“人均3000的工资水平，一万出头的房价，汕头的房价还能算低？”
在汕头，说房价偏低是需要勇气的。但偏偏，马光远先生就敢这么说。
11月3日马先生在汕头发表演讲，旁征博引，话题之敏感，观点之犀利令人咋舌。当然，演讲内容经汕头各大自媒体号摘录转发后（虽然已声明禁止一切形式公开演讲内容），马先生再次被喷成筛子。
除去场面话和敏感话题，不管认同与否，马先生某些观点确实值得我们推敲深思。其中，最具争议的，莫过于“汕头房价偏低”的观点。
01.汕头何来底气谈价值洼地？
房价偏低背后更深的寓意是：房价还有空间，城市价值还有待进一步挖掘，即所谓的“价值洼地”。
根据马先生的看法，仅就楼市而言，汕头是全国二十个价值洼地之一。同属价值洼地的城市包括了重庆、昆明、沈阳等新一线城市，也包括了泉州、湖州等经济强市，当然还有桂林、大理等传统意义上的旅游城市。
那么，经济不占优，旅游业并不发达，更和新一线不沾边的汕头，何来勇气谈价值洼地？
问题关键还是在人口。
汕头2064平方公里土地上，挤着将近564万常住人口，人口密度排名全国第四，仅次于深圳、上海和东莞。
房子，是给人住的，汕头人多地少的现状，恰是撑起汕头楼市的基础。
汕头外来人口少是不争事实，但数量庞大的本地人口，在开发商眼中，已是潜力无限的庞大市场。除此之外，虽然能吸引外地年轻人就业的机会不多，也比较低端，但近十年来电商经济发展，倒是吸引了不少本地青年回流。
（常住人口呈净增长态势，虽然主要来自于自然增长）
当调控使楼市渐趋理性，用规划概念来炒作一个城市，将越来越不得民心。购房者心里门儿清，人口、GDP、消费水平等硬指标才是楼市健康发展的根基。人口红利消失的危机感，令全国各地争相放松落户，争夺年轻人口（甚至不是人才）。
讽刺的是，当人口成为存量经济时代争抢的资源时，潮汕地区素有的多生育传统竟成为后发优势。
人口是支撑汕头楼市的基本面，占据信息优势的开发商更深谙此道。
回看这一轮房产周期，进军汕头的品牌开发商越来越多，在房价普涨的时期，房企先头部队跑马圈地并不奇怪。
可匪夷所思是今年，看官方成交数据，库存压力紧张，看市场表现，降价潮暗流涌动，就在市场观望情绪浓厚，新房交易行情冷清的形势下，外来开发商在汕头插旗的热情竟然丝毫不减！
（官方口径：2019年前三季度楼市数据非常不乐观）
仅今年，在汕头首次拿地的外来开发商就包括了中国金茂、招商蛇口、时代中国等，要知道，这几个开发商向来专注于中高端市场，在这个节点进入汕头，且快速推货入市，实在耐人寻味。
除此之外，融创、金科、佳兆业、阳光城等你能叫得出名的开发商，据传也在今年的土拍市场频频露脸，其中融创、佳兆业等房企甚至已经开始在汕头招兵买马。
说奇怪，其实也并不奇怪，一二线城市拿地成本持续走高，竞限条件越来越苛刻；四五线城市经过一轮暴涨，韭菜基本收割干净。留给开发商选择的空间，其实也不多，在具备信息优势的开发商眼中，屁大点地方却生活着564万人口的汕头，或许就是难得的价值洼地？
02.汕头房价，算合理吗？
对于这个问题，说房价不高的，想必会像马先生一样的被喷成筛子。
3倍于平均工资水平的房价，是汕头人最直观的感受，也是最残酷的现实。而当我们讨论房价合理性，现在普遍流行的是用房价收入比。
房价收入比：住房价格与城市居民家庭年收入之比。
计算方式：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入
每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格；每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入
根据汕头市统计局最新数据，2017年汕头户均人口4.4人，人均住房面积约32.3平方米，人均可支配收入为24428元，按中心城区一手新房2019年10月均价10697元/平（取金平龙湖均值）算，可得汕头住房收入比约为14.14。
14.14什么概念？每个汕头家庭不吃不喝14年才能买得起汕头一套房。
14.14什么水平？放在“价值洼地二十城”中，也处于上游。
（2019年数据，北海桂林无最新）
如此看来，对比起其他经济底子更好的城市，汕头的房价确实偏高。
但需要注意的一点，以上我的算法具有误导性。
当我们说汕头房价时，惯于使用中心城区分分钟破万一手新房的价格，而合理的计算方式，二手房价格也是一个重要参数。
汕头人喜欢用“水洗石“、“马赛克”、“条形砖”等建筑外立面用材来区别不同年代建成的住宅，如今原业主面临置换需求，这些房改进程中留下的产物，则成为二手房市场的重要补充。这些房源的价格，大家感受一下。
试问，这是否是汕头人心中合理的住房价格？
试问，仅从居住用途考虑，在预算有限的前提下，这些房源你会考虑吗？
其实，现阶段中国住房供应体系的顶层设计逻辑，便是“低端有保障，中端有支持，高端有市场”，多元供应体系，才能保障不同的置业需求都能得到满足。换句话说，处于最顶端的一手商品房，并非匹配所有购房需求。
可是，在遍地消费主义陷阱的时代，房地产行业成了最大的消费主义陷阱。近十年，住宅产品迭代速度迅猛，噱头一个比一个诱人，今天搞一个“全能户型”，明天又整一套“住宅黑科技”，至于那些没有电梯、没有绿化的，你都不好意思管他叫住宅。铺天盖地的地产广告，给我们描绘了理想家园的美好图景，也让我们陷入过度消费的执念与疯狂。
直白一点讲，拿着三四千工资却掏空六个钱包强行供着一平上万的商品房的人，和双十一剁手名牌抢付定金却天天喊吃土的人，没有本质区别。
03.告别普涨，还适合买房吗？
现在汕头楼市的行情， “有价无市“的说法用来形容，都嫌过时，降价潮涌动，无论是开发商还是普通购房者都看得非常清楚。汕头楼市，仿佛迎来至暗时刻。
但我认为，这才是正常合理的市场表现。
这一轮的房价普涨已经到头，再谈什么房价普涨，不仅失去政策支持，也不得民心。现在正是汕头楼市进行自我调整阶段，房价稳中微降，购房者根据需求逢低入手，开发商放低姿态，库存缓慢出清。
等供需平衡，房价也不可能大起大落，各方欢喜，正是留给汕头喘息，用前几年卖地攒下的钱，踏踏实实做好基建、发展实业、办好亚青会的最佳时机。
那么这个阶段，是否适合买房？
虽然从事相关行业，我却非常反感任何人对这个问题做是非判断。
对于每个家庭来说，购房是头等大事，但不一定是终极目标或是一生一次的决定。现阶段买房，问清自己买房的初衷，算算口袋里有多少钞票，你总能找到匹配自身条件的房源。房产是有置换周期的，买房不可能一步到位，尤其在经济形势不明朗的大环境下，赌上下半辈子的生活质量，寄希望于房产保值增值，我认为是非常可悲的行为。
最后，这年头最不能相信的就是专家和数据，所以汕头房价多少才算合理，欢迎各位在下方留言发表高见。