稅和房產稅，嚴厲打擊炒房者。加強房企監控，對攪局者，拒用公積金買房企業，給予懲罰。各級政府靠房地產發展經濟，遲早誤國殃民。靠核心技術創新才是王道。

品信微語

棚改貨幣化安置

所謂棚改貨幣化安置就是指拆遷的時候政府給你一筆新房安置費，讓你自己去買房，而以前是實物安置，以新房換舊房。這就導致了貨幣流向房地產，這筆錢註定是購房資金的增量。全國棚改貨幣安置比例達到48.5%，棚改居民從市場上購買了2.5億平方米，2017年棚改人數達到600萬是新增進入三四線購房需求的主力之一。由於三四線城市房價普遍偏低，棚改居民的安置首選在三四線城市，需求和價值的窪地讓房企不斷往三四線城市拿地，房價隨之水漲船高。

人口老齡化使人口迴流三四線城市

雖然統計數字上顯示三四線城市人口外流，但是這種效應稱為統計失靈，並不是統計數據的錯誤，而是並沒有反應出本質。隨著第一批外來務工人員的回老家養老的比例不斷增加，三四線房屋需求也隨之增加。根據數據顯示，三四線農村人口比例不斷下降，農村人口通過買房入城鎮戶籍是常態。一二線城市與三四線城市房價和物價存在較大的價格差，在一二線掙錢回三四線買房成為首選，葉落歸根的傳統文化使然。

小鎮青年在三四線城市比例增高

小鎮青年指在小城市幹著體面穩定的工作，有錢有時間的青年。這部分人群消費能力驚人，消費觀念超前，拉到社會需求能力強。一二線城市房價之所以那麼貴是因為經濟體量大，引起虹吸效應。而消費重心正在逐步向三四線城市傾斜。三四線城市的消費能力會吸引優質企業入駐，資源也會有重新分配。這是炒房客湧入三四線炒房的根本原因，用馬雲的話說就是，先是看不起，看得起了看不懂，看得懂了就跟不上了，佔領先機總沒錯。