文 /金不换
地产江湖里，豪强们称王称霸，向来各有各的打法，有人内功走天下，有人速度出奇迹。总之都有自己独领风骚的制胜法宝。
但有门功夫让他们做到了高度统一，都玩了命地勤修苦练，它叫做：
“马甲”大法。
01
两个月前，莆田一场土拍推出两块地，其中一块位于玉湖新城，是众人眼中的香饽饽。
于是出现了169家房企报名竞拍的盛况，竞买保证金超过200亿。这就让不明所以的小伙伴纳闷了：放眼全国，能叫上号的房企就那百来家，难不成都跑来抢地了？
他们在土拍现场杀得难解难分，没一会功夫就把地价抬到了最高限价。
因为出让方式采用“限地价+控房价+摇号”，所以前两个变量确定之后，游戏就进入到“摇号”环节。最终红花“摇”落大唐家。
莆田土拍大场面（图片来源：安居莆田）
土拍结束后，不少媒体都用“169家房企争抢”、“莆田史上最火土拍”来渲染气氛。
惹得一些行外人觉得“土地市场火爆，楼市一片大好”。事实上，169家房企里头，至少百来个是房企注册的 “马甲”公司。身披马甲抢地，努力修炼“马甲”大法的大家都明白一个道理：
马甲越多，被摇中的概率越大。
无独有偶，近日扬州一场土拍，把“马甲”土拍大战推向崭新的高度。
一块焦点的地王级地块，引来300多家房企混战，不乏耳熟能详的一线豪强。可最终，该地块却花落一家名不见经传的房企——瑞金市金翔房地产开发有限公司。
等大家剥去这家房企的外衣一看，才发现，原来是金地。
当天土拍，35家房企披着316个“马甲”。
碧桂园、保利、美的、金地、绿城，分别携50、40、22、20、20个马甲参战，荣登此次扬州土拍的马甲五强榜单，五家合计152个席位，占据整个竞拍的半壁江山。
雅居乐、华润、安居、建发、龙湖、招商、中海、新城这些江湖上有名有姓的房企，也至少披着两位数的“马甲”参战。
31秒的时间里，300多家房企密集报价348笔。还没等屁股把板凳稍微捂热，竞拍已经安排上了最高限价。
根据政策，一旦达到最高限价，就需要摇号确定地块归属。和莆田土拍玩法差不多。
从前只听过凑房票排队摇号的买房散户，风水轮流转，如今也见识到了靠马甲占位排队摇号的房企。
300+的摇号数量，极大考验了土拍中心的乒乓球储备。
最终，“马甲榜单”第四强的金地成功逆袭，身披20套“马甲”如愿中签拿地。
拿地摇号的年代，也许“马甲”多不一定行，但没有“马甲”一定不行。
要想以一个真身对抗别人50个马甲，然后被摇中，这概率也就比中彩票强一点。
02
即便各地为进一步抑制土地拍卖价格，陆续修改拍卖规则，使出了各种招数，还是有房企用“马甲”大法化腐朽为神奇。
扬州土拍的最高限价摇号，靠“马甲”数量便可从容应对，“马甲”数第四强的金地笑到了最后。
郑州土拍熔断后一次性竞综合地价，接近平均值者竞得。小房企们倾向于在低值区间报价。但豪强房企可以指挥马甲们集团作战，分别报多个高价，一旦将均价直接拉出小房企报价区间，拿地概率便可大大提升。
可参加过土拍的都知道，用“马甲”大法的前提不是拥有足够的马甲，而是要能付得起众多入围“马甲”的竞买保证金。
所以，看似公平的各种“不确定性”机制，到头来还是一场较量资本拳头大小的游戏，中小房企如同股市的小散，被大型开发商一顿安排。终究难逃大鱼吃小鱼小鱼吃虾米的规律。
“马甲”横行的土地竞拍已经危及土地市场竞争的公平性，令人咂舌的”马甲”数量，也难免会被炒作成“市场火爆”，带来舆论上的负作用。当然，对有的人而言，这种“火”反倒是好事。
扬州土拍后，甚至出现在售楼盘大张旗鼓，以“300+房企抢地”为噱头推波助澜。
这些无疑会挑拨属地监管部门的神经。
想到“房住不炒”，各地对“马甲”的管控只好加速了。
03
严打房企“马甲”土拍抢地现象，两个城市率先做出表率。
9月9日，南通收紧竞买人范围，规定“竞买人、竞买人控制的子公司、控制竞买人的母公司或竞买人母公司控制的其他子公司、或竞买人母公司控制的其他子公司控制的子公司等关联公司不得参加同一住宅用地竞买。”
这还不算完，竞买门槛只是第一道关，即便中签还有一道公开审核。现场摇号确定3位候选竞得人，以及对3位候选竞得人及参与该地块现场摇号的所有竞买人名单公示10个工作日，让“马甲”公司无处遁形。
“公审”结束，合格通过的竟得人按顺位排序拿地。即便发生小概率事件：3名候选竞得人都是“马甲”，那该地块也不能成交，得重新挂牌出让。
9月11日，南京颁发的新规也同样针对起了房企的“马甲”们，“同一竞买人及其关联企业在同一批出让地块中，不得竞买2幅以上的涉宅地块，也不得同时报名同一幅涉宅地块”。
两地新规相隔两日，不约而同将部分房企惯用的“马甲”围堵大法几乎给封死。
可以预见，除了地方出台政策直接绞杀，间接抑制“马甲”土拍的功劳也得算上“三道红线”一份。
9月25日，万科媒体交流会上，针对当前国内房地产发展现状，万科董事会主席郁亮把房地产发展划分为三个阶段：
阶段一的土地红利阶段，关系为王，谁有关系拿地谁赚钱；招拍挂制度后的阶段二，金融红利阶段，资本为王，谁能获得资本谁赚钱；“三道红线”政策后的阶段三，意味着一个重要风向，房企的融资环境变了，金融红利已经结束，行业将进入管理红利时代。
万科敲警钟的节点总是踩得很准。郁亮认为，所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有的东西归零。
谁也不会天真的认为，所有开发商都够资格去站同一条起跑线，但在新监管制度的规范下，大大小小的房企都被推上了一节更为艰难的“平衡木”。
房企高负债，高价抢地的“高举高打”将成为过往，疯狂的“马甲战争”，也就该消停了。