在无锡，当你决定要买一套学区房前，有三个问题必须要先解决：
不夸张的说，这三个问题的解决与否会直接影响到你接下来的看房旅程是否顺利。
先说第一个问题：有多少首付。
先来看下无锡几个热门学校学区房的最新门槛吧↓
以上还只是首付本身，不包括中介费和交易税费。
我们来举个实际成交的例子。这是昨天新鲜成交的一套汤巷的学区房↓
很多人在没有接触二手房前，以为这套房子只要首付112万就够（280万*40%）。
但二手房，尤其是二手老房子的首付不是这么算的。
假设汤巷这套房是贷款买的，这个房龄段的房子最多可以贷到银行评估价的6成，也就是280万*0.8*0.6=134万(评估价大概是成交价打8折）。
实际需要支付给房东的首付就是280-134=146（万）。
加上交易税费、中介费等，买房人一笔头需要付出的费用约为155万。比预期的112万多出近40%。
如果房子太小、或者房龄太大，无法贷款，首付就更高了。
所以，真要买学区房的话，先问下中介带你看的这套房实际首付要多少，是否在你的承受范围内，不要等辛苦看了好多套房才发现，首付根本不够。
再来说第二个问题：你想要买哪个学校的学区房？
关于学校的选择，各家有各家的考虑。之前比较流行的择校标准是“梯队论”↓
（别问我这个梯队是谁评的，反正不是官方评的）
正因为“梯队论”，锡师、连小这两个常年在一梯队的学校学区房被推上了神坛，房价居高不下。
去年年中，天一中学学区房兴起，“初中论”开始流行。
大家开始不止考虑小学，还考虑哪些学区不仅小学好，初中也好，于是，扬名、南长街、东林、积余等几个对口初中都不错的小学进入了大家的视野，房价也水涨船高。
最近比较流行的是“圈层论”。有一种观点是学区房价的高低等于变相在划分圈层。锡师阳光和太新的学区房因为总价颇高，基本就在这个生态链的顶端，这两个地方的学校好不好不重要，未来一起上学的孩子、一起在家长圈里的家长更重要。
“生源论”也很火。尤其是经开区尚贤集团的融创育英小学和锡师集团的融成小学，是这波“生源择校论”的焦点。
业内不少评价说这两个小学对口的小区是高素质人群（家长）相对集中的区域，
2019年无锡公办小学施教区划分
认为，有了这些高素质家庭生源的加持，学校本身的师资也不错，将来的毕业成绩不会差，属于学校里的绩优股。
和生源论对应的就是“师资论”、“升学论”。大家比较关心的问题是：
1、三个锡师附小哪个师资最好？（据家长反馈，本部师资较强，各分校有老师轮岗）
2、同在锡师教育集团，哪个小学成绩最好？（据家长反馈，融成成绩更好些）
3、连小一个年级那么多班，有那么多好老师带吗？（据家长反馈，光从这次上网课看，不管老师好不好，严格是真严格，负责也是真负责）
4、2梯队里，哪个学校的师资最强？（据家长反馈，崇小师资相对稳定，连年轻教师都非常认真负责）
说了那么多，其实不管你根据哪个论调去选学校，合适你和你孩子的才是最好的。
最后一个问题，也是最重要的一个问题：你想要获得多少回报率？
简单来说，回报率高低和房价天花板的高低、买入时机的早晚、房子本身的好坏相关。
目前无锡学区房的单价天花板在锡师本部，去年最高成交价为5.6万/平；总价天花板在玉兰东，去年10月成交过一套总价666万的大户型。接下来，只要购买力不降，天花板就会继续高涨。
再说买入时机。在窗口期买入的房子，回报率肯定更高。
而每年的窗口期，就是年前和年后刚开始这一段时间。
以阳光城市花园为例。下图是100平左右去年3月
▲来自一个买房人去年此时的看房记录
但到去年年底，阳光这个面积段的房子单价已经涨了5000+元/平~
B区98平单价3.9万（4月前是2.96万）B区99平3.5-3.7万（4月前是3万）；C区104平单价3.3万（4月前是2.59万）；A区D区92平单价3.5-3.6万（4月前是2.81万）。
同样100平左右的房子，年底比年初涨了50-90万。
再看其他学区房，最新成交价和去年4月前的窗口期房价比，也都有不少的涨幅。
今年也有窗口期。